La richiesta di scioglimento del condominio è uno strumento previsto dalla legge per consentire ai comproprietari di dividere un edificio in più condomini autonomi, quando ne ricorrano i requisiti di indipendenza strutturale e funzionale. Tuttavia, non sempre lo scioglimento si traduce in un vantaggio. A tale proposito merita di essere presa in considerazione una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 9528 del 10 dicembre 2025).
La vicenda
Alcuni condomini citavano in giudizio gli altri partecipanti al condominio per sentire dichiarare lo scioglimento del condominio e la costituzione del distinto nuovo condominio relativo al corpo di fabbrica a sinistra. In particolare gli attori sottolineavano che il condominio era costituito da due fabbricati autonomi, il corpo di fabbrica a destra e il corpo di fabbrica a sinistra, separati da un cortile ricadente in comunione pro indiviso e dotati di propri impianti e accessi distinti.
Gli stessi condomini interessati a dare vita ad un nuovo condominio facevano presente che l'autonomia dei due fabbricati risultava provata documentalmente da una relazione di parte predisposta da un architetto, terzo intervenuto volontariamente in adesione integrale alle domande e conclusioni formulate dai ricorrenti.
Gli attori sottolineavano di essere legittimati a chiedere lo scioglimento del condominio poiché, essendo quattro degli otto comproprietari dell'edificio di sinistra, rappresentavano una quota superiore a un terzo del valore dell'intero fabbricato, come richiesto dalla legge.
Gli altri condomini sostenevano che la domanda dei ricorrenti fosse priva di prove, poiché la relazione tecnica prodotta non provava l'autonomia dei due edifici. I resistenti ritenevano infondata la richiesta di scioglimento perché in condominio vi erano delle cose comuni tra loro inseparabili; in ogni caso notavano che l'operazione avrebbe comportato ai sensi dell'art. 62 disp. att. c.c., comma secondo, una costosa realizzazione di nuove opere, nonché una modifica dell'attuale stato delle cose con una diversa sistemazione delle stesse, richiedente una delibera dell'assemblea condominiale con la maggioranza prescritta dal comma quinto dell'art. 1136 c.c. (e non una decisione giudiziaria).
La CTU
Durante l'istruttoria, e in particolare grazie alla consulenza tecnica d'ufficio, è emerso che i due edifici principali del complesso, pur essendo dotati di strutture portanti indipendenti, condividono tuttavia una serie di elementi e servizi comuni. Il consulente ha accertato che il portico pedonale dell'edificio di sinistra e quello carrabile dell'edificio di destra servono entrambi i fabbricati; il CTU ha rilevato inoltre che gli ingressi carrabile e pedonale, così come le recinzioni, costituiscono parti comuni inscindibili, e che gli impianti di rete (elettrici, idraulici e del gas) sono stati installati nel fabbricato di sinistra, attraversando anche il cortile comune. Il consulente ha messo in rilievo che un'eventuale separazione degli impianti comporterebbe opere particolarmente gravose, costose e invasive, tali da rendere impraticabile la divisione.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto agli attori. Tenendo conto i risultati della CTU, lo stesso giudice ha notato che se il condominio venisse sciolto e si formassero due condomini separati e autonomi, la situazione di fatto non cambierebbe. Infatti, rimarrebbero comunque beni e servizi comuni (reti elettriche, idrauliche, del gas, impianto citofonico, cortile comune) che servono entrambi gli edifici.
Questi beni comuni dovrebbero essere gestiti da una unica amministrazione, con spese ripartite tra i due condomini. In pratica, il giudice milanese ha osservato che si verrebbe a creare un supercondominio, con un regolamento e tabelle millesimali proprie, che disciplinerebbero la gestione esattamente come avviene oggi. Per questo motivo, a parere del Tribunale, una sentenza che dichiarasse lo scioglimento del condominio sarebbe inutile, perché non eliminerebbe la necessità di una gestione comune. Il giudice milanese ha inoltre rilevato che gli attori non hanno allegato né dimostrato quale concreto interesse potrebbero conseguire con lo scioglimento del condominio.
In altre parole, non è stato provato se tale operazione possa migliorare la loro posizione patrimoniale; al contrario, qualora lo scioglimento fosse realizzata (pur essendo assai gravoso) la situazione economica dei ricorrenti e degli intervenuti si aggraverebbe, rendendo necessaria la nomina di due distinti amministratori (uno per il nuovo condominio e uno per il supercondominio), con tutte le ulteriori spese e oneri derivanti dalla gestione di due enti separati.
Considerazioni conclusive
La legge prevede che, quando un edificio (o un gruppo di edifici) è diviso in appartamenti di proprietà di persone diverse, sia possibile sciogliere il condominio e creare più condomini separati, a condizione che ciascuna parte abbia le caratteristiche di un edificio autonomo.
Lo scioglimento può avvenire in due modi: per decisione dell'assemblea, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., secondo comma o per decisione del giudice, su richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell'edificio che si vuole separare (art 61 disp. att. c.c.).
L'articolo 62 disp. att. c.c. chiarisce che lo scioglimento è possibile anche se rimangono alcune parti comuni (come cortili, impianti, tetti o scale), che continueranno a essere condivise tra i nuovi condomini.
Se invece la divisione non può avvenire senza modificare lo stato dei luoghi, cioè se servono lavori per separare locali o dipendenze, allora lo scioglimento può essere solo deliberato dall'assemblea e con una maggioranza più alta, quella prevista dal quinto comma dell'art. 1136 c.c. (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).
L'articolo 61 disp. att. c.c. utilizza l'espressione "edifici autonomi" escludendo di per sè che il risultato della separazione consista in un'autonomia meramente amministrativa, in quanto, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. L'art. 61 disp. att. c.c. deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (Trib. Roma 22 giugno 2023, n. 10007).
In ogni caso l'istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c., la cui disciplina d'uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi (Trib. Napoli 2 marzo 2025, n. 2118).
La sentenza in commento sottolinea che, per ottenere lo scioglimento di un condominio, non basta dimostrare la possibilità tecnica di dividere gli edifici: è necessario anche provare che esista un interesse concreto e patrimoniale dei richiedenti. Nel caso esaminato gli attori non hanno dimostrato quale vantaggio economico o patrimoniale avrebbero tratto dallo scioglimento.
