La nota sintetica del rendiconto condominiale deve indicare crediti e rapporti pendenti rilevanti

Il rendiconto condominiale deve consentire ai condòmini di controllare subito la gestione, senza costringerli a ricostruire saldi, entrate e uscite attraverso documenti tra loro non allineati. La delibera che approva un rendiconto privo di coerenza interna o incompleto sulle poste patrimoniali rilevanti è annullabile quando il documento non assolve alla funzione informativa richiesta dall'art. 1130-bis c.c.

Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 4068 del 18 giugno 2026, ha annullato la deliberazione assembleare che aveva approvato il rendiconto consuntivo 2023 nella parte impugnata. Il condominio aveva omesso l'indicazione di una posta creditoria rilevante collegata a una procedura esecutiva e aveva approvato documenti contabili tra loro discordanti su saldi, entrate e uscite. Non era sufficiente sostenere che il dato corretto potesse ricavarsi da altre sezioni del bilancio, perché l'immediata verificabilità del rendiconto impone una rappresentazione ordinata, coerente e comprensibile.

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera assembleare del 7 maggio 2024, con cui erano stati approvati il rendiconto consuntivo dell'esercizio 2023 e il preventivo dell'anno corrente. La domanda era fondata su una serie di vizi riguardanti la completezza della nota sintetica, la coerenza tra registro di contabilità e bilancio consuntivo e i criteri di riparto utilizzati.

Il condomino lamentava, anzitutto, che la nota sintetica allegata al rendiconto non desse conto di una procedura esecutiva pendente, del credito vantato dal condominio nei confronti della società debitrice, dell'assegnazione giudiziale della somma di euro 6.000,00 e dei costi legali collegati al contenzioso. Si trattava, secondo l'impugnante, di dati necessari per rappresentare correttamente la situazione patrimoniale condominiale.

Venivano poi denunciate divergenze contabili puntuali. Il saldo iniziale al 31 dicembre 2022 risultava indicato nel registro di contabilità in euro 1.987,47, mentre nel bilancio consuntivo 2022 e nel rendiconto 2023 figurava in euro 2.082,29. Anche i totali non coincidevano: le entrate erano pari a euro 40.621,78 nel registro e a euro 48.326,94 nel rendiconto; le uscite erano pari a euro 31.983,65 nel registro e a euro 40.491,12 nel bilancio. A ciò si aggiungeva la contestazione relativa all'annotazione generica delle entrate come "quote condominiali", senza indicazione dei soggetti versanti, dell'imputazione delle somme e delle causali.

Il condominio resisteva sostenendo la complessiva chiarezza del rendiconto. Secondo la difesa, i criteri contabili erano stati già illustrati in precedenti esercizi e spiegati anche verbalmente in assemblea. Quanto alla somma di euro 6.000,00, il condominio affermava che l'accredito materiale era avvenuto il 17 gennaio 2024 e che la relativa contabilizzazione doveva quindi appartenere all'esercizio successivo, non al rendiconto 2023.

Nel corso del giudizio risultava anche una successiva deliberazione assembleare con cui il condominio aveva riconosciuto l'irregolarità contabile del rendiconto 2023 e assunto, in via transattiva, l'obbligo di procedere alla revisione delle voci contestate. La revisione, tuttavia, era rimasta solo parzialmente eseguita e la lite non era stata definita in via bonaria.

La decisione

Il tribunale ha richiamato l'art. 1130-bis c.c., che impone al rendiconto di contenere le voci di entrata e uscita, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Il rendiconto si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, quest'ultima con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. È stato richiamato anche l'art. 1130 c.c., nella parte in cui prevede l'annotazione cronologica, entro trenta giorni, dei singoli movimenti in entrata e in uscita.

Da tali premesse il tribunale ha tratto una conseguenza concreta. Il rendiconto non può limitarsi alla sola registrazione di cassa, ma deve dare conto anche dei crediti, dei debiti e degli impegni collegati all'esercizio, quando incidono sulla situazione patrimoniale del condominio e sulla comprensione della gestione.

La censura sui criteri di riparto non è stata ritenuta decisiva. Le tabelle prodotte dal condomino riguardavano soltanto gli ascensori e non risultava provata l'esistenza di tabelle relative alle altre parti comuni. Il tribunale ha aggiunto che le tabelle millesimali hanno funzione ricognitiva e che la doglianza sulla violazione del criterio tabellare richiede l'allegazione di una concreta incongruenza del riparto proporzionale delle spese rispetto al valore delle quote. Tale allegazione, nel caso deciso, mancava.

L'impugnazione è stata invece accolta per gli altri vizi del rendiconto. Il tribunale ha ritenuto rilevante l'omessa indicazione del credito condominiale risultante dalla procedura esecutiva, indicato nell'importo complessivo di euro 25.399,77 e già esigibile alla data dell'8 febbraio 2023. L'assenza di tale posta patrimoniale comprometteva la rappresentazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, con violazione diretta dell'art. 1130-bis c.c.

La parte più incisiva della motivazione riguarda le incoerenze interne tra i documenti contabili. Il tribunale ha escluso che il condomino possa essere onerato di una lettura ricostruttiva sostitutiva per neutralizzare contraddizioni presenti nello stesso rendiconto:

"Il convenuto, infatti, non spiega perché il registro di contabilità riporti un saldo iniziale diverso da quello esposto nel bilancio, né giustifica il disallineamento tra i totali delle entrate e delle uscite dei due documenti. La difesa si arresta all'affermazione secondo cui il dato "corretto" sarebbe ricavabile altrove e che la lettura combinata dei documenti permetterebbe, comunque, di intendere la gestione; tuttavia, il principio di chiarezza del rendiconto non tollera che il condomino debba neutralizzare discrasie interne mediante un'attività ricostruttiva sostitutiva, specie quando il registro di contabilità costituisce esso stesso componente essenziale del rendiconto ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. In altri termini, il richiamo al fatto che l'importo di euro 2.082,29 compare in altre sezioni del bilancio non sana il vizio, ma semmai lo rende più evidente, poiché mostra la compresenza, nello stesso rendiconto, di dati reciprocamente non coerenti."

Le divergenze tra registro di contabilità e bilancio consuntivo sono state quindi qualificate come vizi incidenti sulla struttura del rendiconto, non come mere irregolarità formali. La discordanza del saldo iniziale e il mancato allineamento dei totali di entrate e uscite impedivano ai condòmini di verificare la corrispondenza tra le componenti contabili e di esercitare un controllo effettivo sulla gestione.

Il tribunale ha pertanto annullato la delibera condominiale del 7 maggio 2024 nella parte in cui aveva approvato il punto n. 2 dell'ordine del giorno, relativo al rendiconto. Il condominio è stato condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 2.540,00, oltre CPA, IVA e rimborso forfettario del 15% come per legge.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, sent. n. 25446/2025: il rendiconto condominiale è un'unica rendicontazione annuale composta da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, ciascuno con una funzione distinta nella rappresentazione della gestione.
• Cass. civ., sez. VI-2, ord. n. 1370 del 18 gennaio 2023: la contabilità condominiale non deve essere redatta secondo forme rigorose analoghe a quelle dei bilanci societari, purché consenta ai condòmini di comprendere le voci di entrata e di spesa e le quote di ripartizione.
• Cass. civ., n. 28257/2023: ai fini della validità della delibera di approvazione, il rendiconto deve rendere intelligibili le voci contabili, le somme incassate, l'entità e la causale degli esborsi, realizzando l'interesse del condomino alla conoscenza concreta delle operazioni rappresentate.
• Cass. civ., ord. n. 33038/2018: registro, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa servono a soddisfare l'interesse del condomino alla conoscenza dei reali elementi contabili, così da consentire un voto assembleare consapevole.
• Trib. Genova, sent. n. 2317 del 3 ottobre 2023: l'approvazione di un rendiconto privo della nota sintetica esplicativa viola l'art. 1130-bis c.c. e comporta l'annullabilità della delibera.
• Trib. Napoli Nord, sent. n. 1760 dell'11 maggio 2025: la mancanza della nota esplicativa impedisce la piena conoscenza della situazione patrimoniale condominiale e giustifica l'annullamento della delibera di approvazione del rendiconto.

Considerazioni conclusive

La regola applicata è netta. Il rendiconto condominiale può essere redatto con forme contabili semplificate rispetto al bilancio societario, ma deve essere internamente coerente, completo sulle poste patrimoniali rilevanti e immediatamente verificabile dai condòmini. Quando il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica espongono dati non coordinati o omettono crediti e rapporti pendenti incidenti sulla gestione, la delibera di approvazione non regge al controllo giudiziale.

Gli arresti della Cassazione richiamati dal tribunale tengono insieme due esigenze. Da un lato, non impongono all'amministratore un formalismo contabile eccessivo; dall'altro, richiedono che il condomino possa comprendere la sostanza economica della gestione senza ricostruzioni suppletive. La linea espressa da Cass. n. 28257/2023 e da Cass. n. 33038/2018 è coerente con l'annullamento disposto quando le discrasie interne rendono incerto il contenuto del rendiconto.

I precedenti di merito sulla mancanza della nota sintetica, come Trib. Genova n. 2317/2023 e Trib. Napoli Nord n. 1760/2025, confermano che l'art. 1130-bis c.c. non richiede soltanto un prospetto numerico finale, ma un insieme coordinato di documenti capace di spiegare la gestione annuale. Sul punto v. anche bilancio senza relazione sintetica. In tal senso v. rendiconto senza nota esplicativa.

La censura sui criteri di riparto mostra il limite della decisione. L'annullamento non deriva dalla sola affermazione che siano state violate tabelle millesimali, ma dalla prova di carenze informative e incoerenze contabili idonee a impedire il controllo dei condòmini. Per contestare il riparto occorre indicare una concreta alterazione del criterio proporzionale applicato, non limitarsi a produrre tabelle riferite a beni o servizi diversi.

Nel caso deciso, l'omissione del credito collegato alla procedura esecutiva e le divergenze numeriche tra registro e bilancio hanno inciso sulla funzione legale del rendiconto. Da qui l'annullamento della delibera nella parte relativa all'approvazione del consuntivo e la condanna del condominio alle spese.