L'amministratore risponde dei danni per negligenza e cattivo uso dei poteri nella gestione condominiale

L'amministratore di condominio risponde nei confronti del condominio per i danni derivanti da negligenza, cattivo uso dei poteri o inadempimento degli obblighi legali e regolamentari. La responsabilità si estende alla gestione finanziaria, alla corretta tenuta delle scritture contabili, alla redazione dei bilanci preventivo e consuntivo e all'adempimento degli obblighi verso i fornitori.

La gestione dell'amministratore implica un insieme articolato di responsabilità legali e finanziarie, che richiedono diligenza professionale costante. Il Tribunale di Salerno (sentenza n. 4115 del 16 ottobre 2025) ha esaminato una domanda risarcitoria proposta dal condominio contro il proprio amministratore, convenuto in giudizio per presunta cattiva amministrazione e gestione.

La vicenda

Il condominio attore ha convenuto in giudizio l'ex amministratore chiedendo il riconoscimento della sua responsabilità professionale per una serie di inadempimenti. In particolare, sono stati dedotti:

• Debito verso la ditta manutentrice degli ascensori, pari a € 6.010,01, dovuto al mancato pagamento dei canoni dal 2013 al 2016;
• Mancato accantonamento delle somme destinate al TFR della portiera, per circa € 10.000;
• Mancati versamenti all'Agenzia delle Entrate;
• Richieste economiche da parte di una ditta per lavori effettuati nel 2015 ed altri mancati pagamenti a fornitori vari;
• Mala gestio nella gestione di una pratica risarcitoria promossa da un condomino per danni causati dalla rottura della colonna fecale, che si era conclusa con una transazione onerosa per il condominio (€ 20.000).

L'amministratore non si è costituito in giudizio (contumace).

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda del condominio, accertando la responsabilità dell'amministratore limitatamente alle voci debitamente provate.

Il giudice ha preliminarmente osservato che «l'incarico dell'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (richiamo a Cass. n. 10815/00; Cass. n. 10204/10; Cass. n. 14197/11; Cass. n. 5014/18).

Ha quindi ribadito, richiamando l'art. 1713 c.c., che «alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono».

Il Tribunale ha altresì richiamato testualmente osservazioni sulla natura e l'estensione delle responsabilità dell'amministratore presenti nel provvedimento: «Si osserva che l'amministratore di condominio ha diverse responsabilità, sia di natura civile che penale, legate alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni dell'edificio.

In pratica, egli è responsabile della corretta gestione del condominio, della manutenzione delle parti comuni, della sicurezza, della contabilità e del rispetto delle normative».

Il giudice ha quindi ribadito, con le parole del provvedimento, due passaggi centrali che qui si riportano integralmente: «l'amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari» e che «la responsabilità per mala gestio dell'amministratore deve essere rigorosamente provata.

La collettività condominiale deve fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio».

Il provvedimento ha inoltre richiamato l'obbligo di trasparenza e conservazione documentale: «Egli deve anche garantire che la documentazione in suo possesso sia facilmente accessibile per eventuali consultazioni da parte dei condomini», con riferimento alla conservazione di contratti, fatture e verbali assembleari, rilevanti anche ai fini probatori.

Nel caso concreto il Tribunale ha valutato le prove così come prodotte:

• Per il mancato accantonamento delle somme destinate al TFR della portiera: la circostanza è risultata provata dalle dichiarazioni testimoniali della stessa portiera, la quale ha riferito che i condomini hanno dovuto provvedere a una raccolta straordinaria di € 14.000 e che ella ha ricevuto complessivamente € 12.000, dichiarando di non avere percepito i restanti € 2.000.

  In mancanza di contraddittorio (contumacia del convenuto) e di produzione di elementi di segno contrario, il Tribunale ha ritenuto provato un danno quantificato in € 12.000 a favore del condominio.

• Per il debito verso la ditta manutentrice ascensori: il Tribunale ha ritenuto probante la documentazione prodotta, in particolare il piano di rientro, che ha consentito di accertare un debito residuo di € 6.010,00.
• Per le altre voci dedotte in domanda (mancati versamenti all'Agenzia delle Entrate; somma oggetto di decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Eboli in favore dell'impresa che eseguì lavori del 2015; somme richieste per il geometra; la pretesa risarcitoria collegata alla transazione per € 20.000): il Tribunale ha ritenuto che non sia stata fornita prova sufficiente a delineare l'effettiva responsabilità del convenuto e l'effettivo pregiudizio economico lamentato, atteso che mancavano idonei documenti o testimonianze a supporto di tali richieste.

Il danno complessivamente riconosciuto è stato quindi quantificato in € 18.010,00 (somma delle due voci provate: € 6.010,00 + € 12.000,00), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.

Il Tribunale ha altresì accolto la domanda di condanna alle spese giudiziali, liquidate secondo i parametri del D.M. n. 147/2022 (scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00), ha posto a carico del convenuto le spese del procedimento di mediazione e lo ha condannato, in favore dello Stato, al pagamento di una somma pari al contributo unificato ai sensi dell'art. 8, comma 5, d.lgs. n. 28/2010 per mancata comparizione senza giustificato motivo.

I riferimenti giurisprudenziali

Il giudice ha applicato l'orientamento della Corte di Cassazione che qualifica l'incarico dell'amministratore come mandato con rappresentanza (Cass. n. 10815/00; Cass. n. 10204/10; Cass. n. 14197/11; Cass. n. 5014/18) e ha richiamato l'art. 1713 c.c. in materia di obblighi restitutori del mandatario.

Il provvedimento sottolinea altresì i principi relativi all'onere probatorio in tema di mala gestio e alla necessità di puntuale documentazione probatoria per l'affermazione di responsabilità patrimoniali a carico dell'amministratore.

Considerazioni conclusive

La pronuncia conferma che la responsabilità dell'amministratore non può essere affermata genericamente ma richiede una puntuale dimostrazione degli addebiti contestati e dei pregiudizi effettivamente subiti dal condominio, con onere probatorio a carico dell'attore.

Il Tribunale ha riconosciuto solo le voci documentalmente e testimonalmente provate (debito verso la ditta ascensori e mancato accantonamento del TFR della portiera), rigettando le restanti pretese per carenza di prova.

La valutazione probatoria è stata svolta alla luce della contumacia del convenuto che, non essendosi costituito, non ha prodotto elementi di segno contrario.

Non ogni irregolarità gestionale comporta automaticamente un obbligo risarcitorio: occorre dimostrare l'esistenza dell'inadempimento, il danno e il nesso causale. L'orientamento applicato è consolidato nella giurisprudenza di legittimità in tema di natura "mandataria" dell'incarico e di obblighi restitutori ex art. 1713 c.c.; altresì il provvedimento richiama espressamente l'obbligo di trasparenza e di conservazione degli atti in capo all'amministratore quale requisito funzionale al controllo dei condomini e alla tutela giudiziale.