L'amministratore non è tenuto a una presenza costante in cantiere e non risponde dei danni in assenza di negligenza specifica

La responsabilità per i danni causati da un incendio sviluppatosi sul tetto di un edificio condominiale durante lavori di impermeabilizzazione è stata oggetto di approfondita valutazione da parte del Tribunale di Milano (sentenza n. 9615 del 12 dicembre 2025). Il giudice ha escluso qualsiasi addebito in capo all'amministratore, chiarendo i limiti dei suoi obblighi in relazione alla scelta dell'impresa e all'asserita vigilanza sull'esecuzione dei lavori e sull'adozione di presìdi antincendio.

Secondo la decisione, non può essere imposto all'amministratore un obbligo di presenza costante in cantiere né può affermarsi una sua responsabilità, in assenza di specifiche negligenze, per fatti riconducibili alle modalità esecutive prescelte dagli operatori dell'impresa esecutrice (anche subappaltatrice).

L'incendio, ritenuto riconducibile all'impiego di un cannello a fiamma alimentato a GPL durante la posa della guaina bituminosa, non consente - in difetto di puntuali elementi sulla culpa in eligendo o su un obbligo di controllo "tecnico" in concreto assunto - di configurare una colpa aquiliana o un inadempimento contrattuale a carico dell'amministratore.

La vicenda

I proprietari dell'ultimo piano del fabbricato hanno convenuto in giudizio l'impresa appaltatrice incaricata dal condominio per i lavori sul tetto, l'impresa esecutrice (indicata in causa come subappaltatrice), il condominio e l'amministratore. La domanda era volta a ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti a seguito dell'incendio divampato durante le opere di impermeabilizzazione.

Le doglianze rivolte all'amministratore si fondavano sulla pretesa responsabilità quale "committente" dei lavori, contestando la mancata verifica dell'idoneità professionale delle imprese coinvolte e l'omessa predisposizione o controllo dei sistemi di sicurezza e dei presìdi antincendio.

Nel corso del contenzioso è stata valorizzata la consulenza tecnica preventiva (ATP), disposta per accertare le cause dell'incendio e quantificare i danni ai beni mobili e immobili dei danneggiati, nonché alle parti comuni e ad altri immobili interessati. Sul piano causale, il Tribunale ha ritenuto provato che l'incendio sia divampato durante l'esecuzione dei lavori di posa della guaina sul tetto, con impiego di un cannello a fiamma alimentato da bombola GPL.

La decisione

Il Tribunale ha escluso qualsiasi responsabilità in capo all'amministratore, sia sotto il profilo contrattuale (mandato) che extracontrattuale. In particolare, il giudice ha evidenziato che:

"non risulta che, almeno a livello contrattuale, l'impegno dell'amministratore di condominio sia quello di essere costantemente presente sul cantiere condominiale durante tutta la durata dei lavori, né appare possibile postulare in capo allo stesso un obbligo di protezione così pervasivo che richiederebbe ben altra struttura contrattuale rispetto a un ordinario mandato ad amministrare."

"Inoltre la tipologia di evento scatenante l'incendio (l'uso di un cannello a fiamma nel contesto di un lavoro del tutto ordinario qual è la posa di una guaina bituminosa) impedisce di vedere una colpa aquiliana o un inadempimento contrattuale nel fatto di un amministratore che non sia sul posto o che non dia istruzioni o raccomandazioni al riguardo; insomma: parlare di un obbligo inadempiuto o di una colpa è del tutto finzionistico."

Sotto il profilo della culpa in eligendo, il Tribunale ha sottolineato come nessun elemento concreto fosse stato allegato circa l'inidoneità professionale dell'impresa incaricata e dell'impresa esecutrice e, soprattutto, come la scelta non risultasse riferibile all'amministratore, bensì ai condomini (assemblea o consiglieri):

"una colpa, ai fini di affermare una responsabilità ex art. 2043 c.c. per culpa in eligendo, può essere affermata solo sulla base di elementi che, a priori, avrebbero sconsigliato la nomina dell'impresa [...] alcun elemento in tale senso è allegato dagli attori".

Quanto alla prospettata applicazione dell'art. 2051 c.c., il giudice ha escluso che il danno fosse "arrecato dalla cosa" (il tetto), evidenziando che la causa immediata dell'evento era da ricondurre alle modalità di esecuzione dei lavori (uso del cannello) e alla condotta dell'operatore:

"non può definirsi cosa pericolosa il tetto dal quale sarebbe scaturito l'incendio: né per sua natura né [...] in ragione del suo potenziale quanto intrinseco dinamismo [...] Illecita e sanzionabile è stata [...] la condotta [...] del dipendente [...] che non ha saputo padroneggiare l'impiego del cannello".

Il Tribunale ha quindi concluso:

"Breve: nessuna responsabilità."

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

Nella motivazione viene richiamata Cassazione civile n. 24058/2022 (Sez. III), valorizzata per ribadire che, in tema di responsabilità da custodia, la legittimazione passiva non si sposta automaticamente sull'amministratore, quale mandatario con rappresentanza dei condomini.

Il provvedimento richiama inoltre Cassazione n. 26251/2024, in ordine alla custodia delle cose comuni, e Cassazione n. 4288/2024, per escludere - nella ricostruzione qui accolta - l'applicazione dell'art. 2051 c.c. quando il danno derivi immediatamente ed esclusivamente dalle modalità con cui l'appaltatore (o l'impresa esecutrice) ha scelto di eseguire i lavori.

Considerazioni Conclusive

L'esclusione della responsabilità dell'amministratore poggia su due snodi motivazionali: da un lato, l'assenza di un obbligo (contrattuale) di presenza continuativa e di "protezione" così esteso da trasformare il mandato gestorio in un'attività di sorveglianza tecnica del cantiere; dall'altro, la mancanza di allegazioni specifiche e "a priori" sull'inidoneità dell'impresa, requisito imprescindibile per sostenere una culpa in eligendo ex art. 2043 c.c.

In termini pratici, la pronuncia si presta a essere letta come indicazione valida nel caso concreto (lavorazione ritenuta "ordinaria" e assenza di elementi puntuali su scelta e controlli), ma non come regola assoluta: resta ferma la possibilità di una diversa imputazione di responsabilità quando emergano fatti oggettivi idonei a dimostrare, ad esempio, una scelta negligente dell'impresa (o una gestione del rapporto contrattuale con ingerenze anomale), ovvero l'assunzione di specifici compiti di sicurezza.

In questa prospettiva, merita attenzione il filone - sviluppato soprattutto in materia di sicurezza nei cantieri - che, in presenza di un'amministrazione che abbia assunto un ruolo effettivo di "committente/responsabile dei lavori" o abbia omesso verifiche doverose, ha ammesso profili di responsabilità anche in capo all'amministratore (in un diverso contesto fattuale e normativo). Sul punto, per un confronto, si vedano: Trib. Palermo, 9 maggio 2023, n. 1561 e Trib. Torino, 17 novembre 2025, n. 4969, che confermano come l'esito possa mutare in presenza di allegazioni e prove specifiche su culpa in eligendo, culpa in vigilando o assunzione di compiti operativi/di sicurezza.

Ne discende un suggerimento operativo: in sede assembleare e contrattuale è opportuno delimitare con chiarezza ruoli e responsabilità (impresa, direttore dei lavori/coordinatori, amministratore), tracciando le decisioni e le verifiche effettivamente svolte, perché il perimetro della responsabilità - anche nelle azioni risarcitorie - viene ricostruito dal giudice sulla base di fatti specifici allegati e provati, non su affermazioni di principio.