Il Tribunale di Messina, con la sentenza n. 2023 pronunciata l'8 novembre 2025, ha ribadito - in conformità all'orientamento di legittimità - che il contratto di locazione ad uso abitativo privo della forma scritta è nullo e non produce effetti tra le parti.
La decisione affronta le conseguenze della nullità del contratto verbale, la possibilità di restituzione dei canoni versati, nonché l'incidenza del giudicato formatosi in procedimenti precedenti tra le stesse parti.
La vicenda
Il conduttore aveva dedotto di aver preso in locazione, a far data dal 1° dicembre 2009, un immobile in Messina senza stipula di alcun contratto scritto, corrispondendo al locatore un canone mensile di € 430,00 in contanti. Il 12 marzo 2013 il conduttore provvedeva a registrare presso l'Agenzia delle Entrate il contratto verbale.
Nelle more, in data 7 marzo 2013 il giudice aveva convalidato lo sfratto per morosità e fissato la data per l'esecuzione. L'opposizione tardiva, proposta il 29 marzo 2013, veniva rigettata in quanto risultava esistente tra le stesse parti un contratto scritto stipulato il 21 dicembre 2012 e registrato il 27 dicembre 2012 per il medesimo immobile. Il rilascio veniva eseguito l'11 ottobre 2013.
Nel presente giudizio il conduttore ha chiesto la restituzione dei canoni asseritamente pagati in eccedenza rispetto alla misura legale per un importo superiore a € 14.000, invocando l'art. 79 della legge n. 392/1978 e l'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011.
Il locatore si è costituito eccependo: l'inammissibilità delle domande fondate su disposizioni dichiarate incostituzionali (art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011), la carenza di legittimazione passiva, l'esistenza di un regolare contratto scritto stipulato nel 2012 e l'intervenuto giudicato.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato tutte le domande del conduttore, rilevando, innanzitutto, che le pretese riferite al periodo già scrutinato nel giudizio di convalida di sfratto e nell'opposizione tardiva sono coperte da giudicato.
È stato richiamato il principio per cui "la convalida di sfratto per morosità, una volta divenuta inoppugnabile, acquista l'efficacia di giudicato c.d. ampia, ovvero ricopre l'esistenza del contratto di locazione, del credito per il pagamento dei canoni, l'inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell'uno o dell'altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio conclusosi con la convalida" (Cass., n. 8013/2009).
Quanto al periodo anteriore alla stipula del contratto scritto del 21 dicembre 2012, le domande restitutorie e risarcitorie sono state ritenute infondate. Il Tribunale ha ribadito che l'art. 1, comma 4, della legge n. 431/1998 impone la forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione abitativa e che, secondo orientamento consolidato, si tratta di nullità assoluta, deducibile da chiunque e rilevabile d'ufficio, connessa anche alla finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale.
Nel merito, il contratto verbale è nullo e non produce effetti tra le parti; ne consegue che "se da un lato sulla base del contratto nullo il locatore non potrà agire con l'azione per convalida di sfratto, dall'altro lato il conduttore non potrà esigere che il proprietario dell'immobile rispetti le obbligazioni che sorgerebbero in caso di contratto valido (durata minima legale; applicazione di un canone nella misura asseritamente legale)".
Il Tribunale ha richiamato inoltre Cass., sez. III, n. 8111/2020, affermando che "la sola registrazione del contratto verbale presso l'Agenzia delle Entrate non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla legge n. 431/1998", poiché "non può riconoscersi efficacia, sul piano civilistico, alla denuncia unilaterale alla pubblica amministrazione".
In tale prospettiva, l'occupazione dell'immobile deve qualificarsi sine titulo, con il correlato obbligo di restituzione del bene illegittimamente detenuto (v. Trib. Lodi, 12 ottobre 2022).
Il giudice ha infine evidenziato che la domanda, per come formulata, non poteva essere accolta anche in ragione della causa petendi dedotta, facendo applicazione dell'art. 112 c.p.c.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., sez. III, n. 8111/2020: la registrazione unilaterale non integra la forma scritta ad substantiam di cui alla legge n. 431/1998.
- Cass., n. 8013/2009: efficacia ampia del giudicato formatosi sulla convalida dello sfratto.
- Tribunale di Lodi, 12 ottobre 2022: obbligo dell'occupante sine titulo alla restituzione dell'immobile.
Considerazioni conclusive
La sentenza applica principi consolidati: il contratto verbale per locazioni abitative è nullo per difetto di forma scritta (art. 1, comma 4, l. n. 431/1998), e la registrazione unilaterale non sana la nullità (Cass. n. 8111/2020).
Nel caso concreto, la pretesa restitutoria del conduttore è stata respinta sia per la copertura del giudicato sulla convalida di sfratto e sul rigetto dell'opposizione tardiva (Cass. n. 8013/2009), sia perché non è possibile far valere diritti tipici del rapporto validamente costituito (come la durata minima o la "misura legale" del canone) sulla base di un accordo nullo.
Inoltre, l'applicazione dei commi 8 e 9 dell'art. 3 d.lgs. n. 23/2011 è preclusa in ragione della dichiarazione di illegittimità costituzionale intervenuta con Corte cost., n. 50/2014.
In conclusione:
- Nel caso di specie il conduttore non ha ottenuto né la restituzione dei canoni versati né la rideterminazione del canone in misura legale, poiché il rapporto orale è nullo e, per parte del periodo, le questioni sono coperte da giudicato.
- Il giudicato formatosi sulla convalida di sfratto e sul rigetto dell'opposizione tardiva preclude nuove domande sul medesimo rapporto per il periodo già scrutinato.
- La registrazione unilaterale del contratto verbale non integra la forma scritta richiesta e non consente di far valere le tutele tipiche dei rapporti validi; l'occupazione senza titolo comporta, in linea di principio, l'obbligo di restituzione dell'immobile.
È opportuno precisare che la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo non impedisce al locatore di ottenere la restituzione dell'immobile.
La sola conseguenza è l'inutilizzabilità dell'azione speciale per convalida di sfratto ex artt. 657 e ss. c.p.c., rimedio che presuppone l'esistenza di un valido rapporto locatizio.
In presenza di una detenzione sine titulo - come nel caso del contratto verbale nullo - il proprietario può comunque agire per il rilascio del bene mediante gli ordinari strumenti processuali: l'azione di rilascio per occupazione senza titolo, il procedimento di cui all'art. 703 c.p.c. oppure, nei casi più complessi, l'azione ordinaria di rivendicazione.
Tali strumenti consentono al locatore di ottenere un provvedimento giudiziale di condanna alla restituzione dell'immobile e di procedere all'esecuzione forzata, pur in assenza di un contratto valido.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
