Nulla la delibera che approva rendiconti pluriennali aggregati in un unico documento contabile

L'obbligo di redazione annuale del rendiconto condominiale costituisce un principio inderogabile, desumibile in via espressa dall'art. 1130, comma 1, n. 10, c.c., che impone all'amministratore di redigere ogni anno il rendiconto della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.

La previsione, come evidenziato dal Tribunale di Reggio Calabria, con la sentenza n. 1852 del 03/12/2025, sancisce dunque l'obbligo per l'amministratore di rendere annualmente il conto della propria gestione, garantendo trasparenza, chiarezza e continuità nella gestione patrimoniale e consentendo a ciascun condomino di verificare puntualmente le voci di spesa, le entrate e i saldi riferiti al singolo esercizio.

Il principio dell'annualità è ulteriormente confermato dall'art. 1135 c.c., che richiama l'annualità sia per il bilancio preventivo sia per il rendiconto consuntivo. Ne deriva - secondo l'impostazione recepita anche in questa decisione - che la deliberazione che vincola il patrimonio dei condomini a una previsione o rendicontazione pluriennale di spese, oltre l'orizzonte annuale e non ripartita per singoli anni di gestione, può essere affetta da nullità, poiché impedisce una corretta ricostruzione della gestione e pregiudica il diritto dei partecipanti a conoscere in modo chiaro e intellegibile la situazione contabile.

La vicenda

Un condomino, proprietario di unità immobiliari in un edificio condominiale, ha impugnato la delibera assembleare del 24 novembre 2022 con la quale l'assemblea aveva approvato all'unanimità dei presenti:

• il bilancio consuntivo degli anni 2013 e 2014 (punto 1);
• il rendiconto di gestione relativo al periodo dal 1° gennaio 2015 al 30 giugno 2021 e dall'1 gennaio 2021 al 16 novembre 2022 (punto 2);
• la conferma dell'amministratore (punto 4);
• il preventivo di spesa per l'anno 2023 (punto 6).

Il condomino ha dedotto la nullità della delibera sostenendo che l'assemblea aveva approvato rendiconti pluriennali aggregati in un unico documento contabile, senza rispettare la regola della necessaria annualità e prescindendo dai saldi delle gestioni precedenti, con conseguente difetto di chiarezza e trasparenza.

Ha inoltre lamentato la violazione degli artt. 1130, comma 1, n. 10, e 1135, comma 1, c.c., nonché dell'art. 66 disp. att. c.c., chiedendo la declaratoria di nullità o, in subordine, di annullabilità della delibera sui punti impugnati (1, 2, 4 e 6). Parallelamente, l'operato dell'amministratore era già stato oggetto di un distinto procedimento di revoca giudiziaria.

Nel corso del giudizio è intervenuta la revoca giudiziaria dell'amministratore in carica e, successivamente, la nomina di un nuovo amministratore. Il Tribunale ha affrontato anche i profili processuali connessi alla legittimazione dell'amministratore revocato e alla continuità del rapporto processuale, richiamando l'istituto della prorogatio imperii e la giurisprudenza di legittimità che ne ha definito i limiti (tra le altre, Cass. 27.03.2003, n. 4531; Cass. 20.01.2017, n. 454; Cass. 01.02.1990, n. 666; Cass. 06.12.1986, n. 7256).

La decisione

La domanda del condomino è stata ritenuta fondata e il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera del 24 novembre 2022 nei punti in cui approva i bilanci pluriennali cumulativi e il preventivo 2023 basato su saldi non trasparenti (punti 1, 2 e 6), respingendo implicitamente ogni diversa eccezione del condominio.

Quanto alla contestazione relativa alla conferma dell'amministratore (punto 4), il giudice ha rilevato il sopravvenuto difetto d'interesse, essendo intervenuta nelle more la revoca giudiziaria dell'amministratore stesso.

Il Tribunale ricostruisce in primo luogo il quadro normativo. Viene richiamato l'art. 1130 c.c., affermandosi che "impone all'amministratore di redigere annualmente il rendiconto condominiale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. La previsione in esame sancisce quindi l'obbligo per l'amministratore di rendere annualmente il conto della sua gestione".

Il giudice evidenzia poi che il principio di annualità della rendicontazione discende dai riferimenti dell'art. 1135 c.c. all'annualità del bilancio preventivo e del rendiconto consuntivo, traendone la seguente conclusione: "con la conseguenza della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione (o rendicontazione) pluriennale di spese, oltre quella annuale ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione".

Tale conclusione viene giustificata con l'esigenza inderogabile che il rendiconto, riferito a un singolo anno di gestione, non possa prescindere dai saldi della gestione precedente, al fine di consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato e di collegare senza soluzione di continuità i diversi esercizi, anche sotto il profilo dello stato patrimoniale.

La motivazione richiama quindi i due principali filoni giurisprudenziali emersi in materia:

- secondo un primo orientamento, la delibera che approva più bilanci in un'unica assemblea sarebbe nulla perché contraria al principio imperativo dell'annualità della gestione, in quanto si porrebbe in contrasto con la dimensione annuale del rendiconto condominiale;
- secondo un diverso orientamento, più recente e ritenuto oggi maggioritario, la delibera che approva i bilanci consuntivi di più annualità in unica soluzione è valida a condizione che ogni rendiconto sia riferito a un singolo esercizio, formalmente distinto e contabilmente collegato a quello precedente; in questa prospettiva, la violazione del principio di annualità e il ritardo nell'approvazione rilevano, di regola, ai soli fini della eventuale revoca dell'amministratore, ma non incidono sulla validità della delibera (Trib. Roma, Sez. V, 4.11.2021, n. 17135; nonché, in senso conforme, Trib. Roma 25.02.2025, n. 2844; Trib. Palermo 26.03.2025, n. 1392; 17.02.2025, n. 751).

In tale cornice ricostruttiva, il Tribunale afferma il criterio di sintesi secondo cui "dovendosi ritenere affetta da nullità soltanto la delibera che riguarda rendiconti pluriennali, non ripartiti per singoli anni di gestione, ma aggregati in un unico documento contabile, perché soltanto in questo caso si verifica una violazione della regola dell'annualità del rendiconto venendo meno il principio della chiarezza e della trasparenza a cui deve uniformarsi la tenuta della contabilità condominiale".

Passando all'applicazione al caso concreto, il giudice osserva che non risulta che l'assemblea abbia discusso e approvato più bilanci formalmente distinti, ciascuno riferito al proprio esercizio, bensì che siano state approvate "più annualità gestionali", ma "redatte in un unico documento contabile, indistintamente, genericamente, in modo cumulativo".

Viene inoltre sottolineato che era compito del professionista incaricato della redazione - individuato nel revisore - scomporre anno per anno il rendiconto da sottoporre all'approvazione assembleare, così da rispettare il principio di annualità.

In particolare, il documento approvato al punto 1 della delibera risulta relativo cumulativamente agli anni 2013 e 2014, mentre quelli approvati al punto 2 coprono il periodo dal gennaio 2015 al giugno 2021 e da gennaio 2021 a novembre 2022, redatti dall'amministratore in un unico documento privo di analiticità per anno delle spese, delle entrate e dei saldi. Il Tribunale qualifica tali documenti come "non comprensibili, assai confusi", rilevando la mancanza di chiarezza gestionale e di trasparenza.

Il preventivo di spesa per il 2023, approvato al punto 6, risulta poi fondato, per continuità gestionale, su un saldo dell'esercizio precedente "affatto trasparente e per nulla comprensibile o giustificato".

Da ciò deriva che la delibera è stata dichiarata nulla nei punti 1, 2 e 6, in quanto aventi ad oggetto rendiconti pluriennali aggregati e non ripartiti per singoli anni di gestione, redatti in violazione della regola dell'annualità del rendiconto e dei correlati principi di chiarezza e trasparenza contabile. Per la parte relativa alla conferma dell'amministratore (punto 4), è stato, invece, ritenuto venuto meno l'interesse della parte attrice, essendo nel frattempo intervenuta la revoca giudiziaria dell'amministratore stesso.

I riferimenti giurisprudenziali

La motivazione si inserisce in un dibattito già ampiamente esplorato dalla giurisprudenza di merito e dalla dottrina specialistica, incentrato sulla distinzione tra:

- approvazione di un "rendiconto pluriennale" aggregato, che riunisce più annualità in un unico documento, non ripartito per singoli esercizi; in tali ipotesi diversi giudici hanno ravvisato un vizio grave, talora qualificato come nullità, talora come mera annullabilità. Ad esempio, il Tribunale di Napoli Nord (19.04.2022, n. 1452) ha ritenuto nulla la delibera che approvava un bilancio consuntivo comprendente due annualità, richiamando proprio l'esigenza inderogabile che il rendiconto di un anno non possa prescindere dai saldi della gestione precedente e che gli esercizi siano collegati in un unicum contabile coerente . Il Tribunale di Palermo, con sentenza 21.06.2023, n. 3041, ha invece ritenuto annullabile - e non nulla - la delibera che aveva approvato un rendiconto unico per le annualità 2015 e 2016, enfatizzando la violazione del principio di annualità ma ricondotta nell'alveo dei vizi di annullabilità ;

- approvazione contestuale di più rendiconti consuntivi annuali distinti, tutti riferiti alla propria annualità gestionale e contabilmente collegati tra loro. In questo secondo caso, un filone oggi ampiamente seguito (tra gli altri, Trib. Roma 4.11.2021, n. 17135; Trib. Roma 18.11.2025, n. 16133 ) ritiene che tale modalità non violi, di per sé, il principio di annualità, purché ciascun rendiconto sia autonomo, chiaro, intellegibile e raccordato ai saldi dell'anno precedente.

In questa prospettiva, l'eventuale ritardo nell'approvazione o il cumulo di più esercizi in una sola assemblea possono al più costituire indice di irregolarità gestionale e giustificare una revoca giudiziale dell'amministratore, ma non inficiano automaticamente la validità delle deliberazioni di approvazione dei singoli rendiconti .

A livello di principi generali, viene spesso richiamata la pronuncia di Cass. 21.08.1996, n. 7706, secondo cui la nullità della delibera sussiste quando l'assemblea, in assenza di unanimità, vincoli il patrimonio dei singoli condomini a previsioni pluriennali di spesa, oltre il limite annuale cui si commisura l'obbligo contributivo.

Tale principio, di carattere generale, è stato ripreso da numerose decisioni di merito e viene frequentemente utilizzato come parametro per valutare la validità di delibere che programmano spese su archi temporali superiori all'anno o che approvano documenti contabili non coerenti con la scansione annuale .

La pronuncia del Tribunale di Reggio Calabria si colloca in linea con l'indirizzo che considera inammissibili i rendiconti "omnibus" pluriennali, ma nel contempo riconosce - richiamando espressamente i più recenti precedenti di Roma e Palermo - la legittimità dell'approvazione, in un'unica seduta, di più rendiconti distinti e completi, ciascuno relativo a una singola annualità (si veda, ad esempio, l'analisi pubblicata in "La delibera condominiale è viziata se vincola il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese?" e in "Approvazione contemporanea di più bilanci consuntivi: è possibile?" ).

Considerazioni Conclusive

La decisione afferma in modo netto la nullità della deliberazione assembleare che approva documenti contabili aggregati su base pluriennale, privi di distinta analisi delle singole annualità gestionali e dei relativi saldi. In casi come quello esaminato - in cui più anni di gestione sono confluiti in un unico documento, privo di analiticità per esercizio e oggettivamente confuso - il vizio viene ricondotto alla violazione del principio inderogabile di annualità del rendiconto desumibile dagli artt. 1130, comma 1, n. 10, e 1135 c.c., nonché alla lesione dei corollari di chiarezza, intelligibilità e trasparenza contabile.

L'impostazione accolta è coerente con altri arresti di merito che hanno fronteggiato situazioni analoghe, talora qualificando il vizio come nullità (in particolare quando la delibera vincola per più anni il patrimonio dei condomini attraverso un rendiconto o una previsione pluriennale indistinta ), talora come annullabilità in caso di mere irregolarità procedurali o di difetti di intelligibilità che non travolgono radicalmente l'oggetto della delibera . Ne consegue che la qualificazione in termini di nullità non è ancora del tutto uniforme, ma il principio sostanziale - inammissibilità del "rendiconto pluriennale" indifferenziato - appare ormai largamente condiviso.

Resta invece ammissibile l'approvazione contestuale, in un'unica seduta assembleare, di più rendiconti consuntivi annuali (senza esagerare), purché:

• ciascun rendiconto sia formalmente distinto e riferito a un singolo esercizio gestionale;
• ogni esercizio risulti contabilmente collegato ai saldi dell'anno precedente, senza vuoti o salti contabili;
• i documenti siano completi degli elementi essenziali richiesti dall'art. 1130-bis c.c. e tali da consentire ai condomini una comprensione effettiva della gestione .

In questa prospettiva, ritardi, irregolarità formali o la scelta di concentrare più esercizi in una sola assemblea non determinano, di per sé, la nullità delle deliberazioni, pur potendo costituire gravi irregolarità rilevanti ai fini della revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129 c.c. o della sua responsabilità verso i condomini .

Dal punto di vista operativo, l'insegnamento che se ne ricava è duplice:

• l'amministratore che si trovi a dover recuperare arretrati plurimi di rendicontazione deve evitare la redazione di un unico rendiconto pluriennale, predisponendo invece un rendiconto separato per ciascun esercizio (anche se approvati nella stessa assemblea) con chiari saldi iniziali e finali, così da consentire una ricostruzione lineare e continua della gestione (sul punto, si vedano anche le indicazioni pratiche in "Rendiconti omnibus: attenzione a ciò che si rischia" );
• il condomino che intenda impugnare delibere di approvazione di rendiconti pluriennali aggregati potrà utilmente valorizzare, oltre al difetto di annualità, la mancanza di analiticità e di chiarezza nelle singole voci di spesa e nei saldi per anno, elementi che in decisioni come quella di Reggio Calabria sono stati determinanti per la declaratoria di nullità.

Quanto ai profili processuali, il richiamo alla prorogatio imperii e alla continuità della rappresentanza del condominio, anche in caso di revoca giudiziaria dell'amministratore fino alla nomina del successore, conferma un principio di carattere generale: gli atti compiuti dall'amministratore revocato e le procure dallo stesso conferite restano validi ed efficaci fino alla sostituzione, e l'eventuale mancata interruzione del processo per cessazione della rappresentanza non può essere rilevata d'ufficio né eccepita dalla controparte, ma solo dalla parte interessata tramite il proprio difensore, nei limiti tracciati dall'art. 300 c.p.c. e dalla giurisprudenza di legittimità richiamata dal Tribunale.