Il Tribunale di Nola ha dichiarato la nullità di una delibera assembleare con la quale, a maggioranza e non all'unanimità dei voti, si era tornati dal Supercondominio alla originaria versione del condominio. Si tratta di assumere una decisione in realtà non comune ma sempre lecita purché la delibera sia espressione di una volontà totalitaria, in considerazione delle implicazioni individuali che una tale decisione attua.
Fatto e decisione
Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale del luogo per sentire dichiarare la nullità della delibera assembleare avente ad oggetto la revoca della precedente decisione, che aveva determinato lo scioglimento della gestione dell'unico condominio in due distinti e separati condomìni. Con la domanda, quindi, veniva chiesto che la situazione amministrativa fosse riportata nello status quo ante (di condominio unitario).
Il Tribunale ha accolto la domanda in quanto fondata.
Ribadita la differenza tra delibere nulle ed annullabili per come graniticamente decretata dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (per tutte: Cass. Sez. Un. 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. Sez. Un. 07 marzo 20025, n. 4806) e richiamato il disposto dell'art. 61 disp .att. cod. civ., che disciplina le ipotesi e le modalità dello scioglimento del condominio, ove possibile, "in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ. (maggioranza dei partecipanti all'assemblea pari ad almeno la metà del valore dell'edificio) il Tribunale ha negato un'applicazione analogica di tale norma all'ipotesi inversa, ovvero quando si voglia realizzare una fusione di più condominii in uno solo.
Con specifico riferimento alla situazione di cui ci stiamo occupando il susseguirsi degli eventi era stato il seguente:
- con una prima delibera era stato realizzato, per volontà assembleare, lo scioglimento del Condominio dal quale erano nate tre gestioni separate: due relative ai nuovi condominii e la terza concernente le parti comuni del supercondominio;
- a distanza di molti anni lo stesso soggetto che aveva convocato la prima assemblea, ma non più esistente per effetto dello scioglimento, convocava l'assemblea dalla quale era scaturita la delibera oggetto di impugnativa, che aveva realizzato la fusione di più edifici autonomi in una sola entità.
Tale modus operandi, ritenuto dal giudice di prime cure al di fuori delle competenze assembleari del supercondominio, tra l'altro senza neppure convocare le assemblee dei singoli fabbricati autonomi, ha determinato la nullità della delibera in questione.
Brevi osservazioni
La questione che emerge dalla narrativa dei fatti e dalla conseguente motivazione della sentenza è se sia possibile ricostituire un condominio unico quando l'assemblea, nel pieno rispetto delle norme di legge, abbia optato per adottare la forma del Supercondominio, nato dalle ceneri dell'originario condominio.
Il Supercondominio o condominio complesso ha trovato la sua collocazione nell'ambito del Codice civile con la riforma del 2012/2013, che ha introdotto l'art. 1117 bis, cod. civ. con il quale la legislazione in tema di condominio è stata estesa a questa realtà, indifferentemente formata da edifici che si sviluppano in linea verticale o orizzontale.
Dato per consolidato che il condominio nasce nel momento in cui in un edificio, per effetto della vendita, una prima unità immobiliare passa dall'originario proprietario all'acquirente, e che il Supercondominio nasce, ugualmente, ipso jure et facto nel momento in cui più edifici separati ed autonomi hanno in comune parti e servizi comuni, il passaggio a tale diversa forma amministrativa può verificarsi anche in un secondo tempo ovvero per volontà assembleare, se espressa ai sensi del citato art. 61 disp. att. c.c., oppure per decisione giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
La ratio della norma è evidente: ottimizzare la gestione del complesso immobiliare attraverso uno spezzettamento delle varie unità complessive, lasciando in comune tutti quegli spazi e servizi che servono al contestuale uso comune dei vari lotti.
Come affermato dal Tribunale il disposto dell'articolo 61 cit. rappresenta una ipotesi eccezionale prevista dal legislatore, proprio in quanto una tale separazione non comporta traumi nella gestione amministrativa, anzi si rivela vantaggiosa in quanto un conto è assumere decisioni che impegnano un numero elevato di condomini, altro conto è decidere separatamente secondo le differenti esigenze che si prospettano in concreto. Il presupposto essenziale per la nascita del Supercondominio, comunque, resta quello secondo cui gli edifici siano fisicamente e strutturalmente autonomi.
Questa operazione ha risvolti pratici, che portano ad un inevitabile cambiamento del quadro organizzativo della nuova entità che chiede la modificazione delle tabelle millesimali che saranno tante quanti sono gli edifici nei quali il complesso originario si è frammentato. Ad esse, poi, si va ad aggiungere una ulteriore tabella costituita dai valori relativi alle parti ed ai servizi comuni concernenti il neo-nato Supercondominio.
Parimenti, per quanto concerne l'amministrazione, ci saranno tanti amministratori quante sono le unità condominiali, più uno che rappresenta e gestisce le parti complessivamente comuni, tenendo conto che l'art. 67 disp. att. c.c. ha introdotto nuovi meccanismi di funzionamento dell'assemblea proprio con riferimento all'art. 1117 bis, c.c.
Il quadro qui sintetizzato dà ragione del motivo per il non è possibile, in applicazione dei meccanismi previsti dall'art. 61 disp. att., ripristinare la situazione quo ante mediante una fusione degli edifici che hanno costituito il Supercondominio. L'operazione, infatti, che incide direttamente sui diritti dei singoli richiedendo una revisione totale dei millesimi di proprietà, non può essere effettuata se non con il consenso unanime di tutti i comproprietari.
Sul punto la decisione richiamata in sentenza (Cass. 28 ottobre 1995, n. 11276) ha, altresì, chiarito che le due fattispecie non hanno identità di ratio per cui è impossibile applicare in via analogica fusione a scioglimento di un condominio.
E proprio riferendoci a quanto affermato dal Tribunale con riferimento al carattere eccezionale dell'art. 61 disp. att. cod. civ. occorre evidenziare che in questo caso non si tratta di dare dello stesso una interpretazione estensiva, che ne permetterebbe l'applicazione ad un ambito oggettivo più vasto ma con la stessa matrice, da intendersi tale l'identità di ratio delle due disposizioni. La natura straordinaria dello stesso art. 61 cit., impone che questo trovi applicazione solo nelle circostanze che il legislatore ha voluto indicare.
