Intercapedine condominiale niente più spese ai seminterrati senza prova concreta dell'uso maggiore

L'assemblea non può addossare ai proprietari dei locali seminterrati una quota maggiorata delle spese relative all'intercapedine solo perché quei locali ne traggano un'utilità più immediata. Per derogare al criterio proporzionale di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. occorre una convenzione valida; per applicare il secondo comma occorre invece una prova concreta dell'uso differenziato e, soprattutto, della misura del maggior godimento che giustifichi proprio quel riparto.

Questa è la linea seguita dal Tribunale di Torino, sentenza n. 1446 del 9 marzo 2026, che ha annullato le deliberazioni assembleari con cui l'80% delle spese per la tassa di un'intercapedine era stato posto a carico dei proprietari dei lotti siti al piano seminterrato e solo il restante 20% a carico di tutti gli altri condomini.

Il principio ha portata settoriale: riguarda il riparto delle spese condominiali e si colloca nel perimetro applicativo dell'art. 1123 c.c. La decisione ribadisce che il maggior addebito ad alcuni condomini richiede un titolo convenzionale idoneo oppure un accertamento tecnico-funzionale che renda giustificabile il criterio differenziato adottato.

La vicenda

Alcuni condomini proprietari di unità ubicate al piano seminterrato hanno impugnato le deliberazioni assunte ai punti 1, 2 e 4 dell'assemblea del 25 marzo 2024, contestando il criterio di riparto delle spese relative all'intercapedine. Secondo gli attori, l'assemblea aveva violato l'art. 1123, primo comma, c.c., perché aveva addebitato l'80% dei costi ai proprietari dei lotti seminterrati, pur essendo essi titolari, nel complesso, di soli 137 millesimi di proprietà generale e senza indicare alcuna fonte giuridica idonea a sorreggere tale maggiorazione.

Il condominio ha resistito sostenendo, in fatto, che l'intercapedine sarebbe stata realizzata per consentire l'utilizzo continuativo dei locali seminterrati come laboratori o locali commerciali e che il regolamento di fatto applicato nello stabile già prevedeva una ripartizione più gravosa per tali unità. Ha inoltre invocato, in diritto, sia la "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, primo comma, c.c., sia il criterio dell'uso differenziato di cui al secondo comma della stessa norma, chiedendo anche una CTU per verificare la correttezza del criterio deliberato.

La decisione

La causa è stata definita con sentenza resa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. e la domanda di annullamento è stata accolta.

Il punto di partenza della motivazione è lineare: il giudice richiama l'art. 1123 c.c. e distingue il criterio ordinario, fondato sul valore della proprietà, da quello speciale previsto per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa. Il nodo della controversia era dunque duplice: verificare, da un lato, se esistesse una valida convenzione derogatoria; dall'altro, se il manufatto servisse davvero i condomini in misura tale da giustificare il riparto 80/20 approvato dall'assemblea.

Sotto il primo profilo, la pronuncia esclude che il regolamento richiamato dal condominio potesse valere come titolo convenzionale. La motivazione è netta: mancava la prova della sua natura contrattuale. Il giudice evidenzia infatti che lo stesso condominio lo qualificava come regolamento privo, "per quanto consta, di trascrizione o di approvazione assembleare"; inoltre, il criterio ivi contemplato era diverso da quello oggetto delle delibere impugnate, poiché prevedeva una ripartizione di 120/1000 tra tutti i condomini e di 880/1000 tra i proprietari dei locali seminterrati. Da qui la conclusione per cui tale testo non poteva integrare la "diversa convenzione" richiesta dall'art. 1123, primo comma, c.c.

Sotto il secondo profilo, il Tribunale valorizza in modo decisivo la CTU. Il consulente ha accertato, tra l'altro, che "l'intercapedine è stata con molta probabilità realizzata contestualmente all'edificazione dell'edificio" e che la normativa attuale non ne impone in via generale la realizzazione per l'utilizzo diurno dei locali seminterrati o interrati, se non in presenza di specifiche condizioni tecniche. Ha inoltre rilevato che il manufatto circonda il perimetro del fabbricato lungo le vie pubbliche e in cortile, mentre le cantine ricevono ventilazione esclusivamente dalle bocche di lupo. La consulenza ha però anche precisato che "indubbiamente il manufatto contribuisce ad isolare parte delle strutture portanti dell'edificio", pur in assenza, nel caso concreto, di una necessità tecnica di farvi ricorso sotto il profilo igrometrico.

Proprio questo accertamento impedisce di ricondurre il bene a un'utilità esclusiva dei soli locali seminterrati. La motivazione chiarisce infatti che non vi erano elementi per ritenere provato che l'intercapedine fosse stata costruita per l'utilizzo esclusivo dei locali sotterranei, mentre risultava dimostrato il suo contributo all'isolamento delle strutture portanti dell'edificio. Su tale base, il Collegio formula il passaggio decisivo della decisione: "non vi sono elementi dai quali poter desumere la correttezza del riparto delle spese dell'intercapedine nella misura dell'80% a carico dei locali sotterranei e del 20% a carico di tutti gli altri condomini, non sussistendo una fonte convenzionale o legale alla quale possa essere ricollegata tale misura di diverso utilizzo del bene".

La sentenza, quindi, colloca il punto decisivo nell'assenza di un valido titolo derogatorio e nell'insufficienza dell'accertamento tecnico a dimostrare che proprio quella percentuale esprimesse correttamente un uso diverso del manufatto.

Da qui l'annullamento delle delibere impugnate, con condanna del condominio alle spese di lite, alle spese della mediazione obbligatoria relativa al giudizio, alle spese di CTP e, nei rapporti interni, alle spese di CTU.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844 - La deroga ai criteri legali di riparto delle spese condominiali è ammissibile, ma deve risultare da una convenzione espressa contenuta in un regolamento di natura contrattuale oppure in una deliberazione approvata all'unanimità. Il richiamo è pienamente coerente con la soluzione adottata, che ha escluso valore derogatorio al regolamento di fatto. Il principio è richiamato anche nei materiali di approfondimento più recenti.
• Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 2024, n. 3588 - Anche i criteri legali di riparto possono essere derogati da una clausola regolamentare contrattuale; quando il titolo convenzionale manca o non è provato, torna ad applicarsi il parametro legale dell'art. 1123 c.c. L'ordinanza è valorizzata proprio per la prevalenza del regolamento contrattuale sui criteri legali, ma solo in presenza di una clausola effettivamente vincolante.
• Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2013, n. 27233 - In mancanza di una diversa convenzione approvata all'unanimità, l'assemblea non può introdurre a maggioranza criteri di riparto difformi da quelli legali per i servizi comuni. Il precedente conferma che il maggiore addebito a una categoria di condomini non può nascere da una scelta assembleare priva di titolo negoziale idoneo.
• Cass. civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839 - Le Sezioni Unite collocano nell'area dell'annullabilità la delibera che ripartisce in concreto le spese in violazione dei criteri legali o convenzionali, riservando la nullità alle ipotesi in cui l'assemblea, esorbitando dai propri poteri, modifichi i criteri generali di riparto. Il criterio classificatorio è richiamato nei commenti successivi sulla materia.
• Cass. civ., sez. II, 1 luglio 2024, n. 18005 - La delibera che applica in modo scorretto un criterio di ripartizione delle spese è viziata da annullabilità, non da nullità; inoltre, una prassi assembleare difforme non basta, di per sé, a integrare una modifica tacita dei criteri convenzionali o legali. Il riferimento è utile perché la domanda è stata accolta proprio in termini di annullamento. Per un approfondimento, v. annullabilità delle delibere di riparto.

Considerazioni conclusive

Una quota di spesa più gravosa a carico di alcuni condomini è legittima solo se sorretta da un titolo convenzionale valido oppure da un accertamento oggettivo che dimostri non solo l'esistenza di un'utilità differenziata, ma anche la misura del maggior godimento posta a base del riparto.

L'impostazione seguita si colloca con continuità nella linea che ammette la deroga ai criteri legali soltanto in presenza di una convenzione espressa e vincolante, contenuta in un regolamento contrattuale o in una deliberazione unanime, come ribadito da Cass. n. 4844/2017, da Cass. n. 3588/2024 e da Cass. n. 27233/2013. Nello stesso solco si pone il rilievo attribuito alla prassi: il semplice fatto che un determinato criterio sia stato applicato nel tempo non lo trasforma in titolo derogatorio, secondo quanto confermato anche da Cass. n. 18005/2024. Sul punto v. anche deroga convenzionale ai criteri di riparto e, in tal senso, modifica dei criteri di riparto e unanimità.

Il passaggio più significativo sta però nell'applicazione rigorosa dell'art. 1123, secondo comma, c.c. La CTU ha escluso che l'intercapedine fosse funzionalmente destinata ai soli locali seminterrati e ha invece messo in luce una funzione di isolamento delle strutture portanti dell'edificio; in una simile situazione, la maggiore utilità dei locali sottostanti non basta, da sola, a rendere giustificabile la percentuale dell'80%. Il criterio dell'uso differenziato richiede infatti un rapporto oggettivamente verificabile tra funzione del bene, platea dei condomini serviti e concreta misura dell'addebito; quando questo rapporto non emerge, torna a operare il criterio ordinario proporzionale. Un utile elemento di contesto si ritrova anche nei contributi che valorizzano la destinazione oggettiva del bene e il godimento potenziale quale parametro del riparto.

Quanto al regime del vizio, la soluzione resta coerente con Sez. Un. n. 9839/2021: qui l'assemblea non ha introdotto per il futuro un nuovo criterio generale, ma ha applicato in concreto un riparto privo di adeguato fondamento, con conseguente annullabilità della deliberazione. È questo il punto di equilibrio che emerge dal quadro interpretativo: la convenzione può derogare ai millesimi, l'uso differenziato può giustificare un addebito maggiore, ma in entrambi i casi occorre una base giuridica o tecnica effettiva, non una presunzione assembleare. Per un approfondimento, v. vizi della delibera di riparto.