Infiltrazioni: la consulenza tecnica di parte non ha valore probatorio autonomo

Le controversie in materia di infiltrazioni in ambito condominiale pongono spesso questioni tecniche decisive (individuazione della causa, scelta dell'intervento risolutivo e ricadute sulla responsabilità). In tale quadro, l'accertamento tecnico assume un ruolo centrale: il giudice si avvale del consulente tecnico d'ufficio (CTU) per ricostruire l'eziologia del fenomeno e individuare le opere necessarie. Le osservazioni del consulente tecnico di parte (CTP) costituiscono un contributo difensivo, ma non hanno autonoma efficacia probatoria.

La Corte d'Appello di Napoli, con sentenza n. 6245 resa nella camera di consiglio del 25 novembre 2025, ha ribadito - richiamando espressamente l'indirizzo della Corte di Cassazione - che la consulenza di parte integra una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico e che il rinnovo o il supplemento di CTU resta scelta discrezionale, quando le contestazioni siano già state esaminate e confutate nel contraddittorio peritale.

La vicenda

Due proprietarie di un appartamento in edificio condominiale avevano convenuto in giudizio il condominio per ottenere l'accertamento della responsabilità ex art. 2051 c.c. in relazione a fenomeni infiltrativi che avevano interessato più aree dell'unità ("vano scala, ingresso soppalcato, corridoio disimpegno, locale bagno rivestito"), chiedendo sia l'eliminazione delle cause sia il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

Il condominio aveva contestato la domanda, sostenendo che infiltrazioni e umidità dipendessero dalla particolare conformazione del fabbricato, posto a ridosso di un terrapieno di proprietà di terzi, e che il danno fosse riconducibile all'"inesorabile deflusso delle acque meteoriche" provenienti dal fondo confinante.

Il Tribunale aveva disposto CTU, incaricando l'ausiliario di accertare presenza, origine e cause delle infiltrazioni e di individuare i rimedi utili all'eliminazione. Il CTU aveva riscontrato l'effettiva sussistenza del fenomeno e ne aveva individuato la causa nel riempimento (tombatura) dell'originaria intercapedine tra il fabbricato e il muro di contenimento della collina confinante, indicando quale intervento principale la rimozione del terreno che aveva colmato lo spazio, così da ripristinarne la funzione isolante.

Il CTP del condominio aveva formulato ventidue quesiti/osservazioni alla bozza, contestando - tra l'altro - la stessa preesistenza dell'intercapedine e manifestando preoccupazioni circa lo "sbancamento" del terreno, ritenuto potenzialmente rischioso per la stabilità dell'edificio.

Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda, condannando il condominio all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 2051 c.c. (euro 6.150,00, oltre interessi legali dalla domanda), valorizzando la CTU anche per la completezza delle risposte rese alle osservazioni del CTP.

Il condominio aveva proposto appello: (i) insistendo sull'omessa integrazione istruttoria richiesta dopo le osservazioni tecniche; (ii) reiterando le contestazioni su intercapedine e rimedio tecnico; (iii) contestando, inoltre, la proprietà esclusiva di una porzione ("vano scala") con conseguente richiesta di rideterminazione del quantum.

In corso di gravame, con ordinanza del 28 ottobre 2023, era stata disposta la sospensione dell'efficacia esecutiva della pronuncia di primo grado in ragione della prospettata esigenza di approfondimento tecnico.

La decisione

La Corte d'Appello ha rigettato integralmente il gravame, confermando la sentenza del Tribunale.

Sul profilo istruttorio, è stato ribadito che "il giudice non ha alcun obbligo di disporre una nuova c.t.u. a fronte di una richiesta delle parti in tal senso, poiché una siffatta eventualità ed il connesso potere di rinnovo di una consulenza tecnica è da intendersi come discrezionale", con richiamo a Cass. n. 21525/2019 e Cass. n. 7873/2021.

La Corte ha evidenziato che la richiesta di integrazione istruttoria riproduceva le medesime doglianze già veicolate dal CTP nella fase di scambio sulla bozza, già puntualmente riscontrate dal CTU: "le ragioni su cui si fondava la reiterata richiesta d'integrazione istruttoria erano le medesime ragioni sottese ai ventidue quesiti formulati in sede d'osservazioni alla bozza dell'elaborato peritale già oggetto di precise risposte da parte del CTU che aveva provveduto a confutare dettagliatamente tutte le contestazioni sollevate dal CTP".

Quanto alle ulteriori allegazioni difensive (anche riferite a ristrutturazioni interne e asserita carenza di ventilazione), i giudici hanno valorizzato gli accertamenti tecnici secondo cui "l'appartamento delle ricorrenti è munito di triplo affaccio sicché non poteva ritenersi affetto da carenza di ventilazione"; nonché "l'area interessata dai fenomeni infiltrativi era sufficientemente areata poiché l'infisso presente sulla scala era del tipo con 'anta a ribalta' tale da consentire un continuo ricambio d'aria"; e ancora "non erano state rilevate caratteristiche costruttive nell'appartamento delle ricorrenti tali da favorire 'fenomeni d'umidità' o 'alterazione delle condizioni microclimatiche' o 'ristagni d'acqua'".

Sul valore della consulenza tecnica di parte, la Corte ha applicato il principio per cui "la consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio", con la conseguenza che "il giudice di merito, ove di contrario avviso, non è tenuto ad analizzarne e a confutarne il contenuto quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni con esso incompatibili e conformi al parere del proprio consulente" (richiamando Cass. n. 26729/2025).

Coerentemente, è stato precisato che il giudice, quando aderisce alle conclusioni del CTU che abbia già replicato ai rilievi dei consulenti di parte, "esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento", senza necessità di una confutazione analitica delle opposte tesi tecniche, in quanto "la consulenza di parte veicola una mera manifestazione di scienza, sub specie di allegazione difensiva a contenuto tecnico" (Cass. n. 31964/2023).

La Corte ha inoltre disatteso le doglianze sulla proprietà del "vano scala", chiarendo - anche sulla scorta delle risposte del CTU - che la lettura della planimetria catastale proposta dall'appellante non era corretta (in particolare quanto al significato della freccia riportata) e che, comunque, la planimetria catastale non era elemento dirimente rispetto al titolo di provenienza indicato in atti.

Infine, una volta ricostruita la preesistenza dell'intercapedine e il nesso causale con la sua tombatura, la Corte ha reputato destituito di fondamento il paventato pericolo di crollo conseguente allo "sbancamento" prospettato come intervento risolutivo.

I riferimenti richiamati nella motivazione

Nella motivazione risultano richiamati, tra gli altri: Cass. n. 21525/2019 e Cass. n. 7873/2021 (discrezionalità del giudice su chiarimenti/supplemento/rinnovo CTU); Cass. n. 26729/2025 e Cass. n. 31964/2023 (natura difensiva della consulenza di parte e limiti dell'obbligo motivazionale); Cass. SS.UU. n. 9912/2018, Cass. n. 19948/2023, Cass. n. 34429/2024 (art. 96, comma 3, c.p.c.); Cass. n. 22719/2022, Cass. n. 4187/2017 e Cass. SS.UU. n. 20805/2025 (criteri sullo scaglione per la liquidazione dei compensi in caso di cumulo tra domanda di valore determinato e indeterminabile), oltre d.m. 55/2014, art. 5, comma 6 e art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Considerazioni Conclusive

La pronuncia consolida, nel caso concreto, due indicazioni operative di immediata utilità:

(i) Sul piano istruttorio, la richiesta di rinnovo/supplemento di CTU non vincola il giudice, specie quando ripropone rilievi già svolti in sede di bozza e già riscontrati dall'ausiliario: la valutazione resta discrezionale e, se la motivazione complessiva evidenzia la superfluità dell'ulteriore indagine, non è necessaria neppure una statuizione espressa sul diniego.

(ii) Sul piano probatorio, la consulenza di parte, pur potendo orientare la critica tecnica, non è prova in senso proprio: se il CTU ha esaminato e replicato ai rilievi, il giudice può motivare in modo "essenziale" aderendo alla CTU, senza dover confutare analiticamente ogni diversa prospettazione del CTP.

In termini pratici, ciò non significa che le difese tecniche di parte siano "inutili": risultano decisive quando introducono fatti tecnici nuovi, incongruenze verificabili o criticità che il CTU non abbia affrontato, potendo allora rendere effettivamente necessario un chiarimento o un supplemento. Al contrario, quando - come accertato in questa vicenda - le doglianze si risolvono in una reiterazione di tesi già vagliate e confutate, l'integrazione rischia di tradursi in un apporto meramente congetturale ("eventuali ipotesi ed opinioni più o meno attendibili"), non idoneo ad ampliare il quadro valutativo.

Un profilo di attenzione, ricorrente nelle liti da infiltrazioni, riguarda la corretta distinzione tra fenomeni riconducibili a difetti/manutenzione della "cosa in custodia" e fenomeni "endogeni" (ad esempio condensa o carenze interne dell'unità): su questo versante, la Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio quando la CTU accerti cause interne non evitabili con l'ordinaria manutenzione (v. Cass. n. 15615/2017, richiamata anche in Condensa sui muri della facciata. Il condominio non risponde dei danni provocati alle proprietà esclusive) . Nelle ipotesi in cui, invece, l'infiltrazione sia correlata a spazi tecnici comuni (come l'intercapedine), la responsabilità ex art. 2051 c.c. viene normalmente ricostruita in capo al soggetto che esercita la custodia, secondo l'accertamento causale svolto in CTU (cfr. anche La responsabilità per custodia del condominio per cattiva manutenzione dell'intercapedine) .

Quanto alle statuizioni accessorie, la Corte ha escluso i presupposti per la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., ritenendo insussistenti mala fede o colpa grave, e ha liquidato le spese di appello applicando il criterio del cumulo tra domanda risarcitoria di valore determinato e domanda (di eliminazione delle cause) di valore indeterminabile, reputando la causa complessivamente di valore indeterminabile ai fini dello scaglione (d.m. 55/2014, art. 5, comma 6). È stato inoltre disposto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.