Nel contesto degli edifici dotati di impianti centralizzati, una parte dell'energia utilizzata non è direttamente riconducibile all'uso consapevole dei singoli condomini. Si tratta di consumi che si verificano per ragioni tecniche o strutturali, come dispersioni termiche, circolazione dell'acqua calda nelle tubazioni comuni, o alimentazione di servizi condivisi come l'illuminazione delle scale e il funzionamento dell'ascensore.
Questo tipo di consumo, definito "involontario", è strettamente legato al funzionamento dell'impianto nel suo complesso e non può essere eliminato.
Il consumo involontario, pur non essendo direttamente controllabile dai singoli, deve essere equamente ripartito tra tutti i partecipanti al condominio (compresi i distaccati), secondo criteri stabiliti dalla legge o deliberati in sede assembleare.
Il problema è stabilire se il costo del consumo involontario debba gravare sul condomino distaccato, quando il distacco non è avvenuto per scelta volontaria ma per ragioni tecniche legate all'inadeguatezza e al malfunzionamento dell'impianto centrale nel garantire un adeguato riscaldamento.
In relazione a questo aspetto, merita particolare attenzione la motivazione contenuta in una recente pronuncia del Tribunale di Gorizia (sentenza n. 253 del 29 ottobre 2025).
La vicenda
Due condomini si erano rivolti al Giudice di Pace per richiedere l'annullamento di una delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto consuntivo e il preventivo condominiale, includendo le spese per combustibile, energia elettrica della caldaia e costi di contabilizzazione del calore.
Gli attori sostenevano che la delibera impugnata fosse nulla o annullabile per aver addebitato a loro carico una quota di consumo involontario, nonostante il loro distacco dall'impianto centralizzato fosse stato autorizzato per comprovata inidoneità dell'impianto a garantire adeguato riscaldamento.
Il giudice di primo grado però riteneva corretta la ripartizione delle spese energetiche, basandosi sul calcolo effettuato da un tecnico incaricato dal condominio, e aveva disposto la compensazione delle spese di lite.
I due condomini si rivolgevano al Tribunale in funzione di giudice di appello, insistendo nel sostenere che la delibera impugnata era nulla o annullabile. Gli appellanti evidenziavano che, dopo il distacco, nessuna parte della rete termica transitava attraverso la loro unità abitativa, situata all'ultimo piano, e che l'impianto non era strutturalmente idoneo a generare dispersioni termiche verso il loro appartamento.
Inoltre, sostenevano che il distacco aveva comportato un risparmio superiore al 30% per gli altri condomini, e che quindi non poteva essere loro imputato alcun consumo involontario.
Alla luce di quanto sopra chiedevano l'annullamento della delibera e la restituzione delle somme versate in esecuzione della stessa e di quelle precedenti fondate sul medesimo criterio. In via subordinata, invocavano l'indebito arricchimento ex art. 2041 c.c., chiedendo la restituzione dei costi addebitati anche per gli anni 2016 e 2017. In ogni caso pretendevano la condanna del condominio al rimborso delle spese legali, comprese quelle sostenute per la mediazione obbligatoria e per la consulenza tecnica d'ufficio (CTU), o quantomeno la compensazione parziale delle stesse.
Il condominio, costituitosi in giudizio, contestava le argomentazioni degli appellanti e chiedeva il rigetto dell'appello.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato torto ai due condomini. Il giudice di appello ha notato che il calore prodotto dall'impianto si propaga inevitabilmente attraverso le tubazioni comuni e le strutture edilizie condivise, come muri perimetrali e solai, determinando una dispersione che favorisce anche gli immobili non direttamente allacciati.
Il Tribunale ha sottolineato come la dispersione termica sia un fenomeno oggettivo e strutturale, insito nel funzionamento stesso dell'impianto e non eliminabile, che giustifica la ripartizione delle relative spese anche a carico dei condomini distaccati.
In ragione di tali presupposti, il pagamento della quota fissa costituisce un obbligo inderogabile, sancito dalla normativa vigente. Confermata la validità della delibera impugnata.
Il Tribunale ha ritenuto irrilevante la natura consensuale o meno del distacco dell'impianto condominiale e le ragioni dello stesso.
Considerazioni conclusive
L'articolo 1118 del codice civile, come modificato dalla legge n. 220 del 2012 sulla riforma del condominio, attribuisce a ciascun condomino la facoltà di distaccarsi autonomamente dall'impianto centralizzato di riscaldamento, purché tale operazione non comporti significativi squilibri nel funzionamento dell'impianto né un aumento dei costi a carico degli altri partecipanti alla comunione.
A seguito del distacco, il condomino resta obbligato a contribuire alle spese relative agli interventi di manutenzione straordinaria, nonché a quelle necessarie per la conservazione e l'adeguamento normativo dell'impianto comune. In ogni caso, anche se un condomino si distacca, le dispersioni termiche continuano a verificarsi, e se non contribuisse, gli altri condomini subirebbero un aggravio di spesa.
Il distacco non esonera automaticamente dalle spese per consumi involontari.
I cosiddetti "consumi involontari" devono essere imputati anche al condomino che abbia effettuato il distacco dall'impianto centralizzato, in quanto le dispersioni energetiche continuano a verificarsi per effetto della configurazione dell'impianto, progettato per servire l'intero edificio.
Tale obbligo di contribuzione prescinde dal fatto che il singolo condomino sia ancora collegato o meno alla rete di distribuzione (Trib. Roma 10 giugno 2020, n. 8386).
Del resto, il concetto di consumo involontario, quale presupposto per l'obbligo di contribuzione alle relative spese, prescinde dal grado di separatezza materiale dell'immobile rispetto alla (residua) ubicazione dell'impianto centralizzato (Cass. civ., sez. II, 12/10/2022, n. 29838).
