La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 4695 del 03 ottobre 2025, ha ribadito il principio consolidato secondo cui il compenso dell'amministratore di condominio non può considerarsi liquido né esigibile in assenza di un rendiconto approvato dall'assemblea.
La decisione si inserisce nell'alveo della più recente giurisprudenza di legittimità, che attribuisce all'assemblea il potere esclusivo di ratifica delle spese condominiali, tra cui rientra il compenso dell'amministratore.
La vicenda
Il condominio aveva convenuto in giudizio l'ex amministratore chiedendo la restituzione di somme ritenute indebitamente trattenute e la consegna della documentazione condominiale. L'ex amministratore si era costituito contestando la domanda e, in via riconvenzionale, aveva chiesto il pagamento dei compensi per gli anni 2006-2008, allegando pro-forme e fatture per la gestione ordinaria e straordinaria.
La controversia si era protratta per più gradi di giudizio, fino al rinvio disposto dalla Corte di Cassazione, che aveva chiesto alla Corte d'appello di riesaminare le partite di dare e avere tra le parti, uniformandosi ai principi consolidati in materia.
La decisione
La Corte d'appello, in accoglimento della domanda del condominio e rigettando la riconvenzionale dell'ex amministratore, ha affermato che:
"l'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché, in mancanza di un rendiconto approvato, il credito per compenso dell'amministratore non può ritenersi liquido né esigibile" [Cass. ord. 21.06.2023 n. 17713].
La Corte ha inoltre sottolineato che:
"il compenso rappresenta, ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione (e perciò anche di non-approvazione) in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese" [Cass. 21.09.2017 n. 21966].
Nel caso concreto, non risultava allegata né prodotta alcuna delibera di approvazione dei compensi professionali reclamati dall'ex amministratore. La Corte ha ritenuto assorbita ogni valutazione sulle fatture quietanzate e sulle somme eventualmente incassate a titolo di compensi, non potendo queste ultime costituire titolo per il pagamento in assenza della necessaria approvazione assembleare.
Quanto ai compensi per attività straordinaria, la Corte ha fatto applicazione del criterio della funzione prevalente, richiamando Cass. 29.05.2025 n. 14428, secondo cui:
"l'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dalle attribuzioni ex art. 1130 c.c., deve presumersi remunerata dal compenso stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, potendo tuttavia l'assemblea dei condomini riconoscere, con una specifica delibera e anche in sede di approvazione del rendiconto, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, nel caso in cui non si ritenga sufficiente il compenso forfetario in precedenza determinato".
Nella fattispecie, non risultava alcun riconoscimento di compensi extra né al momento del conferimento dell'incarico né in sede di rendiconto, peraltro non approvato.
I riferimenti giurisprudenziali
La sentenza richiama espressamente:
- Cass. ord. 21.06.2023 n. 17713, in tema di esigibilità del compenso dell'amministratore solo a seguito dell'approvazione del rendiconto;
- Cass. 21.09.2017 n. 21966, sulla natura del compenso come spesa condominiale soggetta ad approvazione assembleare;
- Cass. 29.05.2025 n. 14428, sulla presunzione di remunerazione dell'attività ordinaria e sulle condizioni per il riconoscimento di compensi straordinari.
Non risultano richiamati altri orientamenti contrari nella motivazione della sentenza.
Considerazioni conclusive
La Corte di Appello di Napoli ha confermato l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui il diritto dell'amministratore al compenso matura solo a seguito dell'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea. In assenza di tale approvazione, il credito non può considerarsi liquido né esigibile, anche se l'amministratore abbia presentato le proprie richieste o abbia già incassato somme a titolo di compenso.
L'orientamento applicato è oggi consolidato e trova riscontro nelle più recenti pronunce della Cassazione.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
