In materia di compravendita immobiliare, la garanzia per i vizi della cosa venduta è disciplinata dagli artt. 1490 e 1492 c.c. e configura una responsabilità "speciale" interamente regolata dalle norme sulla vendita, fondata sul dato obiettivo dell'esistenza del vizio, a prescindere da un giudizio di colpa del venditore. Ne consegue che il venditore si trova in una posizione di "soggezione" rispetto all'iniziativa dell'acquirente, il quale può agire per la modificazione del contratto mediante actio quanti minoris (riduzione del prezzo) o per la caducazione del vincolo mediante actio redhibitoria (risoluzione), nei limiti e alle condizioni previste dalla legge.
L'onere della prova dell'esistenza del vizio grava sull'acquirente, che deve allegare in modo specifico e dimostrare che il bene, già al momento del contratto, era affetto da imperfezioni inerenti al processo di produzione/fabbricazione/conservazione, tali da diminuirne il valore o da renderlo inidoneo all'uso proprio (Cass., Sez. Un., n. 11748/2019; Cass. n. 9960/2022).
La disciplina degli artt. 1490 e 1492 c.c. è applicabile ai soli vizi redibitori, ossia a difetti che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto, riconducibili a un'alterazione patologica o a un'anomalia strutturale (Cass. n. 27916/2017). In tale cornice si colloca il tema della presenza di amianto in un elemento costruttivo (nella specie, canna fumaria/camino) e della sua possibile rilevanza quale vizio occulto ex art. 1490 c.c., anche in relazione al rischio concreto derivante dall'uso dell'impianto.
La vicenda
Gli acquirenti hanno convenuto in giudizio i venditori deducendo che questi avessero taciuto la presenza di un'occlusione della canna fumaria e di amianto, con conseguente impossibilità di utilizzo del bene "nella sua totalità" e, comunque, in condizioni di sicurezza. Il contratto di compravendita non conteneva alcun riferimento al difetto e il manufatto risultava non accessibile e non ispezionabile internamente anche a causa dell'occlusione.
È stato inoltre accertato che l'immobile era stato realizzato in epoca antecedente all'entrata in vigore della L. n. 257/1992. Gli acquirenti hanno domandato la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. e il risarcimento dei danni.
La decisione
Il Tribunale di Nocera Inferiore (sentenza n. 3823 del 09/12/2025) ha ribadito che l'obbligo di garanzia per vizi dà luogo a una responsabilità speciale, che espone il venditore all'iniziativa del compratore mediante actio quanti minoris o actio redhibitoria, azioni fondate sull'esistenza del vizio e non sulla colpevolezza (Cass. n. 9960/2022).
È stato richiamato il principio per cui "la speciale disciplina dettata dagli artt. 1490 e 1492 c.c. è applicabile […] in relazione ai soli vizi redibitori ossia a quei vizi che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto" (Cass. n. 27916/2017), precisando che la garanzia opera in presenza di "un'alterazione patologica o una anomalia strutturale, inerenti la materialità del bene".
Quanto alle implicazioni della presenza di amianto, il giudice ha evidenziato che la L. n. 257/1992 non prevede la nullità della vendita di immobili contenenti tale materiale (limitandosi a vietare specifiche attività e a prescrivere lo smaltimento secondo la normativa richiamata in sentenza). Da ciò la conseguenza per cui "la pura e semplice presenza di amianto in un manufatto non può costituire, di per sé vizio occulto della compravendita a mente dell'art. 1490 c.c." (Trib. Milano 27 settembre 2006).
In linea con gli arresti citati, è stato quindi chiarito che la presenza di amianto integra vizio grave soltanto quando il materiale risulti seriamente danneggiato e richieda lavori di bonifica, mentre non lo è quando sia integro (Trib. Prato 9 ottobre 2014).
Inoltre, qualora il difetto non incida sull'utilizzabilità dell'immobile in misura tale da giustificare la risoluzione (domanda, peraltro, non proposta), esso può legittimare una riduzione modesta del prezzo (Cass. n. 15742/2017; Trib. Salerno n. 1414/2010) ovvero l'eliminazione del vizio (Cass. n. 1562/2010; Cass. n. 3855/2016).
Nel caso concreto, sulla base dell'istruttoria e in particolare della prova testimoniale resa dal legale rappresentante di una ditta specializzata nella bonifica, il Tribunale ha ritenuto provato che il materiale rimosso conteneva amianto e che la mancata rimozione sarebbe stata pericolosa, poiché "il contatto […] con una fonte di calore […] ne avrebbe determinato lo sgretolamento con conseguente pericolosità", oltre al rischio correlato all'accumulo di fuliggine.
È stata quindi affermata l'esistenza "di un vizio grave ossia la presenza di amianto che, sebbene non sfaldato, andava necessariamente rimosso", con conseguente qualificazione del difetto come vizio occulto.
È stata accolta la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c., condannando i venditori a restituire agli acquirenti € 3.489,00 (somma determinata in via equitativa), corrispondente al costo sostenuto per il prelievo e lo smaltimento del materiale e per il ripristino: "dalla presenza di amianto nel camino è derivata una diminuzione del valore del bene alienato […] pari al costo delle opere necessarie per eliminare il vizio riscontrato", costo considerato come criterio (anche equitativo) per ripristinare l'equilibrio economico tra le prestazioni (Cass. n. 12852/2008).
Il Tribunale ha inoltre precisato che la somma dovuta a titolo di riduzione del prezzo ha natura di debito di valuta e, pertanto, sono dovuti i soli interessi legali dalla data della domanda al saldo.
È stata invece rigettata la domanda risarcitoria ulteriore. Sul punto, richiamando Cass. n. 13403/2014, è stato ribadito che l'azione ex art. 1494 c.c. non si identifica con le azioni di garanzia ex art. 1492 c.c., poiché presuppone la colpa del venditore e può estendersi anche a danni da mancata utilizzazione o lucro cessante; tuttavia, nel caso di specie, "non appare essere stato adeguatamente assolto […] l'onere probatorio" circa il pregiudizio lamentato (lucro cessante da risparmio energetico correlato all'impianto camino), non potendosi ritenere il danno in re ipsa.
Infine, in tema di patto di esclusione o limitazione della garanzia, è stato richiamato l'insegnamento di Cass. n. 9651/2016 sul rapporto tra art. 1490, comma 2, c.c. e art. 1229 c.c., evidenziando che la clausola di esonero non opera se il venditore ha in mala fede taciuto vizi conosciuti, mentre non è automaticamente sufficiente che egli li ignorasse anche per colpa grave.
I riferimenti giurisprudenziali
Nel testo vengono richiamati: Cass., Sez. Un., n. 11748/2019; Cass. n. 9960/2022; Cass. n. 12852/2008; Cass. n. 27916/2017; Trib. Milano 27 settembre 2006; Trib. Prato 9 ottobre 2014; Cass. n. 15742/2017; Trib. Salerno n. 1414/2010; Cass. n. 1562/2010; Cass. n. 3855/2016; Cass. n. 13403/2014; Cass. n. 9651/2016.
Considerazioni Conclusive
La motivazione conferma, nel caso concreto, un'impostazione "a due livelli": (i) la mera presenza di amianto, in quanto tale, non integra automaticamente vizio occulto ex art. 1490 c.c.; (ii) la presenza diviene giuridicamente rilevante quando, per le condizioni del materiale e per il rischio concreto correlato all'uso (qui: contatto con fonte di calore e potenziale sgretolamento), si renda necessaria la rimozione/bonifica, traducendosi in una diminuzione apprezzabile del valore del bene.
Nel perimetro tracciato, l'accoglimento dell'actio quanti minoris è stato ancorato a un criterio coerente con la funzione del rimedio: non una "voce risarcitoria", bensì un meccanismo di riequilibrio del sinallagma, quantificato (anche equitativamente) in misura pari alle opere necessarie a eliminare il vizio; con la conseguenza, espressamente rimarcata, della natura di debito di valuta e dell'applicazione dei soli interessi legali dalla domanda.
Quanto alla domanda ex art. 1494 c.c., la pronuncia ribadisce un profilo operativo spesso decisivo nella pratica: il danno ulteriore (es. lucro cessante) non si presume e richiede allegazione e prova specifica, distinta rispetto alla prova del vizio e rispetto alla quantificazione della riduzione del prezzo.
Resta fermo che eventuali patti di esclusione/limitazione della garanzia sono ammissibili nei limiti dell'art. 1490, comma 2, c.c.: non hanno effetto se il venditore ha consapevolmente taciuto vizi conosciuti, secondo la nozione di mala fede richiamata (Cass. n. 9651/2016).
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
