Molto spesso viene sottovalutato che un supercondominio, salvo volontà contraria del costruttore, nasce senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari.
È sufficiente che singoli caseggiati del complesso, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, al servizio delle diverse unità immobiliari del complesso edilizio. Trascurare questa situazione è profondamente sbagliato.
A conferma di questa considerazione merita di essere presa in esame una recente decisione del Tribunale di Rimini (sentenza n. 515 del 30/06/2025) che ha affrontato la questione della legittimazione passiva in caso di danni derivanti da insidie presenti in aree comuni di un supercondominio.
Vicenda e decisione
Una condomina cita in giudizio il condominio (facente parte di un supercondomino composto da due palazzi), in persona del suo amministratore pro tempore, al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità per l'infortunio.
Infatti, mentre si trovava all'interno del complesso condominiale, l'attrice è rovinata a terra a causa di una griglia carrabile in ferro zincato, collocata a circa cinquanta centimetri dalla fine della rampa di accesso che dal piano stradale conduce ai garage interrati.
La griglia, secondo quanto riferito dalla condomina, era coperta da un sottile strato di acqua piovana non visibile, e il suo attraversamento risultava obbligato per chiunque accedesse ai box. A seguito della caduta, l'attrice ha incaricato un tecnico che ha riscontrato la non conformità della griglia rispetto alle prescrizioni in materia di resistenza alla scivolosità contenute nelle Nuove Norme Tecniche per le Costruzioni di cui al Decreto Ministeriale del 14 gennaio 2008. L'infortunio ha causato la frattura del gomito destro, rendendo necessario un intervento chirurgico e un lungo percorso di convalescenza e fisioterapia. Una successiva visita medico-legale ha accertato la presenza di postumi permanenti.
Ritenendo il condominio responsabile ai sensi dell'articolo 2051 c.c., l'attrice ha inviato denuncia di sinistro all'amministratore, che ha tuttavia negato ogni responsabilità.
Non avendo ricevuto riscontro neppure alla proposta di negoziazione assistita, l'attrice si è rivolta al Tribunale, chiedendo che venisse riconosciuta la responsabilità esclusiva del convenuto.
Secondo il convenuto la rampa di accesso ai garage non è una parte comune del singolo condominio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., bensì un bene appartenente al supercondominio, formato da due edifici distinti.
Di conseguenza, la custodia del bene e, quindi, la responsabilità ex art. 2051 c.c. non può essere attribuita all'amministratore del singolo condominio, ma solo all'ente di gestione del supercondominio.
Del resto il condomino nota che l'atto di acquisto dell'attrice qualifica la rampa come "bene non censibile comune a tutti i subalterni", quindi condiviso tra i due fabbricati. Il Tribunale ha accolto l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal convenuto.
Come rilevato dal giudice, è emerso che la rampa "teatro del sinistro" è risultata essere parte comune ad entrambi i caseggiati, circostanza che comporta l'attribuzione della responsabilità per la custodia della grata difettosa al supercondominio, quale ente preposto alla gestione dei beni condivisi.
Riflessioni conclusive
Nel contesto del supercondominio, è stato chiarito dalla giurisprudenza che l'obbligo di custodia dei beni comuni condivisi grava sull'ente di gestione del supercondominio, e non sui singoli condomìni che lo compongono.
Pertanto, qualora si verifichi un danno riconducibile a un bene comune, come una rampa di accesso o un vialetto, la responsabilità è imputabile al supercondominio, il quale è tenuto a dimostrare di aver adottato tutte le misure necessarie per evitare il verificarsi dell'evento lesivo.
La responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva e discende dall'accertamento del rapporto causale fra la cosa in custodia e il danno, salva la possibilità per il custode di fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ossia di un elemento esterno che valga ad elidere il nesso causale e che può essere costituito da un fatto naturale e dal fatto di un terzo o della stessa vittima (Cass. civ., sez. III ordinanza n. 37059 del 19 dicembre 2022).
L''onere probatorio gravante sul danneggiato si sostanzia nella duplice dimostrazione dell'esistenza (ed entità) del danno e della sua derivazione causale dal bene comune a tutti i palazzi del complesso edilizio, rimanendo, a carico del custode l'onere di dimostrare la ricorrenza del fortuito.
Chiarito quanto sopra occorre osservare che, in ambito supercondominiale, qualora i danni subiti da un condomino siano connessi ad un bene posto ad esclusivo servizio di uno dei condomini, la relativa responsabilità di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c. è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri caseggiati del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio (Cass. civ., sez. II, 04/02/2021, n. 2623).
Al contrario, quando il danno subito da un condomino è riconducibile a un bene comune utilizzato da più caseggiati, come nel caso esaminato, la responsabilità da custodia non può essere attribuita al singolo condominio, bensì al supercondominio.
Tale responsabilità sussiste anche in assenza di una sua formale costituzione, poiché il supercondominio si configura automaticamente, per effetto della condivisione funzionale di beni e servizi.
