Le infiltrazioni d'acqua provenienti da parti o impianti comuni possono causare danni rilevanti alle proprietà esclusive e dar luogo a richieste risarcitorie nei confronti del condominio. In tali ipotesi assumono particolare rilevanza l'accertamento della causa del danno e la verifica dei presupposti della responsabilità del condominio quale custode dei beni comuni.
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Paola che, con la sentenza n. 538 del 18 maggio 2026, si è pronunciato sul caso di una condòmina che aveva subito ingenti danni al proprio appartamento a seguito della rottura di una tubazione idrica condominiale, affermando la responsabilità del condominio, l'utilizzabilità della consulenza tecnica preventiva e i limiti del risarcimento di danni ulteriori rispetto a quelli patrimoniali accertati.
Fatto e decisione
La proprietaria di un appartamento sito in un complesso condominiale conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di gravi infiltrazioni d'acqua provenienti da una tubazione idrica condominiale collocata sotto la pavimentazione del corridoio condominiale del piano superiore sovrastante il suo immobile.
In particolare, sul presupposto della responsabilità del convenuto Condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., l'attrice chiedeva il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali (in particolare a titolo di danno da vacanza rovinata) precisando, in relazione a questi ultimi, che la stessa, a causa dell'inutilizzabilità del suo appartamento, non aveva potuto trascorrere il consueto periodo di vacanze estive presso il proprio immobile per ben due anni.
Le infiltrazioni avevano provocato danni alle pareti, ai soffitti, ai pavimenti, agli arredi e avevano reso l'appartamento inagibile.
L'attrice rappresentava, altresì, di aver già proposto innanzi al Tribunale di Paola ricorso per consulenza tecnica preventiva ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c. nella quale era stato accertato che i danni derivassero dalla rottura della condotta idrica condominiale.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale preliminarmente chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa il suo ente assicuratore, in virtù della "polizza globale fabbricati" con lo stesso stipulata, al fine di essere tenuto indenne dalle pretese risarcitorie di parte attrice. Nel merito eccepiva la ricorrenza nel caso di specie del caso fortuito atto ad elidere ogni responsabilità in capo ad esso convenuto nonché l'inammissibilità della richiesta risarcitoria di parte attrice per i danni da vacanza rovinata non ricorrendo alcun danno esistenziale ex art. 2059 c.c. riconducibile alla sua responsabilità.
Contestava l'utilizzabilità della consulenza tecnica preventiva e chiedeva il rigetto della domanda attorea.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, si costituiva la compagnia assicuratrice del Condominio la quale richiamava condizioni, limiti di polizza e massimali e chiedeva il rigetto delle domande attoree e di quelle del convenuto Condominio in quanto infondate e comunque non provate.
Istruita la causa mediante prova orale e documentale, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda di risarcimento dei danni proposta dall'attrice nonché accolto la domanda di manleva spiegata dal convenuto nei confronti della terza chiamata in causa condannandola a tenere indenne il Condominio per quanto dovuto all'attrice, nei limiti della polizza e con detrazione della franchigia.
In particolare, il giudice ha ritenuto pienamente utilizzabile la consulenza tecnica preventiva e ha affermato la responsabilità del Condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. quale custode delle parti e degli impianti comuni osservando che l'attrice aveva dimostrato il nesso causale tra la tubazione condominiale e i danni subiti, mentre il Condominio non aveva fornito alcuna prova del caso fortuito idonea a escludere la propria responsabilità. Quanto al danno, il Tribunale ha riconosciuto esclusivamente il danno non patrimoniale accertato dal CTU mentre ha respinto la richiesta del danno da vacanza rovinata non ricorrendo i presupposti previsti dal Codice del Turismo nonché ha rigettato le ulteriori richieste economiche non adeguatamente provate dall'attrice.
Considerazioni conclusive
La fattispecie in esame rientra nell'ambito della responsabilità per i danni derivanti dai beni che si hanno in custodia disciplinata dall'art. 2051 c.c. il quale, come è noto, nel disporre che "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo caso fortuito", postula una responsabilità di natura oggettiva in capo al custode del bene, che prescinde dal comportamento dello stesso fondandosi unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, senza necessità di provare la colpa del custode.
Tale responsabilità, infatti, può essere esclusa solo dalla prova (di cui è onerato il custode) del caso fortuito, inteso come fatto imprevedibile e non altrimenti impedibile, oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale -esclusiva o concorrente- della condotta del danneggiato stesso ex art. 1227 c.c. o di un terzo, purché caratterizzata da oggettiva imprevedibilità e imprevenibilità rispetto all'evento dannoso. Dunque, il danneggiato è esonerato dall'onere di dimostrare la colpa del custode medesimo, essendo tenuto solo a fornire la prova del nesso causale tra l'evento dannoso e la cosa in custodia, oltre che tra tale cosa e i danni asseritamente subiti; mentre, correlativamente, il custode, per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova positiva del caso fortuito (vale a dire di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva idoneo, per il carattere della sua imprevedibilità ed eccezionalità, ad interrompere il nesso causale), della forza maggiore o della rilevanza causale, esclusiva o concorrente, della condotta posta in essere dallo stesso danneggiato ex art. 1227 c.c o da un terzo, caratterizzata dall'oggettiva imprevedibilità e imprevenibilità rispetto all'evento pregiudizievole (cfr. in tal senso, ex plurimis, Cass. civ. sez. III del 28.06.2016 n. 13260; Cass. civ. sez. III del 9.05.2017 n. 11225; nonché Cass. Civ., sez. VI-3 ordinanza n. 30775 del 22.12.2017).
Nel caso di specie, il convenuto Condominio non aveva fornito alcuna prova liberatoria nei termini sopra delineati essendosi limitato a mere asserzioni sulla ricorrenza del caso fortuito del tutto sfornite di valido riscontro probatorio mentre la pretesa risarcitoria vantata dall'attrice risultava fondata stante la provata sussistenza dei danni lamentati e la accertata (oltre che incontestata) loro provenienza dall'impianto idrico condominiale posto sotto la pavimentazione del corridoio del piano sovrastante il suo appartamento, nonché la loro imputabilità alla esclusiva responsabilità del Condominio (cfr., comunque, Cass. civ. sez. III del 31.01.2018 n. 2332, secondo cui "Ai fini dell'accertamento della responsabilità da cose in custodia per danni da infiltrazioni d'acqua, non grava sul danneggiato l'individuazione dell'esatta causa dell'infiltrazione, essendo sufficiente la prova che essa proviene dalla proprietà altrui").
Il Tribunale ha valorizzato le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio redatta nel procedimento ex art. 696 bis cpc atteso che il nominato consulente, in occasione del sopralluogo effettuato, aveva rilevato la sussistenza di seri danni nell'appartamento dell'attrice sia nelle opere murarie che negli arredi determinati dalle infiltrazioni d'acqua verificatesi a seguito della rottura della tubazione idrica condominiale; situazione che aveva comportato l'inagibilità dell'appartamento.
Sotto il profilo processuale, il Tribunale ha, dunque, consentito l'acquisizione in giudizio del fascicolo relativo al procedimento di consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c. ritenendo pienamente ammissibile il ricorso a tale strumento -qualunque sia la fonte di derivazione del credito vantato - anche solo al fine di accertare l'esistenza del danno lamentato dal ricorrente e di addivenire ad una sua quantificazione.
In tal senso, il giudice ha richiamato la sentenza della Corte Costituzionale del 21.12.2023 n. 222 che ha dichiarato costituzionalmente illegittimo il primo periodo del primo comma dell'art. 696 bis c.p.c. laddove, ammettendo la consulenza tecnica preventiva esclusivamente per l'accertamento e la determinazione dei crediti derivanti dalla mancata o inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito, e non anche per i crediti derivanti da ogni altro atto o fatto idoneo a produrli in conformità dell'ordinamento giuridico, determina una immotivata differenziazione tra i crediti stessi nonché la violazione, in danno dei titolari dei crediti che rimarrebbero esclusi, delle garanzie di cui agli artt. 3 e 24 della Costituzione.
In conclusione, il Condominio quale custode delle parti e degli impianti comuni risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni cagionati alle proprietà esclusive da infiltrazioni provenienti da una tubazione idrica condominiale, salvo che provi il caso fortuito. Il condòmino danneggiato è tenuto a dimostrare esclusivamente il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subito mentre grava sul condominio l'onere di provare l'esistenza di un fattore esterno imprevedibile e inevitabile idoneo a interrompere tale nesso. È, inoltre, utilizzabile nel giudizio di merito la consulenza tecnica preventiva espletata ai sensi dell'art. 696 bis cpc quale valido elemento probatorio per l'accertamento dell'origine dei danni e della loro quantificazione. Non è invece configurabile il danno da vacanza rovinata al di fuori delle ipotesi disciplinate dal Codice del Turismo.
