In caso di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare in uso esclusivo, quando il danno derivi da cause concorrenti imputabili sia ai difetti del lastrico stesso sia all'omessa manutenzione delle parti comuni (gronde, pluviali), la responsabilità risarcitoria deve essere suddivisa distinguendo le due cause: la quota riferibile al lastrico è ripartita secondo l'art. 1126 c.c. (1/3 a carico dell'utente esclusivo e 2/3 a carico del condominio), mentre la quota imputabile alle parti comuni grava interamente sul condominio ai sensi degli artt. 1117 e 2051 c.c., con riparto millesimale ex art. 1123 c.c. In ogni caso è legittima la riduzione del risarcimento ex art. 1227 c.c. in presenza di concorso di colpa dei danneggiati per condotte che abbiano aggravato il pregiudizio o ritardato gli interventi di ripristino. È quanto ha precisato il Tribunale di Massa nella sentenza del 15 aprile 2026 n. 311.
La vicenda
La vicenda trae origine da una situazione di degrado progressivo che, nel corso di alcuni anni, aveva reso del tutto inabitabili gli appartamenti di due condomini situati al piano inferiore rispetto al lastrico solare in uso esclusivo di un altro partecipante al condominio.
Le infiltrazioni d'acqua, in una fase iniziale sporadiche, si erano via via aggravate fino a determinare distacchi di intonaco e compromissione delle strutture, tanto da richiedere l'intervento dei Vigili del Fuoco. Questi ultimi, constatata la gravità della situazione, dichiaravano gli immobili sottostanti al lastrico inagibili, apponendo sigilli e impedendone l'utilizzo (per un periodo durato quasi cinquanta mesi).
I danneggiati richiedevano al Tribunale un accertamento tecnico preventivo ex art. 696‑bis c.p.c., dal quale emergeva un quadro chiaro: le infiltrazioni non dipendevano da un'unica causa, ma da una combinazione di fattori. La CTU individuava, da un lato, difetti di impermeabilizzazione del lastrico solare in uso esclusivo al condomino sovrastante; dall'altro, una mancata manutenzione delle gronde e dei pluviali, che risultavano ostruiti e privi di adeguata pulizia.
Successivamente, i danneggiati chiedevano al Tribunale di ordinare l'esecuzione dei lavori necessari per eliminare definitivamente le infiltrazioni e ripristinare il lastrico e le parti comuni.
Inoltre, domandavano la condanna del condominio e del proprietario del lastrico, in solido o nella diversa proporzione ritenuta più equa, al ristoro di tutte le conseguenze economiche e personali subite.
Nel corso del giudizio, il condominio eseguiva tutti i lavori di ripristino indicati in sede di ATP, compresi quelli necessari a rimettere in pristino gli appartamenti danneggiati.
Le parti, perciò, concordemente chiedevano la cessazione della materia del contendere, limitando il contenzioso alla sola questione risarcitoria.
La decisione
Il Tribunale ha affrontato i problemi centrali: la quantificazione del danno (perdita di utilizzabilità degli immobili, protrattasi per quasi quattro anni) e la ripartizione delle responsabilità.
Il giudice toscano ha notato che una condomina danneggiata aveva dovuto reperire un alloggio alternativo, sostenendo costi documentati per oltre 27.000 euro. L'altro attore, invece, aveva lamentato la perdita del canone di locazione.
Il Tribunale ha ridotto del 30% il risarcimento, applicando l'art. 1227 c.c., perché gli attori hanno ostacolato le verifiche e ritardato i lavori non pagando le quote, contribuendo così ad aggravare il danno.
In ogni caso il giudice ha riconosciuto che le cause del danno erano miste: per metà imputabili al lastrico in uso esclusivo, per metà alla mancata manutenzione di una parte comune. Per la quota relativa al lastrico, il giudice toscano ha applicato l'art. 1126 c.c., che ripartisce oneri e responsabilità nel rapporto 1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico del condominio.
Per la quota relativa ai pluviali e alle gronde, invece, ha ritenuto operante la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., con riparto secondo le tabelle millesimali ai sensi dell'art. 1123 c.c.
Combinando i due criteri, il Tribunale è giunto a una conclusione chiara: 1/6 del danno complessivo è ricaduto sul proprietario del lastrico, mentre i restanti 5/6 sono rimasti a carico del condominio (poiché metà del danno era imputabile al lastrico, su questa quota si applica l'art. 1126 c.c.: 1/3 al proprietario esclusivo e 2/3 al condominio; 1/3 della metà del danno = 1/6. L'altra metà, dovuta alle parti comuni, grava interamente sul condominio, che sopporta quindi 1/2 + 1/3 = 5/6 del totale)..
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale ricostruisce in modo equilibrato le responsabilità, riconoscendo che i danni agli appartamenti sottostanti alla copertura del caseggiato sono stati causati sia da difetti di impermeabilizzazione del lastrico solare in uso esclusivo, sia dalla mancata manutenzione delle parti comuni. L'applicazione degli artt. 1126 e 2051 c.c. permette di distinguere correttamente i due ambiti e di ripartire gli oneri secondo criteri coerenti con la giurisprudenza.
Quando le infiltrazioni dipendono dalla mancata impermeabilizzazione del terrazzo in uso esclusivo, la responsabilità è sia del proprietario del lastrico sia del condominio.
In particolare, dei danni derivanti da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario esclusivo del lastrico solare, in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura del lastrico impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, e all'assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., in base al criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c. (App. Roma 12 febbraio 2026, n. 1188).
Per la parte di danno imputabile invece a gronde e pluviali, opera la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
Infatti, tali canali di scarico che convogliano le acque meteoriche provenienti dalla sommità dell'edificio sono considerati parti comuni perché svolgono una funzione necessaria all'uso comune e rientrano tra i beni indicati dall'art. 1117 c.c., indipendentemente dal tipo di copertura da cui provengono le acque (Trib. Reggio Calabria 30 novembre 2021; Trib. Napoli, 9 luglio 2020, n. 4841).
