L'amministratore in prorogatio non può avviare una causa risarcitoria non urgente senza mandato

Con sentenza n.182 del 23 febbraio 2026 la Corte d'Appello di Genova ha ricondotto la legittimazione processuale dell'amministratore al perimetro dei poteri concretamente esercitabili quando l'incarico, pur non più contestabile quanto alla sua origine per effetto di precedenti giudicati, si protragga oltre il biennio senza rinnovo o nuova nomina, in una situazione qualificata come prorogatio.

L'impostazione seguita valorizza il coordinamento tra art. 81 c.p.c. (divieto di far valere in nome proprio un diritto altrui fuori dei casi di legge), artt. 1130 e 1131 c.c. (attribuzioni e rappresentanza dell'amministratore) e art. 1129 c.c., commi 8 e 10 (cessazione dell'incarico e attività urgenti), giungendo a escludere, nel caso concreto, che un'azione risarcitoria per pretesi danni alle facciate potesse essere intrapresa dall'amministratore "in prorogatio" in assenza di una specifica autorizzazione assembleare, non essendo ravvisabile un fattore di urgenza e indifferibilità.

La vicenda

Un amministratore (poi appellante) aveva convenuto in giudizio alcuni partecipanti al condominio, attuali ed ex proprietari di un'unità immobiliare, chiedendo l'accertamento della loro responsabilità quali custodi e il conseguente risarcimento in relazione a pregiudizi alle parti comuni (prospetti e facciate), allegando accertamenti tecnici formatisi in un distinto contenzioso.

I convenuti avevano eccepito in via preliminare il difetto di legittimazione attiva di chi agiva, deducendo, da un lato, l'inesistenza o nullità della delibera di nomina (in ragione della natura di condominio minimo e della necessaria unanimità) e, dall'altro, in via subordinata, l'assenza di una delibera assembleare autorizzativa alla promozione della lite, sostenendo che l'azione non rientrasse nelle attribuzioni esercitabili senza previa decisione dell'assemblea.

Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 1693/2023, aveva definito il giudizio in rito, dichiarando il difetto di legittimazione attiva di chi aveva introdotto la causa quale amministratore, senza esaminare il merito della domanda risarcitoria.

Con l'appello era stata riproposta, tra l'altro, l'eccezione di giudicato (anche implicito ed esterno) fondata su pregresse decisioni del Tribunale di Genova (sentenza n. 2602/2017, rep. n. 2401/2017, e sentenza n. 1282/2023, poi oggetto di appello definito con sentenza di questa stessa Corte n. 168/2025), sostenendo che esse avessero già consolidato la qualità di amministratore, almeno "in prorogatio", e che la nomina potesse comunque desumersi da comportamenti concludenti dei partecipanti; in ulteriore subordine, era stata evocata una pretesa legittimazione concorrente quale singolo condomino.

La decisione

La Corte ha anzitutto riletto la questione della qualità soggettiva spesa in giudizio alla luce dei principi sulla legitimatio ad causam e, soprattutto, del giudicato, chiarendo che la contestazione della nullità/inesistenza della nomina non poteva più essere coltivata, in quanto preclusa da un precedente giudicato esterno e implicito formatosi tra le parti (ed esteso anche all'avente causa), nonché da ulteriori statuizioni successive non impugnate sul punto.

Il passaggio centrale è reso con una motivazione che salda controllo officioso della legittimazione e perimetro del giudicato, affermando: "Considerate, allora, le premesse in diritto sopra riportate, circa la verifica che il Giudice deve sempre compiere in merito al rispetto dell'art. 81 c.p.c., occorre concludere, secondo questa Corte, che quanto deciso con la rammentata sentenza avrebbe dovuto essere considerato idoneo a precludere la proposizione di ogni eccezione circa la nullità/inesistenza della nomina di cui è causa, per effetto del giudicato implicito ed esterno nei confronti delle Parti".

Accertata, dunque, la non più contestabilità della qualità formale di amministratore, la Corte ha però spostato il baricentro sull'ampiezza dei poteri concretamente esercitabili in una fase che qualifica come prorogatio successiva al biennio, chiarendo che non ogni iniziativa giudiziaria può automaticamente rientrare tra gli "atti conservativi" esercitabili senza previa delibera, dovendosi invece verificare se, in rapporto alla condizione dell'amministratore "scaduto", l'azione presenti quel carattere di urgenza che solo consente di ricondurla al perimetro delle "attività urgenti" ex art. 1129, comma 8, c.c. In questa prospettiva la Corte afferma: "Chiarito quanto sopra, allora, va rammentato che ex art. 1129 c.c., c.10., in esito al rinnovo automatico di un anno, l'amministratore condominiale decade, comunque, dall'incarico, con l'effetto che occorre considerare come l'ambito dei poteri ravvisabili in capo all'amministratore stesso vada rapportato alla posizione di chi, oltre detto termine, continua a svolgere tale ruolo in 'prorogatio'", e aderisce quindi all'approdo di legittimità richiamato (Cass., sez. II, n. 14039/2025) nel senso della drastica compressione dei poteri gestori dopo il biennio, con necessità di limitarsi alle sole attività urgenti. (per un ulteriore approfondimento sui limiti della legittimazione dell'amministratore nelle azioni risarcitorie si veda azione dell'amministratore contro l'impresa)

La motivazione sviluppa inoltre una lettura sistematica e teleologica della riforma del 2012, sottolineando che la previsione del comma 8 dell'art. 1129 c.c. è espressione di un disegno di discontinuità rispetto al passato, volto a evitare ultrattività indefinite e "posizioni acquisite" non più sottoposte al confronto assembleare.

In questo senso la Corte evidenzia: "...il citato art. 1129, c. 8, c.c., introdotto con la riforma di cui alla L. 220/12... attesta una volontà di discontinuità da parte del Legislatore... imponendo, salvo che per gli atti urgenti, il confronto periodico circa la gestione medesima", aggiungendo che il quadro è ancora più "sensibile" nei condomini minimi, per l'elevato rischio di stallo e sovrapposizione tra ruolo di amministratore e posizione di condomino.

Su queste premesse la Corte opera la verifica decisiva in fatto, escludendo che l'azione risarcitoria proposta presentasse un carattere di urgenza e indifferibilità, con un passaggio motivazionale particolarmente netto: "...la stessa prospettazione attorea in primo grado si appalesa priva di ogni credibile fattore di urgenza, inteso, in concreto, come atto indifferibile per evitare un imminente pregiudizio al patrimonio condominiale, non potendo tacersi come l'azione risarcitoria proposta attenga a pretesi danni afferenti a prospetti rifatti nel 2015... la semplice disamina dei rilievi fotografici... rende evidente il reale oggetto di cui si tratta, che esclude ogni carattere di urgenza".

Ne deriva la conclusione in rito: "...attesa la qualità di amministratore 'in prorogatio', in rapporto all'oggetto della domanda, il... per essere legittimato ad agire, avrebbe dovuto essere autorizzato dall'assemblea... che non è stato chiesto", con rigetto dell'appello e conferma del primo esito decisorio, sebbene con motivazione diversa rispetto a quella del Tribunale.

La Corte, infine, ha escluso che potesse essere "recuperata" in appello una diversa veste soggettiva (azione anche quale singolo condomino), valorizzando la coerenza del titolo speso sin dall'atto introduttivo: "Il tentativo... di mutare il titolo speso per agire... si appalesa del tutto infondato... volendo... inammissibilmente, sostituire un attore ad un altro".

Quanto ai comportamenti concludenti addotti per sostenere una sorta di rinnovo di fatto, la Corte ha puntualizzato che, nel regime attuale, essi non possono essere letti come rinnovo della nomina "per facta concludentia", richiamando espressamente l'anteriorità (rispetto alla novella del 2012) dei precedenti invocati.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel percorso argomentativo sono richiamati, tra gli altri, i principi in tema di legitimatio ad causam e controllo officioso (Cass., sez. V, n. 29505/2020), di giudicato esterno e implicito (Cass., sez. III, n. 457/2025), nonché l'approdo di legittimità sulla cessazione dell'incarico decorso il biennio e sulla conseguente operatività dell'art. 1129, comma 8, c.c. (Cass., sez. II, n. 14039/2025).

In relazione ai condomini minimi è ribadita la necessità della decisione "unanime" per le delibere che richiedono la maggioranza degli intervenuti ex art. 1136, comma 2, c.c., con richiamo a Cass., sez. VI-2, n. 16337/2020.

Considerazioni conclusive

La soluzione adottata si colloca nell'opzione interpretativa che, quando l'amministratore operi oltre il biennio senza rinnovo o nuova nomina, restringe i poteri alla sola gestione indispensabile a evitare pregiudizi imminenti, richiedendo invece un mandato assembleare per iniziative contenziose che, in concreto, non presentino urgenza e indifferibilità.

In questa prospettiva la Corte esplicita una lettura "di sistema" della riforma del 2012, fino a rimarcare che una prorogatio "sine die" e con pieni poteri rischierebbe di eludere non soltanto la dialettica assembleare, ma anche le garanzie connesse a requisiti e compenso all'atto della nomina e del rinnovo.

Nel caso specifico, il rigetto dell'impugnazione non discende dalla negazione in astratto del potere dell'amministratore di promuovere azioni giudiziarie, bensì dall'accertamento che l'azione risarcitoria, per come formulata e per il contesto temporale e tecnico allegato, non era qualificabile come atto urgente e indifferibile, e che quindi non poteva essere ricondotta al perimetro minimo di attività consentite a chi continui a operare "in prorogatio".

La stessa Corte, del resto, ancora prima di valutare l'assenza di urgenza, precisa che la questione non riguarda "un principio di diritto" sganciato dal caso concreto, ma va "rapportata" all'azione effettivamente esercitata.

Restano, però, aperti margini di non univocità sul tema della prorogatio, come mostra l'arresto recentissimo di legittimità Cass., sez. II, 8 gennaio 2026 n. 424, che - in una fattispecie incentrata su un amministratore dimissionario e sulla prosecuzione dell'attività fino alla nomina del successore - ha affermato, in consapevole contrasto con l'opinione prevalente, che l'amministratore in prorogatio conserva le attribuzioni necessarie alla gestione ordinaria e il diritto al compenso , come ricostruito anche qui: Cass. 424 e prorogatio con poteri ordinari e compenso.

Proprio tale contrasto impone, in chiave operativa, di evitare letture "assolute": a seconda della causa della cessazione (scadenza del termine, dimissioni, revoca) e della condotta assembleare, il perimetro di ciò che è consentito potrebbe essere ricostruito in modo non perfettamente sovrapponibile.

In senso restrittivo, e in linea con la lettura che limita l'attività dell'uscente alle sole attività urgenti, merita essere segnalata la giurisprudenza di merito che esclude qualsiasi diritto a compensi e tende a confinare l'operatività al minimo indispensabile, come Trib. Napoli 21 maggio 2025 n. 5036 , richiamata qui: Prorogatio e attività urgenti senza compenso ulteriore.

Sul versante, invece, della continuità gestionale e dell'esigenza di non paralizzare l'amministrazione, si rinvengono orientamenti che ammettono una residua operatività più ampia in funzione dell'interesse del condominio, come Trib. Roma 5 febbraio 2021 n. 2107 , richiamato qui: Prorogatio e continuità gestionale senza paralisi, nonché pronunce che reputano legittimo, in prorogatio, il recupero della morosità, come Trib. Messina 4 settembre 2023 n. 1545 : Recupero quote morosi anche in prorogatio.

In questa cornice non uniforme, la regola prudenziale che si ricava dalla motivazione è che, quando l'iniziativa giudiziaria non sia immediatamente "salvifica" rispetto a un pregiudizio imminente alle parti comuni, l'amministratore che si trovi in una fase di prorogatio, soprattutto in condominio minimo, dovrebbe ricercare una copertura deliberativa, ovvero attivare gli strumenti per superare lo stallo (ivi compreso il ricorso al giudice nei casi di impossibilità di deliberare), così da evitare che l'azione venga arrestata in rito per difetto di legittimazione.

Sul condominio minimo e sulla necessità dell'unanimità per delibere come la nomina dell'amministratore, si veda Cass. 30 luglio 2020 n. 16337 : Condominio minimo e necessità del consenso di entrambi.

Infine, sul piano strettamente processuale, il caso conferma l'importanza di coerenza del titolo con cui si agisce: se si intende far valere anche una posizione individuale (diversa dalla rappresentanza dell'ente), la relativa legittimazione va impostata ab origine, perché un "ripensamento" in appello, secondo la Corte, finisce per tradursi nella non consentita sostituzione di un attore con un altro.