L'art. 1117 bis c.c. precisa che le disposizioni in tema di condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
L'art. 1117‑bis c.c. parla di "più edifici" che condividono parti o servizi comuni, ma non chiarisce se tali edifici debbano appartenere alla stessa tipologia costruttiva. In altre parole si pone il seguente problema: il supercondominio presuppone necessariamente la presenza di più condomini in senso tecnico, oppure può formarsi anche quando il complesso è costituito da fabbricati eterogenei, come condomini, villette, edifici unifamiliari? La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di Roma (sentenza n. 7478 del 10/12/2025).
La vicenda
Per comprendere la vicenda bisogna considerare che gli immobili coinvolti sono edifici diversi di una stessa zona che condividono un'unica infrastruttura, cioè un impianto di scarico delle acque reflue.
In particolare è emerso che tutte le unità immobiliari facenti parte di un condominio e altre case unifamiliari scaricavano in una fossa biologica/pozzo nero (illecita).
Ciò premesso, occorre precisare che si era svolta un'assemblea "autoconvocata" (in data 11 aprile 2018), che i condomini e titolari delle diverse unità autonome avevano considerato come riunione del supercondominio della zona. Qualche mese dopo, il 28 giugno, la proprietaria di due unità immobiliari indipendenti riceveva il verbale dell'assemblea e, ritenendo che le decisioni prese fossero viziate, avvia il procedimento di mediazione obbligatoria, che però si concludeva senza accordo.
Successivamente la stessa proprietaria si rivolgeva al Tribunale per impugnare la delibera con cui l'assemblea aveva dichiarato costituito un supercondominio e, di conseguenza, tutte le altre delibere adottate nella stessa riunione: dai criteri di ripartizione delle spese alla nomina dell'amministratore, fino alla richiesta del codice fiscale e all'apertura del conto corrente.
L'attrice sosteneva innanzitutto che un supercondominio non poteva essere "costituito" dall'assemblea e che, comunque, una decisione di tale portata avrebbe richiesto l'unanimità e non la semplice maggioranza. Inoltre contestava poi l'esistenza stessa del supercondominio, affermando che non vi era alcuna conduttura fognaria comune ma un pozzo nero a dispersione che non solo era illecito e pericoloso, ma anche già destinatario di ordinanze di messa in sicurezza.
Infine aggiungeva che quella fossa biologica non era affatto un bene comune, ma proprietà esclusiva del condominio, con la conseguenza che non poteva costituire il presupposto per configurare un supercondominio. Quest'ultimo si costituiva in giudizio chiedendo in ogni caso il rigetto della domanda. Il Tribunale dava torto all'attrice.
La parte soccombente si rivolgeva alla Corte d'Appello sottolineando che l'impugnazione riguardava esclusivamente la delibera con cui era stata dichiarata la costituzione del supercondominio, delibera che riteneva priva di fondamento poiché, a suo avviso, mancava un allaccio fognario comune che potesse giustificarne l'esistenza. La proprietaria insisteva sul fatto che il pozzo nero non potesse essere considerato quel "bene comune" che giustificava la nascita automatica del supercondominio. A suo dire, il Tribunale aveva riconosciuto un supercondominio dove mancava l'elemento essenziale per configurarlo.
La decisione della Corte di Appello
I giudici di secondo grado hanno dato torto ancora alla proprietaria. La Corte di Appello ha messo in rilievo che tutte le unità immobiliari interessate risultavano allacciate a un medesimo impianto di scarico.
Da ciò la Corte ha dedotto che l'impianto fognario è un bene comune che, per rapporto di accessorietà con gli edifici, determina la nascita del supercondominio, indipendentemente dalla denominazione usata nell'assemblea o dall'intento formale dei partecipanti.
Secondo i giudici di secondo grado l'assemblea tenuta nella data dell'11.04.2018 aveva proprio ad oggetto, a prescindere dal nome utilizzato, la gestione dell'impianto fognario comune (cioè la realizzazione di un futuro allaccio al collettore consortile).
Considerazioni conclusive
E' già stato affermato che, sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, con la conseguenza che trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).
Più recentemente si è affermato che il cd. supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto (cfr. Giudice di Pace di Palermo, Sentenza n. 1135/2025 del 09-04-2025). La presunzione di condominialità è perciò applicabile (come ora espressamente stabilito dall'art. 1117 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso o al servizio di tali edifici.
La sentenza in commento sembra confermare che un supercondominio può esistere anche quando il complesso è formato da edifici molto diversi tra loro, come una serie di case autonome accanto a uno o più caseggiati. La diversità architettonica non incide sulla qualificazione giuridica: è la condivisione di un impianto, di un'area o di un servizio a far scattare la disciplina del supercondominio.
