Locazione dell'ex casa del portiere e riscossione dei canoni non pagati: l'amministratore è legittimato ad agire

La locazione di un'unità immobiliare condominiale (come l'ex casa del portiere) pone, nella pratica, due snodi ricorrenti: da un lato, la corretta imputazione e prova del credito per canoni ed eventuali oneri accessori; dall'altro, la legittimazione dell'amministratore ad agire in via monitoria per la riscossione delle somme dovute dal conduttore, senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare ulteriore rispetto agli atti già deliberati e alle attribuzioni tipiche dell'ufficio.

Su tali profili si è pronunciata la Corte d'Appello di Roma, Sez. 7, con sentenza del 4 febbraio 2026 (R.G. 4023/2022), confermando il rigetto dell'impugnazione proposta dalla conduttrice morosa e ribadendo il perimetro dei poteri dell'amministratore nella gestione della locazione di un bene comune.

La vicenda

Il condominio aveva concesso in locazione l'ex casa del portiere, qualificata come appartamento condominiale, a una condomina, prevedendo un canone mensile e una somma mensile per oneri accessori. A fronte della morosità, l'amministratore otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni e oneri; la conduttrice proponeva opposizione tardiva (con rito locatizio), deducendo, tra l'altro, difetto di rappresentanza e di legittimazione attiva dell'amministratore nella procedura monitoria, nonché contestando la quantificazione dell'importo e la debenza degli oneri accessori.

Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo e, definito il merito, condannava la conduttrice al pagamento del minor importo accertato, escludendo la voce riferita agli oneri accessori per carenza di prova e riconoscendo invece la debenza dei canoni residui.

In appello la conduttrice insisteva, in particolare, sull'asserita necessità di una specifica autorizzazione assembleare affinché l'amministratore potesse promuovere il procedimento monitorio per canoni e oneri, e ribadiva le doglianze sulla quantificazione del credito.

La decisione

La Corte d'Appello ha rigettato l'impugnazione, confermando la ricostruzione del Tribunale sia sul piano dei poteri dell'amministratore sia su quello probatorio-contabile. In particolare, la motivazione valorizza la delibera assembleare che aveva autorizzato la locazione e la stipula del contratto, qualificandola (in linea con la giurisprudenza prevalente richiamata) come atto riconducibile alla gestione ordinaria del bene comune, e colloca la successiva attività di riscossione coattiva nell'alveo delle attribuzioni tipiche dell'amministratore.

"In fatto, con delibera condominiale del 23.09.2010 l'Assemblea del Condominio, in atti, autorizzava la locazione dell'ex casa del portiere, appartamento condominiale, e la stipula del contratto di locazione alla [conduttrice] per il canone di € 650,00 oltre € 50,00 per oneri condominiali. Tale delibera, secondo la giurisprudenza prevalente, deve considerarsi come atto ordinaria amministrazione […].

La gestione ordinaria di un bene comune rientra nei poteri conferiti dal combinato disposto degli articoli 1130, comma 1: n. 1 […], n. 3 […] e n. 4 […]; art. 1575 e ss c.c. […] e art. 1136, comma 4 c.c. […]. Deve ritenersi pertanto che l'amministratore era perfettamente legittimato alla gestione della locazione del bene comune e, in caso di mancato pagamento del canone richiedere il decreto ingiuntivo.

In tal senso 'l'amministratore era, pertanto, pienamente legittimato sia a richiedere il decreto ingiuntivo sia a costituirsi nel relativo giudizio di opposizione il cui oggetto è la debenza, da parte dell'opponente, dei canoni di locazione e degli oneri accessori richiesti dal condominio'."

Nel medesimo solco, la Corte richiama l'ordinanza della Cassazione n. 342/2023, ribadendo che l'amministratore non necessita di preventiva autorizzazione (né di ratifica) quando la controversia rientra nelle attribuzioni proprie dell'organo.

Quanto al quantum, la Corte ha ritenuto irrilevante il diverso importo richiesto in una precedente comunicazione, poiché la domanda monitoria era stata poi precisata alla luce delle risultanze contabili approvate (bilancio) e del calcolo dei canoni insoluti, con detrazione del deposito cauzionale; ha inoltre evidenziato la mancata prova del pagamento da parte della conduttrice.

"Si osserva inoltre che la [conduttrice] non ha fornito la prova di aver corrisposto le indicate somme di cui è rimasta debitrice nei confronti del [condominio]. Il Tribunale, in parziale accoglimento dell'opposizione a decreto, non ha riconosciuto sul canone l'importo di € 50,00 dovuto per oneri accessori in mancanza di prova da parte del [condominio], revocando il decreto, ed accertando il minor importo […] oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo."

Sotto il profilo documentale, la Corte dà atto della produzione di verbali assembleari (tra cui l'approvazione del bilancio in cui risultavano esposizioni creditorie connesse alla locazione e una successiva delibera che prendeva posizione sul contenzioso), elementi che hanno corroborato la ricostruzione della pretesa e la gestione della vicenda a livello condominiale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. II, 21 ottobre 1998, n. 10446 (locazione di appartamento condominiale come atto di amministrazione ordinaria; richiamata anche in contributi ricostruttivi sul tema)
• Cass., Sez. II, 27 ottobre 2011, n. 22435 e Cass., Sez. II, 12 giugno 2023, n. 16557 (uso indiretto del bene comune mediante locazione deliberabile a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto per tutti; principio emerso in fattispecie diverse, con limiti applicativi legati alla concreta fruibilità del bene e all'eventuale regolamento)
• Cass., ord. 2023, n. 342 (opposizione/impugnazione in ambito monitorio senza necessità di autorizzazione assembleare se la lite rientra nelle attribuzioni dell'amministratore; richiamo del principio in giurisprudenza di merito e contributi operativi)
• Cass., n. 1422/2006 (richiamata quale espressione di un orientamento più restrittivo sul tema dell'autonoma legittimazione dell'amministratore a resistere/impugnare senza delibera; contrasto poi ricomposto da arresti successivi)
• Art. 1108 c.c. (in combinato con art. 1139 c.c.) in tema di locazioni ultranovennali di beni comuni e necessità dell'unanimità (profilo generale da tenere distinto dal caso concreto, ove non risulti una locazione eccedente i nove anni)

Considerazioni conclusive

Il rigetto dell'appello si fonda su un'impostazione lineare: una volta accertato che la locazione del bene comune era stata autorizzata dall'assemblea e che la relativa gestione rientrava nella sfera dell'ordinaria amministrazione, la Corte ha ricondotto l'azione monitoria per il recupero dei canoni all'ambito delle attribuzioni dell'amministratore, richiamando espressamente le norme codicistiche sulla gestione (art. 1130 c.c.) e sul quorum per le liti che esorbitano dai suoi poteri (art. 1136, comma 4, c.c.).

In questa prospettiva, l'assenza di una "nuova" delibera ad hoc per agire in monitorio non è stata ritenuta ostativa, poiché l'iniziativa giudiziale è stata considerata coerente con la funzione di gestione e tutela del patrimonio comune.

Resta però centrale il piano probatorio. La riduzione della pretesa, con esclusione della voce per oneri accessori, conferma che l'azione di recupero può essere tanto più efficace quanto più il condominio sia in grado di documentare in modo puntuale la base contrattuale e contabile delle singole voci. Sul punto, la motivazione è netta nell'ancorare l'esclusione dei € 50 mensili alla mancanza di prova, pur in presenza dell'originaria previsione contrattuale richiamata in causa.

In termini di perimetro applicativo, è opportuno distinguere la riscossione dei canoni (attività coerente con les attribuzioni tipiche dell'amministratore quando la locazione sia validamente deliberata/gestita) dalla stipula di contratti che, per durata, contenuto o incidenza sui diritti individuali, possano esigere quorum e deliberazioni diverse (si pensi alle locazioni ultranovennali, per le quali viene in rilievo la regola dell'unanimità) , nonché alle ipotesi in cui l'amministratore assuma obbligazioni "eccedenti" o difformi dalla volontà assembleare: in tali casi, l'operazione può risultare inefficace verso il condominio e generare contenzioso sul difetto di poteri, come ricostruito nella casistica sui contratti stipulati senza adeguata autorizzazione Contratti dell'amministratore oltre i poteri e rischi di inopponibilità .

La pronuncia si inserisce, quindi, in un quadro che, sul versante processuale, tende a riconoscere all'amministratore un potere di iniziativa e di resistenza in giudizio quando l'oggetto rientri nelle sue attribuzioni (con l'avvertenza che la giurisprudenza ha conosciuto anche letture più restrittive) . Sul versante sostanziale della locazione di beni comuni, infine, occorre ricordare che la legittimità e la "tenuta" della scelta locativa possono dipendere anche dalla concreta fruibilità del bene da parte della collettività e dall'assetto regolamentare: in fattispecie diverse, la giurisprudenza di legittimità ha valorizzato il presupposto dell'impossibilità dell'uso diretto generalizzato per ammettere l'uso indiretto tramite locazione deliberata a maggioranza . Per un inquadramento operativo, in tema di iniziative giudiziali dell'amministratore legate alla morosità su locali condominiali, si veda anche Morosità su locale condominiale e azione dell'amministratore .