Infissi vetusti e muffa, il proprietario deve eseguire i lavori di ripristino

L'obbligo del locatore di mantenere l'immobile in buono stato locativo può comprendere anche la necessità di eseguire interventi di manutenzione straordinaria sugli infissi, quando la loro vetustà risulti causa di fenomeni di condensa, muffa e umidità. Nel caso deciso dal Tribunale di Bolzano, Seconda Sezione civile, con sentenza n.83 del 29/01/2025, in presenza di difetti agevolmente eliminabili mediante opere qualificate come manutenzione (anche straordinaria), la tutela accordata alla conduttrice è stata l'ordine di esatto adempimento; sono state invece rigettate la riduzione del canone e la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, ritenute incompatibili con l'accoglimento della domanda principale e, comunque, non coerenti con la disciplina dei vizi strutturali ex artt. 1578 e 1581 c.c.

La vicenda

La conduttrice, subentrata nel contratto di locazione a uso abitativo nel settembre 2021, ha dedotto che "a far data dall'anno 2022 dopo meno di un anno dall'entrata in possesso dell'unità immobiliare locata, hanno iniziato a palesarsi macchie di umidità e muffa che stanno ricoprendo le pareti in particolar modo intorno alle finestre della cucina e del locale bagno", con conseguente distacco dell'intonaco da pareti e soffitto. Ha inoltre lamentato infiltrazioni d'acqua piovana e spifferi dovuti allo stato ammalorato degli infissi esterni, con abbassamento della temperatura interna nonostante il riscaldamento.

La ricorrente ha agito chiedendo: l'accertamento dell'inadempimento del locatore agli obblighi contrattuali ex artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 c.c.; l'ordine di eseguire gli interventi necessari al ripristino dell'appartamento e all'eliminazione dei vizi; la riduzione del canone; il risarcimento del danno non patrimoniale.

Il proprietario-locatore si è costituito eccependo, in via preliminare, il difetto d'interesse ad agire (richiamando il prossimo avvio di lavori condominiali comprendenti anche la sostituzione degli infissi) e chiedendo, nel merito, il rigetto delle domande; ha inoltre proposto domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per mancata costituzione del deposito cauzionale previsto dal contratto.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande della conduttrice.

La consulenza tecnica d'ufficio ha individuato due fattori distinti alla base dei fenomeni lamentati: la vetustà degli infissi esterni (in particolare nei locali esposti a nord) e la presenza di ponti termici lineari dovuti alla tipologia costruttiva dell'edificio.

La seconda criticità è stata ritenuta dal CTU non particolarmente disagevole e facilmente rimovibile mediante interventi qualificati come ordinari; la situazione degli infissi, invece, è stata ricondotta a un problema manutentivo eccedente la normale manutenzione, quindi a carico della proprietà.

Il Tribunale ha valorizzato le conclusioni tecniche:

"Lo stato attuale dei serramenti lignei esterni, pur presentando criticità manutentive, non appare tale da compromettere il godimento dell'immobile. Tuttavia, per la risoluzione delle problematiche riscontrate (mancanza di tenuta all'aria, formazione di muffe localizzate, degrado dei componenti lignei), si rende necessario un intervento di manutenzione straordinaria in capo alla proprietà."

"Gli interventi individuati dal CTU per la soluzione delle problematiche funzionali nella tenuta all'aria riscontrate agli infissi esterni […] rappresentano lavori eccedenti la normale manutenzione da porsi a carico del locatore, derivando dette problematiche dalla vetustà degli infissi e non da un guasto dovuto a loro mero uso."

Sulla base delle risultanze istruttorie, è stato accertato l'inadempimento del locatore alle obbligazioni contrattuali richiamate (artt. 1575, 1576 e 1577 c.c.), con condanna all'esecuzione degli interventi indicati dal CTU (in sintesi: rimozione muffe superficiali e residui di umidità; ripresa delle sigillature perimetrali; sostituzione di listelli fermavetro danneggiati o mancanti; carteggiatura e verniciatura delle parti lignee ammalorate; posa di guarnizioni continue; regolazione finale della ferramenta per la corretta chiusura e tenuta).

Quanto alle ulteriori domande (riduzione del canone e risarcimento del danno non patrimoniale), il Tribunale ha affermato:

"La ravvisata fondatezza della domanda formulata da parte ricorrente in via principale […] determina il rigetto della seguente domanda di riduzione del canone di locazione e risarcimento del danno non patrimoniale, essendo l'una incompatibile con l'altra."

"In base alle conclusioni rese dal CTU in ordine alla possibile e agevole rimozione dei difetti manutentivi riscontrati agli infissi esterni dell'abitazione locata […] la richiesta riduzione del canone può disporsi solo a fronte di vizi strutturali idonei ad avere consistente incidenza sul pieno godimento del bene locato […] destinati a persistere per l'intera durata del contratto senza possibilità di loro piana soluzione."

È stata inoltre rigettata l'eccezione preliminare di difetto d'interesse: la circostanza che fossero stati deliberati lavori condominiali (non ancora avviati) non è stata ritenuta idonea a escludere l'utilità dell'ordine giudiziale richiesto. Nella motivazione si chiarisce anche che la responsabilità contrattuale del locatore verso il conduttore non viene meno neppure quando l'inadempimento dipenda da carenze manutentive riconducibili a competenze condominiali (profilo che resta rilevante sul piano dei rapporti interni tra locatore e condominio, ma non elide la tutela del conduttore nel rapporto locatizio).

La domanda riconvenzionale del proprietario-locatore è stata dichiarata inammissibile per violazione delle prescrizioni processuali di cui all'art. 418 c.p.c., tempestivamente eccepita dalla controparte.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione vengono richiamati i seguenti principi:

• "Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata […] Quando poi dette riparazioni hanno carattere d'urgenza lo stesso conduttore […] ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori" (Cass. n. 16136/2010).
• "In materia di locazione […] i vizi della cosa locata incidono sulla struttura materiale della stessa […]. […] i rimedi previsti sono la risoluzione o la riduzione del corrispettivo […].
  
  

  Invece guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura […] possono rilevare rispetto all'obbligo manutentivo posto dalla legge a carico del locatore […], l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale" (Corte d'Appello Napoli n. 1064/2023).

• "Qualora vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile locato bensì incidenti sulla composizione/costruzione/funzionalità strutturale il conduttore può soltanto richiedere la risoluzione o la riduzione del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c.; l'obbligo ex art. 1576 c.c. riguarda inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere manutentive" (Cass. n. 12712/2010).
• Nel rito lavoro "l'inosservanza da parte del convenuto [...] delle prescrizioni ex art. 418 c.p.c. comporta decadenza dalla domanda riconvenzionale salvo accettazione implicita o esplicita da parte attrice" (Cass. n. 2334/2019).

Considerazioni conclusive

Il percorso motivazionale segue una distinzione netta tra: obblighi manutentivi del locatore (artt. 1575 n. 2 e 1576 c.c.) e vizi della cosa locata (artt. 1578 e 1581 c.c.).

Nel caso concreto, la condensa e le muffe sono state ricondotte, per quanto qui rileva, a un deficit manutentivo degli infissi (vetustà e assenza di adeguata tenuta all'aria), da risolvere con opere qualificate come eccedenti la normale manutenzione e dunque poste a carico del locatore.

Da ciò discende la scelta del rimedio: l'ordine di esatto adempimento (ripristino e interventi sugli infissi) e il rigetto della domanda di riduzione del canone, poiché - secondo l'accertamento tecnico recepito in motivazione - non si era in presenza di vizi strutturali destinati a persistere senza possibilità di soluzione.

In termini pratici, la riduzione del canone viene ricondotta al perimetro applicativo dei vizi ex artt. 1578 e 1581 c.c., mentre i guasti/manutenzioni (anche straordinarie) restano attratti nella responsabilità da inadempimento dell'obbligo di mantenere il bene "da servire all'uso convenuto".

Merita attenzione anche il passaggio in cui si dà atto che l'inerzia del locatore, a fronte di segnalazioni tempestive, potrebbe fondare una domanda risarcitoria per danni conseguenti, ove allegata e provata (nel caso concreto non è stata proposta una domanda di danni patrimoniali conseguenti e specifici; la domanda coltivata era, invece, di danno non patrimoniale).

In chiave operativa, la decisione si inserisce in un quadro nel quale la giurisprudenza continua a rimarcare la diversa causa petendi tra azione ex artt. 1575-1576 c.c. e azione ex art. 1578 c.c., valorizzando l'accertamento tecnico per individuare se il problema sia eliminabile con interventi manutentivi oppure attenga a vizi strutturali; sul punto, in termini coerenti, si vedano anche arresti di merito che ribadiscono la distinzione tra difetti manutentivi e vizi strutturali e l'importanza dell'onere probatorio in capo al conduttore , nonché contributi ricostruttivi che richiamano la non automatica sovrapposizione tra ridotta godibilità e sospensione/autoriduzione del canone .

Per un approfondimento pratico sui rimedi invocabili in caso di muffa e difetti manutentivi, con particolare attenzione a prove, impostazione delle domande e distinzione tra azioni ex artt. 1575-1576 e azione ex art. 1578 c.c., si rinvia a Vizi nell'immobile locato e tutele del conduttore, focus su prove e rimedi .

Quanto, invece, al rischio di iniziative unilaterali sul canone (sospensione o autoriduzione), si segnala la necessità di grande prudenza: la casistica evidenzia che la reazione del conduttore deve essere calibrata e, di regola, incanalata in strumenti negoziali o giudiziali, per evitare contestazioni di morosità; sul tema, Autoriduzione del canone e limiti della tutela del conduttore .

Infine, in prospettiva difensiva, va tenuto fermo che l'obbligazione del locatore verso il conduttore non risulta recessiva neppure quando l'eliminazione delle cause del problema presupponga interventi collegati a parti comuni o a lavori condominiali: in tali ipotesi, l'assetto di responsabilità nel rapporto locatizio resta distinto dai possibili rimedi e rivalse del proprietario verso il condominio.