Le infiltrazioni d'acqua provenienti da terrazze o lastrici solari di proprietà esclusiva possono generare controversie sulla responsabilità per i danni subiti dagli appartamenti sottostanti. Sebbene le griglie di scarico e i pluviali siano generalmente considerati beni comuni, non sempre il condominio è responsabile: in caso di ostruzione causata da mancata pulizia della superficie di proprietà esclusiva, la responsabilità può ricadere sul singolo proprietario, soprattutto se l'evento dannoso è riconducibile a una condotta negligente.
In merito a tale situazione è interessante una recente decisione del Tribunale di Napoli (sentenza n. 9703 del 27 ottobre 2025).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio per iniziativa di una condomina titolare di un appartamento, in parte coperto da un altro appartamento al sesto piano e in parte da una terrazza a livello. Al settimo piano si trovava un lastrico solare, con al centro un piccolo monolocale, di proprietà esclusiva di altro condomino.
L'appartamento della condomina, in due diverse occasioni subiva gravi infiltrazioni d'acqua, che avevano danneggiato soffitti, pareti, pavimenti, mobili e impianti.
L'amministratore del condominio accertava che in entrambi i casi la piletta di scarico sul lastrico privato alla sommità del caseggiato era completamente ostruita da detriti. Dopo averla liberata, l'acqua aveva ripreso a defluire regolarmente.
La danneggiata chiedeva il risarcimento dei danni sia al proprietario del lastrico sia al condominio, senza ricevere alcuna risposta.
Per questo aveva promosso un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. davanti al Tribunale.
Nel corso di quel procedimento, il proprietario del lastrico si era costituito sostenendo di non avere responsabilità, mentre il condominio era rimasto contumace.
La consulenza tecnica d'ufficio confermava che l'occlusione della griglia, dovuta alla mancata manutenzione, aveva causato l'allagamento del terrazzo e la successiva infiltrazione nei piani sottostanti. Inoltre, era emerso che sotto il monolocale presente sul lastrico non vi era alcuna impermeabilizzazione, il che aveva favorito la discesa dell'acqua fino al quinto piano.
Successivamente, la danneggiata citava in giudizio il condomino titolare del lastrico e del monolocale, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti dal proprio immobile.
Il convenuto contestava la propria responsabilità, sostenendo che il pluviale era parte comune, con la conseguenza che la manutenzione spettava al condominio. Inoltre eccepiva l'invalidità dell'ATP. In ogni caso chiedeva la nomina di un nuovo CTU e la chiamata in causa del condominio.
Quest'ultimo si costituiva, ribadendo l'insussistenza della propria responsabilità per i danni cagionati alla condomina, atteso che la mancata manutenzione delle griglie di scarico del tubo pluviale era addebitabile in via esclusiva al titolare esclusivo del lastrico e del monolocale, nonché unico soggetto avente la possibilità effettiva di accesso alle stesse.
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto responsabile dei danni subiti solo il titolare del lastrico con annesso monolocale. Il giudice partenopeo ha evidenziato come il CTU abbia attribuito le infiltrazioni d'acqua a una temporanea ostruzione della griglia di scarico sul lastrico solare, causata dalla mancata manutenzione e pulizia periodica, aggravata da forti piogge.
Secondo il CTU, l'acqua non potendo defluire, aveva allagato il terrazzo e il monolocale sovrastante, privo di impermeabilizzazione, penetrando poi nei piani sottostanti (sesto e quinto), dove aveva provocato danni.
Poiché l'appartamento al settimo piano non era abitato, l'acqua aveva ristagnato a lungo, favorendo la discesa attraverso i solai.
Non era stato eseguito alcun intervento di riparazione: secondo l'amministratore, era bastato liberare la piletta dai residui per ripristinare il normale deflusso.
Il Tribunale ha ricordato che, in assenza di un titolo contrario e nel silenzio del regolamento condominiale, la pulizia periodica delle gronde e le relative spese spettano al condominio e devono essere ripartite tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come previsto dall'art. 1123 c.c., comma 1.
Tuttavia, come ha sottolineato il giudice partenopeo, il danno è stato causato esclusivamente dalla condotta negligente del proprietario del lastrico, che non ha provveduto alla necessaria pulizia ordinaria della copertura piana del caseggiato.
A parere del Tribunale questa negligenza è stata decisiva nel causare i danni alla condomina sottostante.
La condotta omissiva del proprietario del lastrico ha interrotto il nesso di causa tra il bene comune (le griglie di scarico del pluviale, di cui è custode insieme al condominio) e il danno subito.
Secondo il CTU, infatti, non si è trattato di un problema strutturale o di manutenzione delle griglie, ma di una mancata pulizia del lastrico.
Considerazioni conclusive
In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso (Cass. civ., Sez. II, 22/12/2014, n. 27154).
Ne consegue che, in mancanza di titolo contrario e nel silenzio del regolamento, le attività di pulitura periodica delle gronde e le relative spese sono di competenza condominiale e devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive ex art. 1123 c.c., comma 1, non potendo derogarsi a tale criterio legale se non con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (e non dei soli presenti in assemblea).
Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni (art. 2051 c.c.), è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad altri condomini o a terzi estranei al condominio.
Ai fini della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno, mentre il custode, per liberarsi, deve dimostrare il caso fortuito, inteso come fattore esterno che, intervenendo nella determinazione dell'evento dannoso con un impulso autonomo e con i caratteri dell'imprevedibilità ed inevitabilità, interrompe il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo (Trib. Santa Maria Capua Vetere 5 maggio 2021, n. 1551).
Nel caso esaminato però i residui accumulati sulla superficie del lastrico di proprietà esclusiva hanno ostruito la griglia, impedendo il deflusso dell'acqua e successivamente causando l'allagamento della copertura e la conseguente tracimazione delle acque all'interno del monolocale esistente.
Poiché la pulizia ordinaria del lastrico spetta al proprietario, la responsabilità dell'evento dannoso va attribuita a quest'ultimo (caso fortuito) e non al condominio.
