L'omessa riscossione dei crediti condominiali giustifica la revoca dell'amministratore

L'obbligo dell'amministratore di agire tempestivamente per la riscossione dei crediti condominiali rappresenta una delle principali garanzie a tutela della corretta gestione delle risorse comuni. La normativa vigente impone all'amministratore di promuovere le azioni necessarie entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è divenuto esigibile, senza che sia necessario il verificarsi di un danno concreto al condominio.

Il mancato rispetto di tale obbligo, così come la tardiva presentazione del rendiconto annuale, integra una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore.

La vicenda

Alcuni condomini hanno proposto ricorso per la revoca dell'amministratore, deducendo: 1) la mancata esecuzione della delibera assembleare del 27 marzo 2023, relativa all'omessa riscossione degli insoluti condominiali, situazione che aveva determinato anche la sospensione dei servizi essenziali; 2) la mancata presentazione del rendiconto 2023 nei termini previsti dalla legge; 3) l'omessa consegna di copia dei verbali assembleari e della relazione sullo stato di recupero degli insoluti.

L'amministratore si è costituito in giudizio sostenendo che la delibera assembleare prevedeva l'azione giudiziale di recupero solo per le esposizioni debitorie superiori a mille euro e consentiva la possibilità di concordare piani di rientro non superiori a dodici mesi, con decadenza dal piano in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. Ha inoltre dedotto di aver accordato tali piani ad alcuni condomini e ha chiesto l'ammissione della prova testimoniale.

In merito al ritardo nella presentazione del rendiconto, ha allegato una certificazione medica attestante problemi di salute relativi ad anni precedenti.

La decisione

Il Tribunale di Messina, con l'ordinanza del 16/07/2025, ha accolto il ricorso e disposto la revoca dell'amministratore. In motivazione, i giudici hanno richiamato l'art. 1129, comma 12, c.c., secondo cui "costituisce grave irregolarità la mancata esecuzione delle delibere assembleari", e l'art. 1129, comma 9, c.c., che impone all'amministratore di agire per la riscossione dei crediti entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.

"Con la produzione documentale, l'amministratore ha provato di avere inviato la diffida per il pagamento e di avere concordato un piano di rientro solo nei confronti di due condomini (mail da Persona_1 e lettera da Persona_2), ma non ha dimostrato di avere inviato la diffida e intrapreso le azioni giudiziarie nei confronti degli altri condomini che avevano maturato un'esposizione debitoria superiore a mille euro."

Tale omissione è stata ulteriormente confermata dall'approvazione del consuntivo relativo all'anno successivo: "i crediti del condominio passano da euro 58.751,77 (di cui alla delibera del 27.3.2023) ad euro 71.882,02", segno evidente che nessuna concreta iniziativa legale era stata assunta nei confronti dei morosi.

Sul secondo motivo, il Tribunale ha rilevato che "l'amministratore non ha contestato la tardiva presentazione del rendiconto 2023 nel termine previsto dall'art. 1130, comma 10, c.c., cioè entro il termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio", aggiungendo che "la certificazione medica allegata attiene ad un'attestazione di ricoveri relativi ad anni precedenti e pertanto ininfluenti ai fini del rispetto del termine".

Quanto al terzo motivo (omessa consegna della documentazione), i giudici hanno escluso che vi fosse stata una richiesta conforme alla previsione normativa: "il ricorrente chiedeva solo le delibere assembleari dal 2020 al 2024 con i relativi bilanci approvati… mentre non risulta una richiesta dello stato dei pagamenti dei condomini". Pertanto tale motivo è stato rigettato.

I riferimenti giurisprudenziali

Nell'ordinanza non sono riportati specifici richiami a precedenti giurisprudenziali; tuttavia si fa riferimento all'adesione alla recente giurisprudenza di merito, secondo cui "questa irregolarità [la tardiva presentazione del rendiconto], unitamente alla mancata esecuzione della delibera, costituisce un grave inadempimento che non viene sanato neanche dall'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea".

Considerazioni conclusive

L'ordinanza ribadisce con chiarezza che l'omessa o intempestiva azione per il recupero dei crediti condominiali integra una grave irregolarità ex art. 1129 c.c., idonea a fondare la revoca giudiziale dell'amministratore anche in assenza di un danno concreto o della contestuale richiesta da parte dell'assemblea.

L'obbligo sussiste anche qualora siano state deliberate soglie minime d'intervento o piani rateali: in tal caso l'amministratore deve comunque dimostrare il rispetto delle condizioni fissate dall'assemblea e l'effettivo avvio delle procedure nei confronti dei morosi oltre soglia o decaduti dal piano.