La ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata non coinvolge necessariamente tutti i condomini: quando, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, il prospetto è destinato a servire o riguardare solo una parte dell’edificio, trova applicazione il criterio del condominio parziale, con imputazione dei costi al solo gruppo interessato, da ripartire tra i relativi partecipanti secondo i rispettivi valori millesimali.
Questo è quanto affermato dal Tribunale di Siracusa con la sentenza n. 140, del 26 gennaio 2026, nel rigettare l'impugnazione di una delibera che aveva ripartito le spese tra i soli partecipanti di una scala.
In altri termini, le spese per il rifacimento della facciata possono gravare soltanto sui condòmini che ne traggono utilità, ma solo se ricorrono i presupposti dell'art. 1123, comma 3, c.c. (e dunque non in via automatica per il solo fatto che il fabbricato presenti più scale).
La vicenda
Alcuni partecipanti hanno impugnato la delibera assembleare con cui era stato approvato l'intervento di riparazione del prospetto esterno di una delle scale, con conseguente riparto delle spese limitato ai soli proprietari di quella porzione del fabbricato.
Secondo l'azione proposta, trattandosi di unico complesso condominiale (seppur articolato in due corpi/scale), le spese avrebbero dovuto gravare su tutti i partecipanti; inoltre veniva lamentata l'invalidità della delibera per mancata convocazione anche degli altri condòmini.
La decisione e il fondamento normativo
Il Tribunale ha rigettato l'impugnazione valorizzando, in particolare, gli esiti della C.T.U., ritenuta decisiva per accertare la reale configurazione del fabbricato. In base alle conclusioni peritali, i due corpi scala, pur inseriti in un unico complesso, risultavano distinti e autonomi sotto molteplici profili, fino a giungere all'affermazione "sono due edifici distinti ed autonomi".
Su tale base il giudice ha ricondotto la fattispecie al condominio parziale "ex lege", richiamando l'art. 1123, comma 3, c.c., che dispone "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Coerentemente, è stato ribadito che, in un condominio composto da più scale autonome, anche beni che l'art. 1117 c.c. qualifica come comuni (tra cui le facciate) possono risultare, per le loro caratteristiche oggettive, necessari all'esistenza o destinati all'uso di una sola parte dell'edificio, con conseguente applicazione del riparto "parziale".
La motivazione richiama espressamente l'impostazione secondo cui, in tali ipotesi, quorum e partecipazione assembleare si "riducono" ai soli titolari della parte interessata, in linea con quanto affermato, tra le altre, da Corte d'Appello di Genova 05/10/2020 n. 907 e dalla giurisprudenza di legittimità sul fatto che "la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare" .
In questa prospettiva, il Tribunale ha concluso nel senso che "i condomini della palazzina [interessata] sono gli unici legittimati a deliberare in ordine alle spese di rifacimento della facciata esterna della loro palazzina e, dunque, a sostenere i relativi costi", poiché si tratta di bene rientrante nell'art. 1117 c.c. ma destinato in via esclusiva al servizio/godimento della sola porzione interessata.
Regola applicata e limiti pratici
Il principio applicato non equivale a sostenere che "la facciata si paga solo se la si usa" (formula che, presa isolatamente, rischia di essere fuorviante). La facciata, infatti, resta normalmente un bene comune e le spese seguono il criterio generale, anche quando una singola unità non abbia affacci sulla facciata stessa . Il riparto "parziale" opera soltanto quando sia dimostrabile (spesso anche tramite accertamento tecnico) che quel prospetto/facciata, per conformazione e funzione, serve in modo oggettivo solo una parte del fabbricato. (per un'applicazione estesa di questi criteri anche alle spese legali, si veda principi del condominio parziale sulle spese legali)
Riferimenti giurisprudenziali
La soluzione accolta è in linea con l'indirizzo secondo cui il condominio parziale è automaticamente configurabile "ex lege" quando manchi il presupposto della contitolarità necessaria su un determinato bene, con conseguente ricaduta sia sul riparto spese sia sul diritto di voto . Nello stesso senso si richiamano, tra le altre, Cass. 16/01/2020 n. 791 (sulla configurabilità automatica del condominio parziale) e i principi su quorum e assemblea "ristretta" ai soli aventi titolo .
Quanto ai possibili contrasti, la qualificazione del vizio della delibera "mista" (assunta con la partecipazione/voto anche di chi non è contitolare del bene del condominio parziale) non è sempre trattata in modo uniforme: una parte della ricostruzione la riconduce all'annullabilità come vizio di regolare composizione dell'assemblea , mentre altra impostazione valorizza il tema del difetto di attribuzioni e, a determinate condizioni, prospetta la nullità . Nel caso deciso, tuttavia, la delibera risultava assunta dall'assemblea "competente" (quella della porzione interessata), sicché il giudice ha ritenuto la deliberazione valida ed efficace.
Conclusioni
La decisione conferma che, quando una facciata/prospetto (pur astrattamente riconducibile all'art. 1117 c.c.) è oggettivamente destinata al servizio e al godimento della sola porzione di fabbricato cui accede una determinata scala, si configura un condominio parziale ex lege e, per effetto dell'art. 1123, comma 3, c.c., la deliberazione e il riparto devono coinvolgere soltanto i titolari di quella parte.
Da qui l'esito di rigetto, fondato sull'affermazione che "il criterio di ripartizione riguarda un elemento di proprietà comune rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., ma destinato - per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali del complesso - al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio".
Per ulteriori approfondimenti operativi sul tema (quorum, ambito del diritto di voto e conseguenze sulla validità delle delibere), si vedano:
Condominio parziale, quadro d'insieme su presupposti e riparto spese (con richiami di legittimità)
Condominio parziale "ex lege" e criteri oggettivi di destinazione del bene (principio Cass. n. 791/2020)
Quorum e partecipazione alle delibere su beni destinati solo ad alcuni (focus su assemblea "ristretta")
Facciata e riparto su tutti anche senza affacci quando manca la destinazione esclusiva a una porzione
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
