La mancata informazione sull'amianto può legittimare la riduzione del prezzo nella compravendita

La presenza di materiali contenenti amianto in un elemento costruttivo dell'immobile venduto può integrare un vizio redibitorio rilevante ai fini della garanzia ex art. 1490 c.c. quando, per le sue caratteristiche e per il rischio correlato, rende il bene inidoneo all'uso o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore.

In questa prospettiva, con sentenza n. 108 pronunciata il 5 febbraio 2026, il Tribunale di Civitavecchia ha riconosciuto il diritto dell'acquirente alla riduzione del prezzo in relazione alla presenza di amianto riscontrata nella struttura esterna di pertinenza dell'unità immobiliare, respingendo invece le ulteriori pretese risarcitorie per difetto di prova.

La vicenda

L'acquirente conveniva in giudizio il venditore chiedendo l'accertamento della garanzia per vizi e la condanna al pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto e il minor valore dell'immobile, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali dedotti.

A fondamento delle domande, l'attrice deduceva che, dopo l'immissione nel possesso, in occasione di un forte temporale si accorgeva del danneggiamento di una tettoia/sporgenza esterna in corrispondenza del terrazzo, con anomale fuoriuscite d'acqua; da qui il sospetto della presenza di amianto, poi confermato dagli accertamenti tecnici attivati a seguito della segnalazione.

Venivano altresì rappresentate le difficoltà familiari dell'acquirente e l'interesse concreto all'utilizzo dell'immobile per la gestione della convivenza e dell'assistenza a un familiare non autosufficiente, nonché le ricadute personali lamentate in conseguenza dell'accaduto.

Il venditore chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa il condominio (in persona dell'amministratore pro tempore), prospettando che la presenza del materiale nocivo fosse riconducibile alle parti comuni e chiedendo, in sostanza, di esserne manlevato. Il giudice autorizzava la chiamata del terzo; il condominio si costituiva eccependo la propria estraneità e, in via subordinata, l'assenza di responsabilità.

La causa veniva istruita con produzione documentale e CTU tecnica.

La decisione

Il Tribunale ha ritenuto provata la sussistenza di un vizio rilevante ex artt. 1490 e 1492 c.c., valorizzando gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio e la circostanza che la presenza di amianto non era stata comunicata al momento della vendita. In particolare, il giudice ha richiamato il perimetro applicativo della garanzia, chiarendo che la disciplina è riferita ai vizi redibitori, cioè ai difetti inerenti la materialità del bene venduto, e ha collocato in tale cornice la presenza di amianto in un elemento costruttivo, anche in rapporto al rischio connesso all'uso.

In motivazione, la CTU ha dato atto della presenza di elementi contenenti amianto nel fabbricato e, quanto all'unità compravenduta, ha precisato l'impatto concreto del vizio sulla fruibilità e sul valore, nei termini seguenti: "nel fabbricato condominiale in oggetto sono presenti vari elementi contenenti amianto: lastre di copertura in più punti, ma anche tubazioni" e, soprattutto, "i vizi rinvenuti incidono sul godimento e sulla funzionalità di una parte del bene per cui è lite… gli ambienti interni dell'abitazione in oggetto sono certamente utilizzabili e godibili, mentre non lo è, altrettanto certamente, il terrazzo… L'utilizzo del bene è pertanto limitato, ma non annullato del tutto. Conseguentemente anche il valore dell'unità immobiliare risente di tale difetto o comunque di tale minore vivibilità".

Muovendo da tali accertamenti, il Tribunale ha qualificato la domanda come azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. e l'ha accolta, ribadendo che l'art. 1490 c.c. delinea una responsabilità "speciale", fondata sul dato oggettivo dell'esistenza del vizio e prescindente da un giudizio di colpa del venditore. Ha inoltre escluso l'operatività dell'art. 1491 c.c., evidenziando che non risultava provata alcuna conoscenza pregressa del vizio da parte dell'acquirente al momento dell'acquisto.

Quanto alla chiamata del condominio, il giudice ha negato che potesse configurarsi una responsabilità del terzo chiamato (e, quindi, un obbligo di manleva in favore del venditore) in assenza di prova che il condominio conoscesse la presenza di amianto prima dei fatti di causa; ed ha richiamato gli obblighi previsti dalla normativa tecnica in materia di amianto, osservando: "in osservanza di quanto stabilito dal D.M. 06/09/1994, nel caso in cui si riscontri la presenza di amianto, sussiste in capo al [condominio] l'obbligo di procedere alla valutazione del possibile rischio con la conseguente individuazione degli interventi attuabili", aggiungendo che, a seguito della segnalazione dell'acquirente, il condominio si era attivato in modo diligente.

In termini netti, il Tribunale ha poi puntualizzato che la garanzia per vizi, ricorrendone i presupposti, opera nel rapporto contrattuale tra venditore e acquirente e non fonda, per ciò solo, un obbligo di manleva a carico del condominio.

Sulla quantificazione, il Tribunale ha riconosciuto una riduzione del prezzo determinata in base alla stima del CTU, oltre a un importo mensile parametrato al valore locatizio del terrazzo, con decorrenza dalla domanda giudiziale e sino al ripristino del terrazzo previa eliminazione del vizio, oltre interessi legali secondo quanto indicato in motivazione.

È stata invece rigettata la domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. per mancato assolvimento dell'onere probatorio, escludendosi che il danno potesse ritenersi in re ipsa e rilevandosi, tra l'altro, che la CTU aveva circoscritto i limiti di fruibilità al solo terrazzo. Il Tribunale ha inoltre sottolineato la necessità di dimostrare il nesso causale, materiale e giuridico, tra vizio e conseguenze pregiudizievoli dedotte, nonché l'inammissibilità di una CTU meramente esplorativa sulle voci non adeguatamente allegate e provate.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel percorso motivazionale risultano richiamati, tra gli altri, Cass., Sez. Un., n. 11748/2019 e Cass. n. 9960/2022 sul riparto dell'onere probatorio in tema di garanzia per vizi, nonché Cass. n. 27916/2017 in ordine al perimetro dei vizi redibitori. Il Tribunale ha inoltre richiamato Cass. n. 15742/2017 in tema di actio quanti minoris.

In chiave di inquadramento più ampio del tema "amianto e compravendita", la giurisprudenza di merito e di legittimità valorizza spesso l'accertamento in concreto dell'incidenza del difetto su uso e valore, chiarendo che la mera presenza del materiale non implica automaticamente un vizio redibitorio, mentre la rilevanza può emergere quando le condizioni del manufatto e il rischio correlato rendano necessaria la bonifica .

Considerazioni conclusive

La pronuncia chiarisce, sul piano applicativo, che la presenza di amianto può assumere rilievo, ai fini della garanzia ex art. 1490 c.c., solo dopo un accertamento tecnico capace di dimostrare l'incidenza effettiva del difetto sull'uso e sul valore del bene. Nel caso deciso, tale incidenza è stata ricostruita in modo puntuale, evidenziando che la limitazione riguardava il terrazzo, mentre gli ambienti interni restavano fruibili; da qui l'accoglimento della actio quanti minoris con una quantificazione coerente con la riduzione di utilità concretamente accertata.

La decisione è altresì utile nel delimitare i piani tra garanzia contrattuale e gestione del rischio amianto a livello condominiale. L'obbligo di valutazione del rischio e di individuazione degli interventi, richiamato dal Tribunale in relazione al D.M. 06/09/1994, attiene alla corretta amministrazione e sicurezza delle parti comuni, ma non sposta l'asse della responsabilità del venditore nel rapporto di vendita, né fonda automaticamente un diritto di manleva.

Per un approfondimento operativo sugli adempimenti tecnici e amministrativi in materia di manufatti in cemento-amianto nelle parti comuni può essere utile il contributo Rimozione lastre in eternit e obblighi di gestione del rischio .

Sotto il profilo strategico, l'impostazione accolta conferma che, quando si agisce per la riduzione del prezzo, è decisivo impostare l'istruttoria sin dall'inizio sulla prova dell'esistenza del vizio e della sua incidenza economica, mentre le pretese ex art. 1494 c.c. richiedono un'ulteriore, rigorosa dimostrazione delle conseguenze dannose e del nesso causale, non potendosi fare affidamento su automatismi (per un quadro sistematico delle tutele in tema di compravendita immobiliare con vizi occulti, si veda compravendita immobiliare e vizi o difetti occulti).

Nel contempo, in un'ottica di prevenzione del contenzioso, la casistica evidenzia che non sempre la presenza di amianto, isolatamente considerata, integra un vizio occulto, ma lo diviene quando, anche in ragione delle condizioni del materiale, si renda necessaria una bonifica con impatto apprezzabile su uso e valore ; sul punto, per un inquadramento collegato al tema della riduzione del prezzo nella compravendita, può vedersi Amianto e riduzione del prezzo nella compravendita immobiliare .

Infine, laddove la bonifica riguardi manufatti che insistono su beni comuni o su beni destinati a servire i partecipanti in misura diversa, la corretta individuazione dell'ambito oggettivo dell'intervento resta centrale anche per i profili di riparto: in questa prospettiva può essere utile l'approfondimento Ripartizione delle spese di bonifica amianto e criteri di imputazione , fermo restando che tali profili non incidono, di per sé, sulla garanzia dovuta dal venditore all'acquirente nel rapporto di vendita.