Se il complesso è regolato come unico condominio non si può parlare di supercondominio

La disciplina del supercondominio - oggi espressamente richiamata dall'art. 1117-bis c.c. - si innesta, per quanto qui rileva, sull'art. 67 disp. att. c.c., comma 3, il quale prevede che, nei casi in cui più condomìnii abbiano parti comuni e i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condominio debba designare, con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., un rappresentante per l'assemblea chiamata a deliberare sulla gestione ordinaria delle parti comuni e sulla nomina dell'amministratore. La ratio è evidente: assicurare funzionalità all'organo deliberativo evitando assemblee "pletori­che".

Tuttavia, l'operatività di tale meccanismo rappresentativo presuppone un dato giuridico prima ancora che materiale: la pluralità di condomìnii autonomi (non la mera pluralità di edifici) accomunati da beni/servizi comuni. La sola presenza di più palazzine, se ricondotte dal titolo e dal regolamento ad un unico condominio "complesso", non comporta automaticamente la nascita di un supercondominio, né rende di per sé applicabile l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

In questa prospettiva si colloca la Corte d'Appello dell'Aquila (sentenza n. 1323 dell'11/12/2025), la quale ha confermato la qualificazione del complesso come unico condominio (pur articolato su più edifici) in presenza di un regolamento contrattuale allegato ai titoli di acquisto che prevede una gestione unitaria, escludendo così l'applicazione dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

La vicenda

Alcuni proprietari di unità immobiliari site in un complesso edilizio composto da quattro palazzine (con numero complessivo di partecipanti superiore a sessanta) hanno agito contro il condominio chiedendo, in sintesi:

(i) l'accertamento della natura "supercondominiale" del complesso;
(ii) la declaratoria d'illegittimità della gestione unitaria mediante un unico amministratore e assemblea generale composta da tutti i partecipanti;
(iii) la nullità (o, in subordine, l'annullamento) delle delibere assembleari relative all'approvazione dei rendiconti (consuntivi e preventivo) e alla nomina dell'amministratore, assumendo che tali decisioni avrebbero dovuto essere adottate dall'assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

Respinte le domande in primo grado, gli interessati hanno proposto appello, insistendo sull'obbligatorietà della procedura rappresentativa, ritenuta applicabile per il solo fatto del superamento della soglia dei sessanta partecipanti.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il gravame, muovendo da un presupposto dirimente: non era dimostrata (né risultava dal titolo) la coesistenza di più distinti condomìnii confluenti in un supercondominio, bensì l'esistenza di un unico condominio complesso, strutturato su più edifici.

Il percorso argomentativo si fonda su passaggi puntuali, normativi e fattuali.

1) Compatibilità tra "condominio" ed "edifici plurimi" (art. 61 disp. att. c.c.).
Richiamando le proprie precedenti pronunce tra le stesse parti, la Corte ribadisce che l'art. 61 disp. att. c.c. conferma la possibilità di un condominio unitario articolato su più edifici, poiché contempla lo scioglimento "quando" un gruppo di edifici sia divisibile in parti autonome: "la normativa codicistica contempla ancora l'ipotesi di un condominio che consista di più edifici e che, per contro, l'esistenza di un condominio non coincide con l'esistenza di un edificio separato".

2) Condotta assembleare incompatibile con la scissione in più condomìnii.
È valorizzato il dato (documentale) per cui l'assemblea ha respinto nel tempo le proposte di suddividere il complesso in più condomìnii autonomi, così "confermando il condominio unico esistente fin dall'origine".

3) Centralità del titolo e del regolamento contrattuale.
Decisivo è il contenuto del regolamento predisposto dall'originario costruttore, allegato ai titoli di acquisto e accettato dagli acquirenti, dal quale la Corte desume una volontà univoca: "di non attribuire natura condominiale propria ai singoli edifici, riservandola all'intero complesso", con previsione di assemblea unica, amministratore unico e gestione contabile unitaria (unico conto).

4) Autonomia privata: un condominio complesso "ab origine" oppure più condomìnii con (eventuale) supercondominio.
È richiamato l'insegnamento di legittimità secondo cui, nei complessi immobiliari, è rimessa all'autonomia privata la scelta tra la costituzione di un unico condominio o la formazione di più condomìnii con un supercondominio: Cass. n. 18344/2015 (che richiama Cass. n. 8066/2005).

5) Conseguenza: inapplicabilità dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c.
Proprio perché lo "sostrato fattuale e normativo" dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. è l'esistenza di più distinti condomìnii, la Corte afferma che, in mancanza di tale pluralità giuridica, "il richiamo all'articolo 67 comma 3 disp. att. c.c. [...] ha come sostrato fattuale e normativo proprio l'esistenza effettiva [...] di più distinti condominii, circostanza nella specie insussistente". Da ciò discende la validità delle delibere assunte dall'assemblea generale secondo la procedura prevista dal regolamento.

6) Formazione dell'amministratore: profilo ritenuto irrilevante nel caso concreto.
La Corte conferma l'impostazione del primo giudice anche sul tema dell'aggiornamento professionale, precisando che l'asserito inadempimento non incide, nel caso scrutinato, sulla validità delle delibere di nomina, richiamando Trib. Milano 27 marzo 2019 n. 3145.

7) Esito processuale e sanzioni per lite abusiva.
L'appello è stato rigettato con condanna alle spese; inoltre, valorizzando la serialità delle azioni e la riproposizione di motivi già respinti, la Corte ha applicato l'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. (condanna equitativa in favore della controparte e pagamento alla cassa delle ammende), ravvisando un uso gravemente colposo dello strumento processuale.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

Nel provvedimento risultano richiamati, tra gli altri:

• Cass., sez. II civ., n. 32237/2019: sul supercondominio che sorge ipso iure et facto salvo diversa previsione del titolo o del regolamento.
• Cass., sez. II civ., n. 18344/2015 (con richiamo a Cass. n. 8066/2005): sulla scelta rimessa all'autonomia privata tra condominio unico complesso e pluralità di condomìnii con eventuale supercondominio.
• Corte d'Appello dell'Aquila n. 394/2022 e n. 275/2025: precedenti conformi tra le medesime parti.
• Trib. Milano, sez. XIII, 27 marzo 2019, n. 3145: sull'irrilevanza, ai fini della validità della delibera di nomina, della doglianza relativa alla formazione periodica, nel perimetro motivazionale considerato.

Considerazioni Conclusive

Il principio applicato è strettamente dipendente dal dato "costitutivo" (titolo/regolamento) del complesso. In presenza di un regolamento contrattuale, richiamato nei titoli di acquisto e costantemente attuato, che riconduce più edifici ad un unico condominio, la soglia dei "più di sessanta partecipanti" non basta a imporre la procedura dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.: tale norma, infatti, opera quando vi sia una pluralità di condomìnii inseriti in una più ampia organizzazione supercondominiale.

Quando, invece, la pluralità di condomìnii esiste davvero (per titolo o per successiva scelta organizzativa conforme a legge), l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. diviene centrale per le delibere di gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore. Sul punto, la giurisprudenza di merito registra soluzioni non sempre sovrapponibili quanto al tipo di invalidità: a fronte di un orientamento che ha qualificato come "radicalmente nulla" la delibera assunta dai singoli anziché dai rappresentanti (Trib.

Milano 29 gennaio 2016 n. 1368, richiamato in Supercondominio con più di 60 partecipanti: attenzione alle delibere nulle ), si segnala un più recente approdo di legittimità che riconduce la violazione delle regole di convocazione/costituzione dell'assemblea del supercondominio nell'alveo dell'annullabilità (Cass., sez. II, 18 luglio 2025 n. 20052 ).

Sul tema della formazione dell'amministratore, la motivazione valorizza l'irrilevanza della doglianza nel caso concreto; resta, in via generale, un dibattito ancora vivo tra l'impostazione che considera l'inadempimento come causa di revocabilità (Trib. Milano 27 marzo 2019 n. 3145, richiamato e illustrato in L'amministratore di condominio non frequenta i corsi di aggiornamento: nomina invalida o soltanto mandato revocabile? ) e letture più rigorose che arrivano a prospettare la nullità della nomina in mancanza dei requisiti (ad es. Trib. Bergamo 16 febbraio 2023 n. 325, con richiamo anche dottrinale, in È nulla la nomina dell'amministratore privo dei requisiti professionali ; più di recente Trib. Cosenza 19 novembre 2024 n. 2163, in Amministratore privo di certificati: requisiti al momento della nomina ). In ogni caso, nel giudizio definito dalla Corte territoriale, tale profilo non è stato ritenuto idoneo a travolgere le delibere impugnate.

Pertanto, esclusa - sulla base del titolo e delle risultanze documentali - la configurabilità di un supercondominio composto da più distinti condomìnii, le delibere adottate dall'assemblea generale prevista dal regolamento sono state ritenute valide; e la reiterazione di iniziative giudiziarie fondate sulle medesime tesi è stata sanzionata anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c., con un chiaro monito in tema di abuso del processo.