Nel contesto edilizio condominiale, l'intercapedine è uno spazio vuoto, solitamente non abitabile, collocato tra il terreno e le strutture dell'edificio, con funzione di isolamento termico, protezione dall'umidità e ventilazione.
Pur non essendo destinata all'uso diretto dei condomini, la sua presenza può generare conflitti tra condomini e condominio, soprattutto in relazione all'uso, alla manutenzione, alla ripartizione delle spese ma anche alla titolarità dello spazio.
A tale proposito è interessante una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Bari (sentenza n. 3708 del 15 ottobre 2025).
La vicenda
La proprietaria di alcuni locali al piano cantinato di un caseggiato citava in giudizio il condominio, chiedendo che fosse accertata la natura condominiale dell'intercapedine confinante con la sua proprietà.
La richiesta includeva anche il rimborso di oltre 5.400 euro, versati a titolo di TOSAP per la copertura in vetrocemento e le griglie di aerazione poste sopra l'area, dal 2009 fino alla data della sentenza.
Secondo l'attrice, l'intercapedine non rientrava nella proprietà esclusiva, come dimostrato dalla planimetria allegata ad un atto notarile del 1969, che ne indicava la funzione nell'interesse della collettività condominiale, ossia ventilazione, illuminazione e alloggiamento delle tubazioni fognarie comuni.
Inoltre notava che tale spazio, in origine, era priva di delimitazioni, inducendo il precedente proprietario a inglobarla nei locali cantinati per impedirne l'accesso a terzi.
Nel tempo, l'assenza di manutenzione e il rischio di sversamenti fognari avevano spinto l'attrice a delimitare l'intercapedine a proprie spese e a chiedere il rimborso al condominio, senza ottenere risposta.
Il condominio, costituitosi in giudizio, contestava la domanda, sostenendo che l'intercapedine era parte della proprietà privata dell'attrice che ne aveva goduto esclusivamente per oltre trent'anni, arrivando persino a frazionarla e venderne una porzione. A sostegno della sua tesi produceva un parere tecnico secondo cui l'intercapedine non era mai stata realizzata come spazio comune.
In ogni caso ha invocato la prescrizione del credito per le annualità anteriori al 2012 della TOSAP.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione all'attrice. Come ha notato il giudice pugliese l'atto di divisione del 1969, costitutivo del condominio, non solo non escludeva la natura condominiale dell'intercapedine, ma la stabiliva espressamente.
In altre parole, detto documento prevedeva che muri perimetrali, pilastri, fondazioni e intercapedine fossero beni comuni tra i proprietari delle unità immobiliari dell'intero edificio.
Tale tesi è stata confermata anche dalla consulenza tecnica d'ufficio, la quale ha rilevato che il confine della proprietà esclusiva coincideva con il filo dei pilastri perimetrali, escludendo quindi l'intercapedine dalla porzione privata.
Di conseguenza, ad avviso del Tribunale, gli atti successivi di divisione e compravendita (risalenti agli anni '80), essendo in contrasto con il titolo originario, non avrebbero potuto modificare la natura giuridica del bene.
La CTU ha inoltre evidenziato la duplice funzione essenziale dello spazio comune, cioè proteggere le strutture interrate dall'umidità e ospitare le tubazioni condominiali, rendendole accessibili per la manutenzione.
Quanto all'eccezione di usucapione sollevata dalla parte convenuta, il giudice barese ha ritenuto che l'uso esclusivo protratto nel tempo non fosse sufficiente. Anzi, l'intervento di delimitazione fisica operato dalla condomina nel 2016 è stato interpretato come un riconoscimento implicito della natura condominiale dell'intercapedine.
Alla luce di quanto emerso, il Tribunale ha dichiarato l'intercapedine parte comune dell'edificio. Di conseguenza lo stesso giudice ha stabilito che il canone patrimoniale (ex TOSAP) spettava al condominio. Le somme anticipate dall'attrice vanno quindi rimborsate come indebito oggettivo. Tuttavia, il rimborso è soggetto a prescrizione quinquennale. Il condominio è stato condannato al rimborso delle somme non prescritte, con interessi legali.
Considerazioni conclusive
La funzione dell'intercapedine (ventilazione, isolamento delle fondazioni e alloggiamento delle tubazioni fognarie) rende evidente la sua qualificazione come parte comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c. La giurisprudenza ha chiarito che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 24/07/2017, n. 18216).
In quest'ottica, l'intercapedine nella quale possano confluire eventuali acque sotterrane provenienti dal terrapieno sottostante il fabbricato condominiale e nella quale risultino ubicati i tubi degli impianti condominiali di fognatura e di acqua potabile, si presume comune ex art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 14/04/2005, n. 7779).
In assenza di un titolo contrario, la destinazione oggettiva di tale spazio all'uso comune ne sancisce la condominialità, che non viene meno per il solo fatto che un condomino ne abbia impedito l'accesso agli altri, magari per l'assenza iniziale di delimitazioni fisiche.
In ogni caso l'intercapedine, se è comune ab origine, non può essere validamente incorporata nella proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini.
Per acquisire un bene comune per usucapione, è necessario dimostrare un atto di interversione del possesso, cioè un comportamento pubblico e inequivocabile che escluda il compossesso degli altri.
Ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione di un bene condominiale occorre, dunque, un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva (Cass. civ., sez. II, 09/11/2021, n. 32808).
