Nel condominio, le parti comuni dell'edificio, indicate dall'art. 1117 c.c., sono destinate all'uso e al beneficio di tutti i condomini. Si tratta di elementi che servono l'intero fabbricato, come cortili, chiostrine, tetti, scale, muri portanti e impianti.
Il condominio, in quanto custode di questi beni, ha il dovere di adottare tutte le misure necessarie per evitare che possano arrecare danni ai condomini e/o terzi. Questo principio però non vale sempre.
A conferma di tale considerazione è interessante esaminare una recente decisione della Corte di Appello di Bari (n. 1696 del 24/11/2025).
La vicenda
Un condomino, proprietario di due cantinole al piano interrato di un caseggiato, citava in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni di acqua e umidità. Secondo l'attore, la causa era da ricondurre ad una soletta condominiale posta sotto il marciapiede, che non era stata coibentata correttamente.
Il condominio, costituitosi in giudizio, chiedeva di chiamare in causa il Comune, sostenendo che le infiltrazioni provenissero dal marciapiede pubblico sovrastante e che quindi la responsabilità fosse esclusivamente dell'ente pubblico.
Il Comune, a sua volta, sosteneva di non avere alcuna responsabilità, precisando che la Pubblica Amministrazione non è tenuta a garantire l'isolamento dall'umidità dei locali sottostanti ai marciapiedi o dei fabbricati, funzione che spetta ai proprietari mediante idonee intercapedini. In ogni caso evidenziava di avere sempre curato la manutenzione del marciapiede, richiamando il Regolamento Edilizio, che pone a carico dei proprietari l'obbligo di adottare misure per evitare la trasmissione dell'umidità dal sottosuolo alle fondazioni e ai muri perimetrali.
Il Tribunale di Bari, dopo aver disposto una consulenza tecnica d'ufficio, dava torto al condomino. Secondo il giudice barese infatti la causa dei danni era da attribuire esclusivamente all'attore, il quale era proprietario di cantinole abusivamente realizzate all'interno dell'intercapedine condominiale: non poteva quindi lamentarsi delle infiltrazioni provenienti dal sottosuolo e dal marciapiede sovrastante.
Il proprietario proponeva appello, sostenendo di aver acquistato i locali in buona fede e di non sapere che fossero stati costruiti abusivamente nell'intercapedine. Si costituivano in giudizio sia il condominio sia il Comune, chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.
Lo stato dei luoghi
Il consulente tecnico d'ufficio ha verificato che i due locali di proprietà dell'attore (le due cantinole) sono in realtà intercapedini perimetrali del fabbricato, originariamente costruite per proteggere le murature e le fondazioni dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrapieno e dal marciapiede sovrastante. Nonostante nel 2002 fosse stata presentata una pratica urbanistica (D.I.A.) per trasformarli in vani ad uso deposito e inserirli al Catasto come cantinole, nella sostanza questi ambienti hanno continuato a svolgere la funzione originaria di vani tecnici, naturalmente umidi e insalubri, destinati a intercettare e smaltire acqua e umidità.
Alla luce di quanto sopra è emerso che le due cantinole sono locali abusivi frutto dell'illecita occupazione dell'intercapedine condominiale.
La decisione della Corte di Appello
I giudici di secondo grado hanno rilevato che i due locali erano stati abusivamente ricavati all'interno dell'intercapedine condominiale, ossia in uno spazio tecnico destinato, per sua natura, a proteggere le murature e le fondazioni dall'umidità e dalle infiltrazioni provenienti dall'esterno. Di conseguenza la Corte di Appello ha escluso che la responsabilità per le infiltrazioni nei detti locali abusi possa essere attribuita al Comune, che non è tenuto ad a garantire l'isolamento dei fabbricati privati dall'umidità proveniente dal sottosuolo, funzione che deve essere garantita dalla presenza di idonea intercapedine o di altre tecniche costruttive. Del resto, a parere dei giudici di secondo grado, le infiltrazioni non sono state causate neppure dal difetto di custodia e/o di manutenzione di un bene condominiale. Le cantinole sono destinate a svolgere la funzione di intercapedine ed è normale, pertanto, che abbiano le pareti esterne segnate dall'umidità. A parere del CTU, l'unico modo per impedire le infiltrazioni nei detti locali consiste nella realizzazione una nuova intercapedine, da interporre tra le cantinole ed il terrapieno (opere che restano a carico del singolo condominio).
L'appello è stato respinto.
Considerazioni conclusive
L'intercapedine, anziché essere funzionale ad alcune parti dell'edificio condominiale, è necessaria per l'intero stabile condominiale, in quanto consente l'areazione dello stesso proteggendolo dall'umidità e garantendo, in definitiva, un ambiente più salubre a tutti i condomini.
Se da tale spazio comune derivano danni alle proprietà private dei singoli condomini, il condominio ne risponde.
Più in particolare, in caso di danni derivanti da infiltrazioni d'acqua causate dalla mancata manutenzione delle parti comuni di un edificio, la responsabilità ex art. 2051 c.c. può essere imputata non solo al condominio in senso tecnico, ove esistente, ma anche ai singoli comproprietari, quando l'immobile non sia formalmente organizzato in condominio o quando alcuni di essi abbiano assunto concretamente la custodia o la gestione delle parti comuni (Trib.
Salerno 9 luglio 2025, n. 3073). Nel caso esaminato il principio sopra espresso non è risultato applicabile.
L'attore infatti ha lamentato la presenza di infiltrazioni nelle cantinole fingendo di non sapere che tali locali sono stati ricavati nell'intercapedine e, pertanto, sono umidi ed insalubri proprio perché la loro funzione precipua è quella di intercettare l'acqua e l'umidità che provengono dall'esterno.
Se lo spazio occupato non è stato usucapito, il condominio potrebbe agire nei confronti del titolare delle cantinole per richiedere la demolizione delle opere abusive e il risarcimento danni.
In ogni caso si dovrebbe considerare che le cantinole, realizzate nell'intercapedine, devono intendersi per accessione, ai sensi dell'art. 934 c.c., di proprietà comune pro indiviso a tutti i condomini dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 14/06/2019 n. 16070).
