Ripristino del sottoballatoio: spese a carico esclusivo dei condomini che ne traggono utilità

Il ballatoio rappresenta una tipica (ma non esclusiva) struttura architettonica degli edifici a ringhiera, svolgendo la funzione di corridoio esterno che consente l'accesso alle unità immobiliari poste sullo stesso piano. La sua qualificazione giuridica come bene comune o meno non può essere data per scontata, ma richiede un'attenta valutazione della concreta destinazione e dell'utilità che esso offre ai condomini.

La Corte di Appello di Messina, con sentenza n. 599 del 20 luglio 2025, ha affrontato il tema chiarendo i criteri per individuare la natura condominiale (generale o parziale) del ballatoio e le conseguenze processuali e sostanziali che ne derivano.

La vicenda

I condomini attori, comproprietari di un immobile al terzo piano di un edificio a ringhiera, avevano riscontrato infiltrazioni d'umidità provenienti dal ballatoio dal quale si accedeva alle singole abitazioni, con danni all'appartamento sottostante.

Nonostante una delibera unanime del condominio avesse disposto la manutenzione del ballatoio, l'amministratore aveva negato la competenza condominiale, ritenendo il bene non incluso tra quelli comuni ex art. 1117 c.c.

Dopo aver provveduto personalmente alla riparazione e dopo un procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., gli attori hanno convenuto in giudizio il condominio, chiedendo la condanna alla rimessione in pristino del sottoballatoio, la dichiarazione di responsabilità per violazione degli obblighi ex artt. 1130 e 2051 c.c., nonché il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.

L'amministratore ha contestato la natura comune del ballatoio. Il Tribunale, sulla base della CTU, ha rigettato le domande ritenendo il ballatoio destinato esclusivamente al servizio di tre appartamenti e quindi riconducibile al regime del "condominio parziale" ex art. 1123 comma 3 c.c.; secondo il Tribunale, l'azione avrebbe dovuto essere proposta nei confronti dei soli condomini interessati dal bene e non contro il condominio nella sua interezza.

I soccombenti hanno proposto appello sostenendo che, anche in presenza di condominio parziale, la legittimazione passiva spettasse comunque al condominio generale.

La decisione

La Corte di Appello ha accolto parzialmente l'appello.

Dopo aver confermato che il ballatoio oggetto di causa fosse destinato esclusivamente al servizio di tre appartamenti (come risultava dalla CTU), la Corte ha ribadito che:

• "la fattispecie del condominio parziale… è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui… un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio" (Cass. 16 gennaio 2020 n. 791);
• "nel contesto di una casa a ringhiera i ballatoi risultano avere esclusiva destinazione d'accesso ad alcuni appartamenti senza che altri condomini possano percorrerli perché non conducono a parti comuni", pur non integrando una proprietà privata perché caratterizzano la facciata e danno copertura ai piani sottostanti;
• "il condominio parziale è privo di legittimazione processuale"; pertanto correttamente gli attori hanno agito contro il condominio generale (e per esso l'amministratore pro tempore), dovendosi limitare la ripartizione delle spese ai soli proprietari degli immobili ricadenti nel "condominio parziale".

"Ne consegue che correttamente gli appellanti/attori hanno agito contro il Condominio… derivandone solo un diverso criterio di suddivisione delle spese solo tra i titolari del 'condominio parziale', e cioè tra i proprietari dei tre immobili ricadenti all'interno del ballatoio…"

Sulla base della documentazione prodotta e delle risultanze della CTU, la Corte ha quindi:

• condannato il condominio alla rimessione in pristino del sottoballatoio III Piano Sc. B (ove non già effettuata), con obbligo di ripartire le relative spese tra i soli condomini interessati;
• riconosciuto agli attori il rimborso delle spese sostenute per ATP;
• rigettato invece la domanda relativa al danno non patrimoniale per genericità delle allegazioni.

I precedenti giurisprudenziali

Nella motivazione sono citate espressamente:

• Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020 n. 3852: sulla presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c., superabile solo da titolo contrario;
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020 n. 791: sulla configurabilità automatica del condominio parziale quando una parte dell'edificio serve solo alcuni condomini;
• Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1994 n. 7885: sull'insostenibilità della concezione unitaria dell'edificio condominiale;
• Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2012 n. 2363: sulla mancanza di legittimazione processuale autonoma del "condominio parziale".

Considerazioni conclusive

La sentenza chiarisce che la natura comune o meno del ballatoio va valutata caso per caso in base alla sua effettiva destinazione ed utilità rispetto all'intero edificio o solo ad alcuni condomini.

Laddove - come nel caso esaminato - il ballatoio serva esclusivamente alcune unità immobiliari senza accesso o utilità per gli altri condomini, si configura un "condominio parziale" ai sensi dell'articolo 1123 comma terzo c.c.. In tal caso:

• la legittimazione passiva processuale resta comunque in capo al condominio generale (e all'amministratore pro tempore), mentre le spese vanno ripartite tra i soli condomini interessati dal bene;
• non è necessaria alcuna deroga convenzionale nei titoli se dagli stessi non risulta diversamente;
• la domanda giudiziale va rivolta al condominio generale anche quando si tratta di beni comuni a uso limitato ("parzialmente comuni"), poiché il "condominio parziale" non ha soggettività né autonomia processuale propria.

Sul punto si richiama testualmente: "il motivo di gravame è pertanto fondato nella parte in cui ha rilevato che... è il Condominio (e quindi per esso l'amministratore pro tempore) a dovere stare in giudizio... limitando tuttavia la suddivisione delle spese ai soli proprietari degli immobili interessati dalla struttura..."