In materia di responsabilità civile da cose in custodia e di responsabilità del condominio per difetti o malfunzionamenti degli impianti comuni, assume particolare rilievo la prova del danno che deve essere maggiormente rigorosa quando il pregiudizio lamentato attenga non al mancato godimento dell'immobile, ma alle conseguenze economiche derivanti dall'esercizio di un'attività commerciale quali perdita di clientela, riduzione del fatturato e ammaloramento dei beni. Invero, l'onere probatorio richiesto attiene alla dimostrazione non solo dell'evento lesivo, ma anche dell'effettività del danno-conseguenza, del lucro cessante e del nesso di causalità.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Perugia (sentenza n. 272 dell'11 maggio 2026) con riferimento alla domanda risarcitoria proposta dalla conduttrice di un ristorante nei confronti del Condominio per il protratto malfunzionamento dell'impianto centralizzato di condizionamento. La Corte, riformando integralmente la decisione di primo grado, ha escluso la risarcibilità dei danni richiesti ritenendo insufficienti le prove offerte in ordine sia alla concreta esistenza dei pregiudizi lamentati sia alla dimostrazione del nesso causale tra il guasto dell'impianto e le perdite economiche dedotte.
Fatto e decisione
La conduttrice di un locale commerciale adibito a macelleria/ristorante sito all'interno di un complesso condominiale conveniva in giudizio il Condominio chiedendo l'accertamento di responsabilità ex art. 2043 e 2051 c.c. a carico del predetto nonché il risarcimento dei danni riportati dalla propria attività a causa del malfunzionamento dell'impianto comune del condizionatore d'aria.
L'attrice esponeva che, a causa del guasto dell'impianto di condizionamento dell'aria protrattosi per due annualità, la propria attività aveva subito una perdita di clientela con conseguente diminuzione del fatturato e il deterioramento di bottiglie di vino conservate nei locali nonché rappresentava che le elevate temperature che si erano create all'interno del ristorante durante i periodi estivi avevano determinato la necessità di noleggiare un raffrescatore.
Si costituiva in giudizio il Condominio contestando sia la sussistenza dei danni sia il nesso causale tra il guasto dell'impianto ei pregiudizi lamentati.
Il Tribunale di Terni accoglieva la domanda condannando il convenuto Condominio al risarcimento dei danni.
Il Condominio proponeva appello affidato alle seguenti motivazioni: erronea qualificazione del danno come "in re ipsa"; assenza di prova del danno e del nesso causale; inidoneità della fattura prodotta a dimostrazione del noleggio e del pagamento del raffrescatore; omesso rilievo del concorso di colpa della ristoratrice.
La Corte d'Appello di Perugia ha accolto l'appello del Condominio ritenendo non provato né il danno da perdita di clientela né il danno da deterioramento dei vini.
Considerazioni conclusive
La Corte ha affrontato separatamente le diverse voci di danno.
Quanto al danno da perdita di clientela derivante dal malfunzionamento dell'impianto condominiale di condizionamento dell'aria, la Corte ha escluso la sua qualificazione come danno "in re ipsa".
In particolare, richiamando l'orientamento consolidato della giurisprudenza, il Collegio ha affermato che mentre la giurisprudenza riconosce come in re ipsa il danno da "mancato godimento" dell'immobile (inteso come indisponibilità oggettiva del bene), le perdite economiche specifiche di un'attività commerciale richiedono un onere probatorio maggiormente rigoroso. Devono, infatti, concorrere le seguenti circostanze:
- Danno-Conseguenza: il danno non coincide con l'evento (il guasto), ma con gli effetti economici negativi che ne sono derivati.
- Prova del lucro cessante: è necessario produrre documentazione contabile (registri corrispettivi, bilanci) che mostri un calo effettivo e significativo del fatturato rispetto allo stesso periodo degli anni precedenti.
- Nesso di Causalità: occorre provare che la fuga dei clienti sia stata causata direttamente dal caldo eccessivo dovuto al guasto al condizionatore e non da possibili altri fattori.
In tal senso si sono pronunciate le Sezioni Unite della Cassazione (Sent. n. 33645/2022) chiarendo che, anche quando si disquisisce di danno "figurativo" (legato al valore locativo), il danneggiato deve comunque allegare i fatti che dimostrino l'intenzione di utilizzare il bene per scopi produttivi. Nel caso di un ristorante il danno per il "disagio" o la "diminuita fruibilità" del locale può essere liquidato dal giudice anche in via equitativa, ma la specifica perdita di guadagno (sviamento di clientela) richiede invece una prova analitica e non può essere presunta automaticamente dal semplice malfunzionamento dell'impianto di raffrescamento.
Nel caso di specie, le testimonianze avevano confermato la sussistenza di temperature elevate nei locali del ristorante; tuttavia, il blocco totale del condizionatore risultava limitato solo ad alcuni giorni del mese di agosto 2021, negli altri giorni vi era stato un funzionamento parziale dell'impianto. Inoltre, la stessa ristoratrice aveva dato atto di aver attivato un condizionatore a noleggio per raffrescare i propri locali, mitigando così la calura interna.
Quanto al danno da deterioramento qualitativo dei vini, la Corte ha affermato che secondo i principi generali di responsabilità civile, reiteratamente confermati dalla Suprema Corte, per ottenere tale tipo di ristoro è necessaria la dimostrazione:
- Dell'esistenza e del pregio dei beni: occorre, pertanto, la prova che i vini erano effettivamente presenti in magazzino (es. fatture d'acquisto, inventario aggiornato) e il loro valore di mercato al momento del guasto.
- Dell'alterazione qualitativa: non è sufficiente allegare una situazione di elevata calura; occorre la dimostrazione piena che la qualità del vino sia stata irrimediabilmente compromessa (ad esempio tramite perizia enologica o analisi di laboratorio che attestino l'ossidazione o il deperimento organolettico).
- Del nesso causale: rappresentato dalla prova che l'ammaloramento sia dipeso esclusivamente dal superamento di specifiche soglie termiche dovuto al malfunzionamento dell'impianto condominiale e non da una cattiva conservazione preesistente.
Nel caso di specie, i testimoni escussi (dipendenti del ristorante) avevano confermato soltanto che alcune bottiglie di vino erano divenute inutilizzabili a causa delle alte temperature raggiunte all'interno dei locali; deposizioni testimoniali, pertanto, insufficienti a provare il nesso causale tra le alte temperature e i danno ai prodotti in assenza di supporto probatorio tecnico-scientifico quali perizie o analisi enologiche.
Particolare rilievo assume, poi, la precisazione che l'istituto della valutazione equitativa (ex art. 1226 c.c.) ha natura prettamente sussidiaria e non può essere utilizzato per supplire a carenze probatorie della parte che avrebbe potuto fornire elementi precisi sulla quantificazione del danno che assume sopportato.
Quanto alla richiesta di rimborso delle spese sopportate dall'attrice per il noleggio del raffrescatore, la Corte ha ribadito che la fattura commerciale (prodotta dall'attrice a suffragio della domanda) se contestata, non costituisce prova piena dell'effettivo pagamento né della necessità causale della spesa sostenuta. Invero, la fattura è un documento formato unilateralmente dalla parte che lo emette (o per suo conto) e, se contestata (come nel caso di specie), ha solo valore di mero indizio. L'attrice, dunque, avrebbe dovuto provare anche a mezzo testimoni che il condizionatore suppletivo fosse stato effettivamente noleggiato e installato nel ristorante e che senza quel noleggio l'attività sarebbe stata se non impossibile, gravemente compromessa (offrendo contezza del nesso di causalità tra il guasto all'impianto condominiale e la spesa sostenuta dal condomino ristoratore); indispensabile infine la prova dell'avvenuto esborso tramite mezzi tracciabili (bonifici, ricevute bancarie) o tramite una quietanza di pagamento rilasciata dal noleggiatore.
In conclusione, la pronuncia ribadisce che in tema di responsabilità condominiale, il danno da perdita di clientela e diminuzione del fatturato derivante dal malfunzionamento dell'impianto comune di condizionamento non può ritenersi "in re ipsa", ma richiede la rigorosa prova del lucro cessante e del nesso causale tra il disservizio e la contrazione dell'attività commerciale. Parimenti, il danno da ammaloramento di beni (nella specie vini) e il rimborso di spese sostenute per rimedi sostitutivi non possono essere riconosciuti sulla base di mere allegazioni o fatture contestate, occorrendo la prova concreta dell'esistenza del pregiudizio, della sua derivazione causale e dell'effettivo esborso.
