Le tabelle millesimali di un condominio sono molto importanti. Esse riflettono il valore delle singole proprietà che compongono l'edificio ed è in base ad esse che sono attribuite e versate le quote condominiali ordinarie e straordinarie.
Per questa ragione, eventuali errori nella loro compilazione, non dovutamente evidenziati prima della relativa approvazione, potrebbero condurre all'impugnazione delle tabelle e/o del deliberato contenente la votazione. Non tutti, però, hanno il diritto di sollevare questa contestazione dinanzi all'ufficio giudiziario competente.
Si è discusso di questo tema anche nell'ambito del procedimento dinanzi al Tribunale di Matera e recentemente culminato con la sentenza n. 88 del 09 febbraio 2026. In particolare, questa lite nasceva a seguito dell'iniziativa di due usufruttuari di due immobili facenti parte di un edificio della zona. Secondo gli istanti, le tabelle millesimali, approvate in una riunione tenutasi nell'ottobre del 2019, non erano corrette e, per questa ragione, chiedevano che venissero annullate.
Il convenuto condominio, invece, oltre a respingere la presunta erroneità delle tabelle, eccepiva un aspetto molto importante: gli usufruttuari non avevano alcun titolo legittimo per impugnare l'assemblea e/o le tabelle. Tale facoltà, infatti, sarebbe spettata, al massimo, ai due nudi proprietari degli immobili.
Ebbene, a chi avrà dato ragione il Tribunale di Matera? L'usufruttuario può impugnare l'approvazione delle nuove tabelle millesimali? Non ci resta che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento e constatarne gli esiti.
Usufruttuario in condominio: quali sono i suoi poteri in assemblea?
I poteri esercitabili in assemblea dall'usufruttuario di un immobile in condominio sono, chiaramente evidenziati nell'art. 67 disp. att. cod. civ. «L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario (art. 67 co. 6-7 disp. att. cod. civ.)».
Dalla norma appena citata si ricava, quindi, che al di là delle ipotesi ivi elencate, l'usufruttuario non ha diritto di voto e/o di partecipazione alla riunione del fabbricato. Si può, inoltre, facilmente notare che tra i casi descritti dal predetto articolo non rientra quello delle tabelle millesimali e della loro approvazione.
Pertanto, per questo importante tema di discussione, ogni competenza appartiene soltanto al proprietario del bene. Sarà, quindi, quest'ultimo ad approvare o meno le tabelle oppure a sollevare una contestazione in merito alla medesime presso le sedi competenti (per un approfondimento sulla revisione delle tabelle millesimali si veda Revisione tabelle condominiali: i presupposti).
Impugnazione tabelle millesimali approvate da parte dell'usufruttuario: è inammissibile per difetto di legittimazione
Nel caso in esame, gli usufruttuari di due immobili in un condominio, avevano impugnato l'assemblea in cui erano state approvate le nuove tabelle millesimali dell'edificio. Ebbene, tale iniziativa era inammissibile. Secondo, infatti, il Tribunale di Matera, gli usufruttuari non avevano tale facoltà. Quest'ultima, invece, spettava semmai ai nudi proprietari.
Le ragioni di tale decisione sono state, quindi, riposte nell'art. 67 disp. att. cod. civ. che, tra i poteri e i diritti di voto degli usufruttuari, non contempla quello di discutere, votare, approvare o contestare, le tabelle millesimali del condominio.
Per questa ragione, la domanda attrice è stata respinta e la parte soccombente è stata condannata al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
In tema di tabelle millesimali in condominio e del diritto dell'usufruttuario di impugnarle, ove approvate nonostante non siano corrette, la sentenza del Tribunale di Matera è in linea con le decisioni della giurisprudenza di merito sullo stesso argomento.
Nei medesimi termini, infatti, si è espresso anche il Tribunale di Roma che, con la decisione n. 3353 del 14 febbraio 2020, ha rilevato il difetto di legittimazione dell'usufruttuario che impugna l'approvazione delle tabelle per violazione del quorum deliberativo. Tale soggetto è legittimato a presenziare alla riunione dell'edificio, per esprimere il proprio diritto di voto, solo nelle delibere nelle quali si discute di questioni rientranti nelle materie di ordinaria gestione, godimento delle cose e dei servizi comuni, ma non per altre tematiche. Se questi sono i presupposti, l'usufruttuario non ha facoltà di eccepire difetti di quorum di un'assemblea a cui non aveva diritto di partecipare.
Stesso dicasi a proposito della sentenza n. 5761 del 08 giugno 2022 del Tribunale di Napoli, per il quale «... L'usufruttuario di un piano o porzione di piano di un edificio condominiale è privo di legittimazione attiva ad agire per la revisione o modifica delle tabelle millesimali, non rientrando tale materia tra quelle per le quali l'art. 67 disp. att. c.c. gli attribuisce il diritto di voto in assemblea ...».
Per cui, la sentenza in esame è condivisibile e in linea con l'interpretazione e l'applicazione comune del dettato dell'art. 67 disp. att. cod. civ.
