Il portiere ha l'obbligo di restituire al condominio l'alloggio detenuto in ragione del rapporto di lavoro, una volta che lo stesso sia terminato. Tuttavia la mancata o ritardata restituzione non comporta di per sé un danno a carico del condominio, dovendo essere quest'ultimo a provare il pregiudizio economico subito a fronte di tale circostanza.
Queste le severe conclusioni alle quali è pervenuto il Tribunale di Roma, Sezione Lavoro, con la recente sentenza n. 10512 del 21 ottobre 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condominio, in persona del proprio amministratore pro tempore, aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale era stato ingiunto di pagare al proprio ex dipendente la somma dovuta a titolo di trattamento di fine rapporto, oltre interessi e spese.
L'opponente aveva dedotto, in primo luogo, di avere già provveduto, anteriormente all'emissione del decreto ingiuntivo, al pagamento a tale titolo di un minore importo a titolo di TFR. Il condominio aveva altresì contestato la quantificazione del trattamento di fine rapporto effettuata dal lavoratore, chiedendo, ove necessario, l'espletamento di consulenza tecnica contabile per la verifica dei conteggi.
Inoltre, in via subordinata, aveva eccepito la compensazione tra l'eventuale credito residuo vantato dal portiere e l'indennità di occupazione dell'alloggio condominiale concessogli in godimento in costanza del rapporto di lavoro e non restituito alla cessazione di quest'ultimo.
Si era costituito in giudizio l'opposto, chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo per la somma residua netta ancora dovuta, evidenziando che il pagamento effettuato dal condominio era avvenuto successivamente al deposito del ricorso monitorio, anche se prima della pronuncia giudiziale.
Quest'ultimo aveva inoltre contestato la pretesa del condominio relativa all'indennità di occupazione dell'alloggio, sostenendo che quest'ultimo non ne aveva mai formalmente richiesto il rilascio dell'alloggio né quantificato in precedenza l'indennità.
Disposta ed espletata la CTU contabile richiesta dal condominio, che aveva accertato l'importo residuo dal medesimo dovuto al portiere a titolo di TFR, il Tribunale aveva revocato il decreto ingiuntivo e condannato il condominio al pagamento del residuo importo, maggiorato di interessi e rivalutazione monetaria, nonché delle spese liquidate al CTU. Le spese di lite erano invece state compensate tra le parti.
Per quanto riguarda, invece, la domanda svolta in via subordinata dal condominio e finalizzata alla dichiarazione della compensazione tra l'eventuale credito residuo vantato dal portiere e l'indennità di occupazione dell'alloggio condominiale concessogli in godimento in costanza del rapporto di lavoro, il Tribunale ha ritenuto che il danno lamentato non fosse stato provato e quindi la ha respinta.
Infatti, secondo il Giudice, il condominio aveva l'onere di dimostrare lo specifico danno subito per effetto del tardivo rilascio dell'immobile, perché altrimenti si sarebbe ricaduti in un'ipotesi di c.d. danno in re ipsa, che non poteva però essere liquidato nel caso di specie.
Considerazioni conclusive
Nella sentenza in questione il Tribunale di Roma ha correttamente evidenziato come l'alloggio concesso in godimento al portiere assunto dal condominio sia strettamente collegato al rapporto di lavoro, costituendo un bene accessorio destinato ad assicurare l'espletamento delle mansioni lavorative.
Ne consegue che, con la cessazione del rapporto di lavoro, il dipendente del condominio perde automaticamente il titolo legittimante la detenzione dell'immobile, senza che sia necessaria un'ulteriore intimazione di rilascio da parte del datore di lavoro.
Tuttavia, sempre secondo il Giudice capitolino, la richiesta di risarcimento dei danni derivanti da una siffatta occupazione senza titolo presuppone la prova del pregiudizio subito dal proprietario per effetto dell'illecita detenzione del bene.
Sul punto il Tribunale ha richiamato l'orientamento della Cassazione (si vedano: Cass. civ., n. 13071 del 25/05/2018; Cass. civ., n. 11203 del 24/04/2019) secondo cui, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che in tale ipotesi si giunge a identificare il danno con lo stesso evento dannoso.
Ma, così facendo, si giunge a configurare un vero e proprio danno punitivo, in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte (di cui alla sentenza n. 26972/2008) - secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno conseguenza, che deve essere allegato e provato - sia con l'ulteriore e più recente intervento dei giudici di legittimità (sentenza n. 16601/2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost..
Quindi, secondo il Tribunale di Roma, il danno da occupazione senza titolo di un immobile può essere dimostrato anche sulla base di presunzioni semplici, ma ciò non toglie che il soggetto che si reclama danneggiato debba quanto meno allegare i fatti sulla base dei quali formula la richiesta di risarcimento, ossia l'intenzione concreta di mettere l'immobile a reddito.
Nel caso di specie, trattandosi di proprietà condominiale, il condominio opponente avrebbe quindi dovuto dimostrare lo specifico danno subito per effetto del tardivo rilascio dell'immobile, ad esempio provando di aver assunto un nuovo portiere e di aver dovuto versare allo stesso un maggior corrispettivo, stante l'impossibilità di concedergli in uso l'alloggio occupato dall'ex dipendente, oppure provando la decisione dei condomini di provvedere alla vendita o alla locazione a terzi del bene e di essersi adoperato in tal senso per la ricerca dell'acquirente e/o del conduttore.
