La richiesta generica di accesso ai documenti, se non accolta, non giustifica la revoca dell'amministratore di condominio

L'articolo 1129, comma 14, c.c. impone all'amministratore di condominio l'obbligo di consentire ai condomini la visione dei documenti giustificativi delle spese sostenute per la gestione condominiale. Tale previsione tutela la trasparenza nella gestione e permette ai condomini di verificare la correttezza delle spese effettuate.

L'amministratore deve conservare tutta la documentazione relativa alla gestione, inclusi contratti, fatture, preventivi e altri documenti giustificativi delle spese.

I condomini hanno diritto di accedere a tale documentazione per verificare la correttezza della gestione; tuttavia, la richiesta di accesso deve essere specifica e non deve ostacolare l'attività dell'amministratore. L'amministratore deve consentire l'accesso entro un termine ragionevole dalla richiesta.

Il mancato adempimento può costituire motivo di revoca giudiziale dell'incarico solo in presenza di gravi irregolarità, come previsto dall'art. 1129 c.c., comma 12.

In tale prospettiva si inserisce il decreto del Tribunale di Civitavecchia n. 1910 del 04/07/2025, che ha fornito importanti chiarimenti sui limiti e sulle modalità di esercizio del diritto di accesso alla documentazione condominiale.

La vicenda

Un condomino aveva richiesto al Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, la revoca giudiziale dell'amministratore, ritenendolo responsabile di non aver fornito prova dell'avvenuta esecuzione dei lavori straordinari deliberati dall'assemblea (per i quali aveva versato complessivamente Euro 3.864,00) e di non avergli offerto in visione la documentazione concernente tali lavori e quella contabile e tecnica relativa agli interventi straordinari.

L'amministratore si era costituito in giudizio sostenendo che i lavori indicati erano stati regolarmente eseguiti e che il condomino non aveva mai richiesto un appuntamento per prendere visione dei documenti.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato il ricorso del condomino, rilevando diversi profili di genericità e infondatezza nelle contestazioni mosse all'amministratore. In particolare, è stato evidenziato che:

"La contestazione risulta in parte generica in quanto parte ricorrente non individua con precisione in cosa consista la dedotta inesecuzione e quindi se l'inesecuzione sia stata totale o parziale e nel caso di inesecuzione parziale quali siano state le lavorazioni non eseguite."

È stato inoltre accertato che l'amministratore aveva prodotto in giudizio tutta la documentazione comprovante l'esecuzione dei lavori (contratto d'appalto, comunicazione di inizio lavori, pagamenti effettuati, certificato di ultimazione dei lavori e bilancio consuntivo), sottolineando che:

"L'avvenuta approvazione del consuntivo dei lavori è elemento che depone per l'avvenuta esecuzione dei lavori - in quanto successiva alla certificazione di ultimazione dei lavori - e che l'assemblea dei condomini non avrebbe approvato il consuntivo di spesa e la ripartizione della stessa ove i lavori non fossero stati eseguiti."

Quanto alle richieste di visione della documentazione, il Tribunale ha rilevato che esse erano state formulate in modo generico e talora riferite ad assemblee delle quali non era stata acquisita prova dell'effettiva tenuta o comunque relative a fatti risalenti a quattro anni prima:

"La richiesta eseguita con posta elettronica del 07.11.2024 è anche generica in quanto si richiede la visione della documentazione contabile, contrattuale, amministrativa e fiscale... senza che vi sia specificazione di un documento."

Il Tribunale ha inoltre sottolineato come il breve arco temporale tra le richieste (ottobre-novembre) e il deposito del ricorso (13 dicembre) non potesse integrare una grave violazione degli obblighi dell'amministratore:

"Il breve arco temporare che separa la richiesta di visione di documenti con la presentazione del ricorso oltre alla rilevata genericità delle richieste... non può rilevare per l'esistenza di una grave violazione dei doveri dell'amministratore se il resistente non sia stato in grado in due mesi... di consentire al ricorrente di prendere visione di quanto richiesto."

Infine, il Tribunale ha ricordato che le contestazioni relative all'esecuzione difforme o viziata dei lavori avrebbero dovuto essere fatte valere con un autonomo giudizio ordinario nei confronti dell'appaltatore:

"Detta eccezione introduce anche un profilo di inammissibilità della contestazione, posto che è diretta a sollevare il profilo di inadempimento contrattuale - ex artt. 1655 e segg. c.c. - dell'appaltatore che doveva costituire oggetto di un procedimento contenzioso."

Considerazioni conclusive

La pronuncia conferma che il diritto del condomino alla visione della documentazione condominiale deve essere esercitato con richieste puntuali, specifiche e rispettose dei tempi tecnici necessari all'amministratore per adempiere; richieste generiche o riferite a fatti risalenti nel tempo difficilmente possono integrare una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore.

L'orientamento espresso dal Tribunale appare conforme alla giurisprudenza prevalente: solo una sistematica omissione informativa o una reiterata mancata collaborazione da parte dell'amministratore può integrare una grave irregolarità ex art. 1129 c.c., comma 12 (già comma 11). In assenza di tali presupposti - come nel caso deciso - il ricorso deve essere rigettato.

Limiti applicativi: Va segnalato che qualora le richieste siano invece specifiche e reiteratamente ignorate dall'amministratore senza giustificazione, ovvero vi sia prova concreta della mancata messa a disposizione della documentazione richiesta entro termini ragionevoli, potrebbe configurarsi una grave irregolarità idonea alla revoca giudiziale (cfr., tra le altre: Cass., Sez. II civile, n. 20902/2017).

Tuttavia, nel caso concreto oggetto del decreto qui analizzato tali presupposti non risultavano integrati.

L'orientamento seguito dal Tribunale è condiviso dalla dottrina maggioritaria ed è coerente con i principi generali sulla trasparenza amministrativa condominiale: "la richiesta deve essere circostanziata e riferita a specifici atti o periodi gestionali", pena l'inammissibilità o infondatezza della domanda volta alla revoca.

Riflessioni finali

È davvero imbarazzante, nel 2025, leggere ancora provvedimenti di questo tipo dopo tutti gli articoli e gli approfondimenti pubblicati su Condominioweb. Viene spontaneo domandarsi: quando richiedete tutta la documentazione degli ultimi anni, che cosa pensate di ottenere davvero? Pensate forse di "far sudare" l'amministratore? Ma, più concretamente, siete poi realmente in grado di verificare la contabilità di tre o quattro anni?

La realtà - che emerge dalla quotidianità delle amministrazioni - è che nella maggior parte dei casi chi richiede i documenti lo fa per presupposto o per principio, senza poi nemmeno prendersi la briga di analizzarli davvero.

Addirittura, non passano neanche trenta giorni e già ci si rivolge all'autorità giudiziaria per contestare presunte irregolarità.

Eppure, in questa vicenda, l'unico che può permettersi di sorridere (ammesso che ci sia qualcuno) non è certo il condomino.

A tal proposito, su Condominioweb abbiamo dedicato un ebook specifico sui documenti condominiali (scaricabile qui). Consigliamo caldamente di leggerlo prima di avventurarsi in richieste generiche, relative a molti anni addietro o peggio ancora prive di reale finalità.

Piccola tips operativa:
Chiedete solo il minimo indispensabile, riferito all'ultima annualità, massimo due. Puntate soprattutto sugli estratti conto bancari e sul registro di contabilità: sono questi i veri strumenti per un confronto immediato e trasparente, e sono quelli che consentono di verificare concretamente eventuali sospetti sulla gestione.

Solo così si tutela davvero la trasparenza e si evita di intasare inutilmente studi amministrativi e tribunali con richieste che, nella maggior parte dei casi, restano lettera morta.