La presenza di abusi edilizi secondari non legittima la risoluzione del preliminare di compravendita

La sentenza del Tribunale di Bari del 19 settembre 2025 si è occupata della rilevanza giuridica degli abusi edilizi c.d. "secondari" nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, con particolare attenzione alle conseguenze derivanti dalla presenza di una canna fumaria irregolare e dalla mancanza delle altezze minime nel vano cucina.

Il provvedimento chiarisce i presupposti per la risoluzione del contratto e i rimedi esperibili dall'acquirente, distinguendo tra abusi primari e secondari e richiamando i più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità.

La vicenda

L'attrice aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento, versando una caparra confirmatoria di € 5.000,00. Successivamente, a seguito di sopralluoghi e perizia tecnica, aveva rilevato alcune irregolarità urbanistiche: la presenza di una canna fumaria aggettante sul terrazzo pertinenziale (non conforme alle norme tecniche), l'assenza delle altezze minime nel vano cucina (mt. 2,67 anziché mt. 2,70) e difformità cromatiche sulle pareti esterne dell'immobile, che l'attrice riferiva fossero eseguite in assenza di autorizzazione condominiale.

L'attrice chiedeva la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, la restituzione della caparra e il risarcimento dei danni ex artt. 1490, 1455 c.c., sostenendo che le difformità rendessero l'immobile inagibile e incommerciabile, configurando un'ipotesi di aliud pro alio.

La convenuta eccepiva che il contratto si fosse già risolto ai sensi dell'art. 1454 c.c., a seguito della mancata stipula del definitivo da parte dell'attrice dopo diffida ad adempiere, rivendicando il diritto a trattenere la caparra confirmatoria.

Dalla consulenza tecnica d'ufficio emergeva che la canna fumaria era stata installata da altro condomino (precedente conduttore del locale commerciale a piano terra) senza autorizzazione condominiale, alterava il prospetto dell'edificio e non rispettava le norme tecniche di riferimento (anche quanto a distanze), ma limitava solo leggermente la fruibilità del terrazzo; le differenze cromatiche risultavano trascurabili poiché non visibili dall'esterno.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato tutte le domande attoree, ritenendo che le difformità urbanistiche accertate non integrassero un inadempimento di non scarsa importanza tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare.

«L'orientamento prevalente della giurisprudenza [...] opera una rilevante distinzione tra abusi primari e abusi secondari del bene oggetto di compravendita immobiliare. [...] L'eventuale sussistenza di abusi secondari — caratterizzati dalla circostanza che solo una parte dell'unità immobiliare sia difforme rispetto alla documentazione catastale/urbanistica — non risulta essere ostativa, di per sé, alla conclusione di un valido atto di compravendita immobiliare non costituendo, a fortiori, inadempimento di importanza tale da legittimare una domanda di risoluzione del relativo contratto preliminare» (Cass., 23 novembre 2020, n. 26558).

«In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto» (Cass., Sez. II, ord. n. 17148/2024; conforme Cass., Sez. II, sent. n. 27559/2023).

Il giudice ha escluso l'ipotesi dell'aliud pro alio, affermando che:

«Gli abusi in questione non compromettono l'utilizzabilità dell'immobile [...]. Le difformità in esame non incidono in alcun modo sull'utilizzabilità dell'immobile a scopo abitativo ma al più avrebbero potuto legittimare un'azione di riduzione del prezzo in ragione della minore fruibilità del bene».

Il Tribunale ha altresì ritenuto sussistente la responsabilità della promittente venditrice ex art. 1489 c.c. (difformità non dichiarate né effettivamente conoscibili dall'acquirente prima della stipula senza specifiche verifiche), ma ha escluso che tali difformità fossero di gravità tale da legittimare la risoluzione del preliminare. Pertanto:

• L'acquirente avrebbe potuto agire per la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c., ma non per la risoluzione.
• L'inadempimento lamentato dall'acquirente non aveva carattere "di non scarsa importanza" ai sensi dell'art. 1455 c.c.
• La promittente venditrice è stata ritenuta legittimata a trattenere la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., stante l'inadempimento della promissaria acquirente alla stipula del definitivo.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. II, sentenza n. 26558/2020: distinzione tra abusi primari (causa di nullità) e secondari (non ostativi alla vendita né fonte automatica d'inadempimento rilevante).
• Cass., Sez. II, sentenza n. 27559/2023; ordinanza n. 17148/2024: applicazione dell'art. 1489 c.c. alle ipotesi di difformità urbanistiche prive d'incidenza strutturale rilevante.
• Cass., Sez. II, sentenza n. 13214/2024; Cass., Sez. II, sentenza n. 23604/2023: nozione di aliud pro alio.
• Cass., Sez. II, sentenza n. 21949/2013: principio della "non scarsa importanza" ex art. 1455 c.c. esteso ai rimedi di cui agli artt. 1490 e 1497 c.c.
• Cass., Sez. II, sentenza n. 4005/2024: conoscenza effettiva degli oneri da parte dell'acquirente quale limite all'applicazione delle tutele ex art. 1489 c.c.

Considerazioni conclusive

L'indirizzo seguito dal Tribunale è conforme all'attuale orientamento maggioritario della Corte di Cassazione, secondo cui le irregolarità urbanistiche "secondarie" - come quelle relative a lievi carenze nelle altezze interne - non integrano automaticamente un grave inadempimento contrattuale idoneo a fondare la risoluzione del preliminare. L'acquirente può agire per riduzione del prezzo se ricorrono i presupposti ex art. 1489 c.c., e purché le difformità non siano state dichiarate o effettivamente conosciute.

L'applicazione dei criteri sulla gravità dell'inadempimento (artt. 1455, 1490 e 1497 c.c.) comporta che solo vizi o carenze tali da rendere il bene inutilizzabile o radicalmente diverso da quello pattuito possano fondare lo scioglimento contrattuale; negli altri casi prevale il rimedio economico della riduzione del prezzo.