La rottura di tubazioni condominiali è un inconveniente ricorrente, le cui cause sono non individuabili fino a quando non intervenga un tecnico che le accerti . Questo provoca un inevitabile conflitto tra le parti che non vogliono, nell'immediatezza, assumersi la paternità dei danni conseguenti all'evento.
Più il bene interessato è nascosto, maggiore sono le difficoltà per individuare la provenienza delle infiltrazioni.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 9390 del 20 ottobre 2025, ha ricostruito lo stato della giurisprudenza sulla disciplina della c.d. "braga", parte indispensabile dell'impianto fognario.
Fatto e decisione
Una condomina, dopo avere promosso azione di accertamento tecnico preventivo (d'ora in poi "ATP") apriva la conseguente fase di merito, chiedendo che il Tribunale accertasse la responsabilità dei proprietari del sovrastante appartamento in merito alle infiltrazioni che avevano interessato più locali della propria abitazione.
Con condanna degli stessi al risarcimento dei danni patiti, oltre al riconoscimento delle spese di lite e di ATP.
Dopo una prima diagnosi sulle apparenti cause degli eventi (fenomeno di condensa e shock termico), formulata dall'amministratore del condominio e dai convenuti, parte attrice, a sue spese, provvedeva ad un intervento riparatore ed al ripristino dei luoghi danneggiati. Ciò nonostante, le infiltrazioni, nel giro di breve tempo, si riproponevano negli stessi ambienti.
L'attuale attrice, quindi, proponeva ricorso per ATP ed il tecnico incaricato dal Tribunale accertava che le cause delle infiltrazioni andavano individuate nel bagno dell'appartamento superiore, poiché dai rilievi era risultato che il punto interessato dalla perdita si trovava in corrispondenza del "punto di innesto della tubazione dei sovrastanti scarichi con la braga della colonna fecale e la zona di solaio perimetrale alla tubazione degli scarichi..".
Non vi era dubbio, quindi, che la causa fosse ascrivibile a tale punto di inserimento, che risultava essere ammalorato e non più in grado di assolvere alla sua funzione di sigillante.
La soluzione, quindi, veniva individuata nella necessità di sostituire e/o riparare la rottura e/o la perdita della braga all'altezza della diramazione della colonna di scarico con la proprietà esclusiva.
Il Tribunale, sulla base delle conclusioni del CTU, ha accolto la domanda dichiarando la responsabilità per i fatti di causa dei convenuti ex art. 2051 c.c. con conseguente condanna degli stessi alle spese di lite, comprese quelle relative al procedimento cautelare.
La decisione
Il Tribunale, una volta accolte in pieno le conclusioni del tecnico d'ufficio, ha risolto la questione sulla base della giurisprudenza corrente che ha definito la "braga" non condominiale precisando che "premesso che, a norma dell'art. 1117 n. 3 c.c., si presumono comuni i canali di scarico solo "fino al punto di diramazione" degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, va escluso che rientri nella proprietà condominiale la c.d. braga (vale a dire, l'elemento di raccordo tra la tubatura verticale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale), atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all'uso di tutti i condomini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento" (Cass. 17 gennaio 2018, n. 1027).
È, dunque, bastato solo questo per consentire al Tribunale di dichiarare la responsabilità esclusiva dei convenuti in ordine ai fenomeni infiltrativi e, in forza del correlato art. 2051 c.c. condannarli al risarcimento dei danni in favore dell'attrice.
Fondamento della responsabilità per custodia del bene
Con l'accoglimento della domanda attrice il Tribunale ha dichiarato che i proprietari dell'appartamento dal quale erano partite le infiltrazioni erano responsabili, in quanto custodi dello stesso, ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Sul punto ed in via generale giova ricordare che la norma concepisce una responsabilità di natura oggettiva che porta, sul piano probatorio, a distinguere due posizioni.
Da un lato, quella dell'attore, il cui onere è quello di dimostrare la sussistenza di un rapporto di custodia della res che ha provocato l'evento dannoso, senza che lo stesso sia stato chiamato a dimostrare anche la condotta del custode e la violazione degli obblighi di vigilanza.
In pratica, "non è a tal fine sufficiente provare che il sinistro e la cosa custodita si collocano, genericamente e complessivamente, in un medesimo contesto, essendo sempre necessario allegare e dimostrare l'effettiva dinamica del fatto, intesa come la successione dei fatti e l'insieme dei fattori che, producendo determinati effetti, determinano lo sviluppo di un evento" (Cass. 09 maggio 2024, n. 12760).
Per altro verso il convenuto dovrà necessariamente provare, per essere considerato indenne da responsabilità, l'esistenza di un fattore esterno e tale da escludere la relazione causale tra il danno lamentato ed il bene in sua custodia oppure la sussistenza di un caso fortuito, o ancora che sia stato il danneggiato stesso, con la sua condotta, a provocare il danno.
Per tale ultimo profilo è stato specificato che il tema della colpa del danneggiato deve essere intesa non nel senso di criterio di imputazione del fatto (perché il soggetto che danneggia sé stesso non compie un atto illecito di cui all'art. 2043 cod. civ.), bensì come requisito legale necessario per verificare (ad opera del giudice) se la sua condotta possa essere rilevante per escludere la responsabilità del custode (Cass. 31 marzo 2025, n. 8449).
Si tratta di un principio oramai consolidato e confermato proprio dalla Corte Suprema (Cass. Sez. Un. 30 giugno 2022, n. 20943) e dalla stessa ribadito successivamente (Cass. 27 aprile 2023, n. 11152) avendo specificato che la responsabilità in questione sussiste "senza intermediazione di alcun elemento soggettivo".
La proprietà della c.d. "braga" dalla giurisprudenza alla legge
Fatta questa breve premessa e venendo al merito della questione, occorre esaminare la questione concernente la titolarità dell'impianto fognario per individuare chi sia il soggetto chiamato a risarcire i danni nel caso di infiltrazioni dallo stesso provenienti.
Ai sensi dell'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c. l'impianto fognario di un condominio rientra in quelle opere che, salvo titolo contrario, sono destinate all'uso comune ivi compresi "…i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini…".
La disposizione è stata ampliata rispetto alla precedente versione, che non conteneva il termine "collegamento" ma si limitava a ritenere comune l'impianto solo fino al punto in cui il canale di scarico entrava nella proprietà individuale.
Si può ipotizzare che l'integrazione inserita dalla legge n. 220/2012 sia stata ritenuta necessaria per comporre, da un punto di vista legislativo, un contrasto giurisprudenziale all'epoca in atto tra due posizioni di opposta tendenza.
Infatti, parte degli interpreti (Cass. 19 gennaio 2012, n. 778) aveva ritenuto che la c.d. braga, posizionata all'altezza dei singoli piani dell'edificio e quale mezzo di raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti, dovesse essere qualificata come bene condominiale.
Ad avviso dei giudici, infatti, con l'assenza della "braga" sarebbe venuto a mancare il raccordo di collegamento tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani e quelle orizzontali di pertinenza individuale.
Inoltre, tale conclusione era avvalorata dal fatto che l'intervento di sostituzione della braga sarebbe stato operato sulla colonna verticale, non interessando le tubazioni private
In senso contrario si era espressa, in precedenza, sempre la Corte (Cass. 03 settembre 2010, n. 19045) la quale aveva ritenuto che tale elemento di raccordo, strutturalmente posto nella diramazione, non potesse che essere di proprietà individuale.
Tale assunto aveva messo in luce che la braga, qualunque fosse il punto di riparazione della stessa, serve esclusivamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve all'uso di tutti i condomini.
Il dissidio - come detto - è stato superato dal legislatore stesso e poi la giurisprudenza, sia di legittimità (Cass. 13 maggio 2022) che di merito (Trib. Napoli 25 agosto 2025, n. 7717; Trib. Latina 13 maggio 2025, n. 888; App. Napoli 11 marzo 2025, n. 1182; App. e molte altre ancora), si è consolidata nel senso di escludere dal novero dei beni condominiali il raccordo/braga tra canali verticali comuni e tubazioni orizzontali individuali.
