La disciplina dell'usufrutto in condominio è contenuta negli ultimi tre commi dell'art. 67, disp. att. c.c.
Secondo tali norme, l'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l'ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni.
Si tratta di un principio in linea con il diritto di godimento attribuito all'usufruttuario, il quale utilizza l'unità immobiliare con limiti ridottissimi, come ricorda l'art. 981 c.c., a tenore del quale l'usufruttuario ha diritto di godere della cosa traendone ogni utilità che può offrire, nel rispetto della destinazione economica (e delle specifiche limitazioni imposte dalla legge).
L'art. 67 disp. att. c.c. prosegue specificando che nelle altre deliberazioni - cioè in quelle che non riguardano l'ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni - il diritto di voto spetta al nudo proprietario, salvi i casi in cui:
- l'usufruttuario esegue a proprie spese le riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al proprietario ma che questi ha rifiutato o ritardato di eseguire (art. 1006 c.c.);
- si tratti di miglioramenti (art. 985 c.c.) o addizioni (art. 986 c.c.) apportate a proprie spese.
In queste circostanze, l'amministratore deve trasmettere l'avviso di convocazione sia all'usufruttuario che al nudo proprietario.
L'art. 67 disp. att. c.c. conclude affermando che il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
I rapporti tra usufruttuario e condominio prima della riforma
La norma appena citata ha introdotto nel nostro ordinamento il principio della solidarietà tra il nudo proprietario e l'usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi dovuti per spese condominiali, siano esse straordinarie ordinarie (Trib. Milano, 25 gennaio 2018, n. 843). (per un quadro sistematico su usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali si veda Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali)
Precedentemente alla novella del 2012 (l. 11 dicembre 2012, n. 220), invece, il costante orientamento del giudice nomofilattico (ex multis, Cass., n. 14773/2011; Cass., n. 26831/2011) riteneva che l'usufruttuario fosse tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi era tenuto affatto, né in via sussidiaria né in via solidale.
Così una delle pronunce più significative dell'epoca: «In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, questa Corte, contrastando sia la tesi per la quale le spese condominiali dovessero gravare unicamente sul nudo proprietario, con diritto di questi di rivalersi, con l'azione di regresso, sull'usufruttuario, sia la tesi della solidarietà del debito del nudo proprietario e dell'usufruttuario, ha da tempo affermato che, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge» (Cass., 16 febbraio 2012, n. 2236).
La sentenza così conclude: «Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di usufrutto, l'usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale. Peraltro, ove il nudo proprietario agisca nei confronti dell'usufruttuario per il rimborso di spese attinenti ai servizi comuni da lui sostenute, nel relativo giudizio è consentito all'usufruttuario contestare il debito sul rilievo del mancato godimento di tali servizi».
L'impugnazione del rendiconto da parte dell'usufruttuario
Sia alla luce del disposto dell'ultimo comma del citato art. 67 disp. att. c.c., che ha delineato una responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario per il pagamento degli oneri condominiali, sia per la circostanza che l'usufruttuario ha l'obbligo di pagare le spese di gestione ordinaria, fruendo dei relativi servizi condominiali, vi è l'interesse dell'usufruttuario a partecipare all'assemblea condominiale, a verificare l'esattezza e la legittimità del rendiconto condominiale e, quindi, a impugnarlo, in quanto è anche prevista una solidarietà passiva con il nudo proprietario per il pagamento degli oneri condominiali.
Conseguentemente, gli usufruttuari hanno interesse a verificare l'esattezza e la natura delle somme imputate al loro immobile nel bilancio impugnato, e quindi a contestarlo in sede giudiziaria, proprio perché, in base alla natura degli oneri condominiali addebitati, sono chiamati a risponderne (Trib. Catania, 14 gennaio 2026, n. 239).
Peraltro, già prima dell'entrata in vigore della riforma del diritto condominiale la giurisprudenza, con specifico riferimento all'impugnazione della deliberazione di approvazione del bilancio, aveva affermato che «La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni.
In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., con una mera operazione esecutiva» (Cass., n. 15010/2000).
