La morosità dei condomini non salva l'amministratore che lascia scadere la polizza

Quando la copertura assicurativa del fabbricato è già stata deliberata dall'assemblea, prevista dal regolamento o validamente ratificata, il pagamento tempestivo dei premi rientra negli obblighi gestori dell'amministratore. La morosità dei condomini non basta a liberarlo, se egli non prova di avere informato la compagine, sollecitato i versamenti, convocato l'assemblea o attivato il recupero delle quote necessarie.

Il Tribunale di Napoli, quarta sezione civile, con la sentenza n. 9587 del 9 giugno 2026, ha condannato l'amministratore a risarcire i proprietari di un'unità immobiliare che, a causa dell'inoperatività della polizza per omesso pagamento del premio, avevano sostenuto il ristoro dei danni prodotti da una perdita d'acqua e le spese della consulenza tecnica nel precedente accertamento tecnico preventivo.

La responsabilità è stata accertata attraverso due verifiche distinte. Da un lato, l'amministratore non aveva dimostrato di essersi attivato per fronteggiare la carenza di cassa; dall'altro, il contenuto della polizza comprendeva anche i danni da conduzione d'acqua cagionati dai proprietari dell'edificio condominiale ad altri, alle condizioni contrattuali previste.

Il perimetro resta quello della copertura già deliberata o prevista, oppure comunque validamente ratificata. La stipula ex novo della polizza fabbricato richiede invece il titolo assembleare o regolamentare.

La vicenda

I proprietari di un appartamento in condominio agivano contro l'amministratore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento degli obblighi connessi al mandato.

Il 5 luglio 2020, nell'immobile di loro proprietà, si era verificato un grave allagamento ascrivibile alla rottura del montante posto dietro il bidet. L'acqua aveva raggiunto anche l'appartamento sottostante, provocando infiltrazioni e danni. I proprietari dell'unità da cui era originata la perdita avevano poi corrisposto euro 13.100,00 a tacitazione delle pretese dei danneggiati, importo comprensivo dell'acconto al consulente tecnico nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, oltre a euro 2.470,28 per il saldo della consulenza.

La compagnia assicurativa non aveva tenuto indenne i condomini perché la polizza del fabbricato era rimasta inoperante per l'omesso pagamento della rata semestrale del premio. Gli attori sostenevano che tale scopertura fosse imputabile all'amministratore, il quale non aveva provveduto tempestivamente agli adempimenti necessari per mantenere efficace la garanzia.

L'amministratore contestava la domanda sotto due profili. Eccepiva anzitutto il difetto di interesse ad agire, sostenendo che la polizza non avrebbe comunque coperto il sinistro, poiché la perdita proveniva da un'unità immobiliare privata. Aggiungeva poi che il mancato pagamento del premio non dipendeva da una propria omissione, ma dalla forte morosità condominiale risultante dallo stato patrimoniale.

La decisione

Il tribunale ha respinto l'eccezione preliminare di difetto di interesse ad agire, ritenendo che le contestazioni dell'amministratore riguardassero la fondatezza della pretesa risarcitoria e dovessero quindi essere valutate nel merito, alla luce della documentazione acquisita.

Sul rapporto tra mandato, doveri gestori e copertura assicurativa, il tribunale ha richiamato gli obblighi dell'amministratore derivanti dagli artt. 1129, 1130, n. 4, 1176, comma 2, 1703 e seguenti c.c. Il passaggio motivazionale chiarisce il presupposto della responsabilità:

"La responsabilità contrattuale dell'amministratore [...] deriva dal mandato conferito dall'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c. e degli articoli 1703 e seguenti c.c., dettati in tema di disciplina generale del mandato. L'accettazione dell'incarico comporta, infatti, l'assunzione di obblighi specifici derivanti dal rapporto contrattuale e dalle disposizioni di legge, oltre che, ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., l'obbligo a carico dell'amministratore di agire con la diligenza richiesta per la gestione di attività professionali. L'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. impone, in particolare, all'amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. In questa prospettiva, la stipula e il rinnovo di una polizza, ove già deliberata o prevista dal regolamento condominiale, nonché il pagamento tempestivo dei premi rientrano nell'attività gestionale doverosa, finalizzata alla tutela del patrimonio comune e sono espressione dei doveri gestori dell'amministratore e della corretta esecuzione delle decisioni assembleari."

La formula adottata dal tribunale è circoscritta alla polizza già deliberata o prevista dal regolamento. Non viene riconosciuto all'amministratore un autonomo potere generale di stipulare qualsiasi contratto assicurativo per il fabbricato, ma viene affermato il dovere di curare il rinnovo e il pagamento dei premi quando la copertura rientri già nella gestione condominiale.

L'inoperatività della polizza è stata ritenuta pacifica e collegata all'omesso pagamento del premio. La difesa fondata sulla morosità condominiale non ha superato il vaglio probatorio, perché l'amministratore non aveva dimostrato di essersi attivato in modo coerente con il mandato ricevuto:

"Non vale ad escludere l'inadempimento la 'forte morosità condominiale' allegata dal convenuto. E, infatti, l'adempimento del rapporto di mandato richiede non solo la diligente esecuzione degli atti per i quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli atti preparatori e strumentali nonché di quelli ulteriori che dei primi costituiscano il necessario completamento. Ai sensi dell'art. 1708 c.c., laddove l'amministratore avesse ritenuto o valutato come insufficienti i fondi presenti all'interno del conto corrente condominiale, avrebbe dovuto notiziare la compagine condominiale della relativa grave problematica e sollecitare la medesima ad effettuare nel più breve tempo possibile un'integrazione dei pagamenti per poter far fronte alle spese occorrenti, fissare con urgenza l'assemblea condominiale, recuperare le somme presso i morosi, circostanze nella specie nemmeno allegate, oltre che non provate."

Il tribunale ha aggiunto che in atti risultava soltanto una missiva del 15 aprile 2020, priva di prova della comunicazione e non idonea a rendere edotto il condominio della specifica criticità relativa al premio assicurativo. Da qui l'accertamento della responsabilità per le conseguenze patrimoniali derivate dall'omesso pagamento.

Quanto alla copertura del sinistro, l'origine della perdita da un immobile di proprietà esclusiva non ha escluso l'operatività della polizza. Il contratto distingueva il contraente dall'assicurato e comprendeva i danni da conduzione d'acqua cagionati dai proprietari dell'edificio condominiale ad altri:

"Se a procurare danni è l'acqua fuoriuscita dal montante collocato all'interno di un immobile di proprietà esclusiva, il fatto che la polizza assicurativa sia stata stipulata dal Condominio è assolutamente irrilevante, dovendosi distinguere il contraente, ossia chi firma il contratto nell'interesse proprio o di altri, dall'assicurato cioè colui che è protetto dall'assicurazione. [...] Il contenuto del contratto di assicurazione evidenzia, invero, che nella copertura erano compresi anche i danni da conduzione di acqua cagionati dai proprietari dell'edificio condominiale ad altri."

La garanzia richiamata operava per i danni causati da impianti al servizio del fabbricato, e il tribunale ha precisato che in tale nozione rientravano anche gli impianti di adduzione alle unità private. Ne è derivata la condanna dell'amministratore al pagamento di euro 15.570,28, oltre interessi legali dall'11 agosto 2021 al saldo.

Non sono stati invece riconosciuti i compensi professionali del procedimento di accertamento tecnico preventivo. Tali importi, trattati come voce di danno nel giudizio risarcitorio, avrebbero dovuto essere provati mediante l'effettivo esborso, mentre la sola fattura pro forma è stata ritenuta insufficiente.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233: l'amministratore non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato senza autorizzazione assembleare, poiché l'art. 1130 c.c. sugli atti conservativi riguarda gli atti materiali e giudiziali necessari alla salvaguardia dell'integrità dell'immobile, non la copertura di pregiudizi economici.
• Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872: la polizza stipulata senza preventiva autorizzazione può essere ratificata dal condominio, anche attraverso l'approvazione dei rendiconti che comprendano il pagamento dei premi assicurativi.
• Cass. civ., sez. III, ordinanza 5 febbraio 2021, n. 2831: una volta deliberata o comunque operante la polizza condominiale, l'amministratore risponde del pregiudizio subito dal singolo proprietario quando l'inoperatività della garanzia derivi dall'omesso pagamento del premio.
• Cass. civ., sez. III, ordinanza 30 ottobre 2025, n. 28761: nel giudizio conseguente all'inoperatività della polizza per omesso pagamento dei premi, la liquidazione del danno può avvenire in via equitativa quando l'esatto ammontare sia di difficile accertamento, purché il parametro utilizzato sia attendibile.
• Trib. Salerno, 31 maggio 2022, n. 1904: la delibera che autorizza la stipula della polizza fabbricato richiede le maggioranze di cui all'art. 1136, commi 2 e 4, c.c., confermando che la stipula ex novo non rientra automaticamente nelle attribuzioni autonome dell'amministratore.
• Corte d'Appello di Roma, 2 maggio 2018, n. 2779: la carenza di fondi non esonera l'amministratore che non si sia tempestivamente attivato per informare i condomini, richiedere le integrazioni necessarie e ridurre il periodo di scopertura assicurativa.

Considerazioni conclusive

L'amministratore risponde del danno derivante dall'inoperatività della polizza condominiale quando il premio non sia stato pagato e il sinistro rientri, secondo il contratto, tra i rischi assicurati. La morosità dei condomini assume rilievo solo se accompagnata dalla prova di iniziative tempestive e concrete per reperire la provvista o mettere l'assemblea in condizione di deliberare.

La linea seguita dal tribunale è coerente con l'arresto di legittimità che ha già ricondotto al mandatario la responsabilità per il mancato indennizzo assicurativo dovuto all'omesso pagamento del premio, come in Cass. civ., sez. III, ordinanza 5 febbraio 2021, n. 2831. Il successivo intervento di Cass. civ., sez. III, ordinanza 30 ottobre 2025, n. 28761 ha poi riguardato il quantum, ammettendo una liquidazione equitativa quando l'entità del pregiudizio non sia accertabile con precisione matematica; sul punto v. anche responsabilità per omesso pagamento dei premi assicurativi.

Resta ferma la distinzione tra gestione di una copertura già deliberata e stipula di una nuova polizza. Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233 e Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872 escludono che l'amministratore possa stipulare autonomamente il contratto di assicurazione del fabbricato senza autorizzazione o ratifica. La stessa cautela è ripresa da Trib. Salerno, 31 maggio 2022, n. 1904, per un approfondimento v. autorizzazione assembleare alla polizza fabbricato.

Nel caso deciso, la condanna non nasce dalla sola mancata copertura, ma dalla combinazione tra scopertura imputabile al mancato pagamento, assenza di prova liberatoria e contenuto della polizza, che comprendeva anche il rischio da conduzione d'acqua proveniente dall'unità privata. Lo stesso criterio operativo era stato valorizzato anche dalla giurisprudenza di merito in tema di carenza di fondi e dovere di attivazione dell'amministratore, come chiarito in omesso versamento del premio assicurativo.

La tutela risarcitoria del condomino danneggiato passa quindi attraverso una verifica concreta del mandato, della condotta tenuta prima della scadenza del premio e dell'effettiva estensione della garanzia assicurativa. In mancanza di prova dell'attivazione diligente, l'amministratore sopporta le conseguenze patrimoniali della scopertura.