La denunzia di danno temuto, ai sensi dell'art. 1172 c.c., presuppone il ragionevole pericolo di un danno futuro, grave e prossimo, alla cosa oggetto di un diritto reale del ricorrente; la minaccia deve derivare da una cosa e non da un'attività umana (Cass. n. 10282/2004). In presenza di infiltrazioni d'acqua attive e persistenti, tali da compromettere funzionalità, condizioni igienico-sanitarie e sicurezza strutturale di un'autorimessa interrata, il giudice può adottare un provvedimento urgente ordinando l'esecuzione delle opere necessarie, con riparto dei relativi costi secondo i criteri indicati in motivazione e nel rispetto delle regole codicistiche applicabili.
La vicenda
I proprietari di un garage al piano interrato, adibito ad autorimessa, hanno lamentato infiltrazioni d'acqua provenienti sia da parti comuni (corsia carrabile e cortile interno) sia da una porzione in proprietà esclusiva (lastrico/terrazza sovrastante l'autorimessa). Inizialmente la richiesta di intervento è stata rivolta al condominio; all'esito degli accertamenti disposti, il contraddittorio è stato esteso anche ai proprietari esclusivi del lastrico sovrastante.
Nel corso del procedimento è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio. La relazione peritale ha accertato, tra l'altro, che:
"la corsia carrabile condominiale ed il lastrico di proprietà esclusiva evidenziano infiltrazioni d'acqua attive all'interno dell'autorimessa […], in particolare in corrispondenza di pozzetti di raccolta, soglie di accesso, pluviali, griglie drenanti e porzioni di vetro-mattoni calpestabili" (pag. 8 CTU).
Quanto al cortile, è stata inoltre riscontrata "la presenza di infiltrazioni in corrispondenza delle porzioni di vetro-mattoni calpestabili" (pag. 9 CTU), mentre i sopralluoghi hanno documentato infiltrazioni "persistenti e diffuse" (pag. 9 CTU).
Il CTU ha evidenziato che "le manifestazioni di degrado riscontrate compromettono la funzionalità, le condizioni igienico-sanitarie e la sicurezza strutturale dell'autorimessa, con un progressivo aggravamento nel tempo" (pag. 9 CTU) e che "la situazione accertata integra i presupposti di danno grave e prossimo", imponendo "l'adozione di interventi tecnici urgenti" (pag. 11 CTU).
L'eziologia delle infiltrazioni è stata ricondotta sia a porzioni comuni (corsia carrabile e cortile interno) sia alla porzione in proprietà esclusiva dei proprietari del lastrico sovrastante.
La decisione
Sulla base degli accertamenti tecnici, il Tribunale ha ritenuto sussistenti i presupposti dell'art. 1172 c.c. e, valorizzando fumus boni iuris e periculum in mora correlati al progressivo deterioramento dell'autorimessa, ha accolto il ricorso ordinando al condominio e ai proprietari del lastrico l'esecuzione delle opere indicate nella CTU e nel computo metrico (con richiamo ai §§ c.1 e d della relazione).
In punto di riparto dei costi, il giudice ha richiamato il principio secondo cui:
"Il solaio che separa due unità immobiliari, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani […], sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c."
È stata quindi affermata l'applicabilità in via analogica dell'art. 1125 c.c. anche alla terrazza/lastrico in proprietà e uso esclusivo, quando esso costituisca il solaio dell'unico immobile sottostante e vi sia diversità di titolarità tra le unità (Cass. n. 24266/2018; Cass. n. 23250/2023). Ne è derivato il seguente criterio: i costi delle opere di impermeabilizzazione (e lavorazioni complementari) sono stati ripartiti in parti uguali tra i proprietari delle porzioni sovrastanti interessate (condominio per le parti comuni e proprietari del lastrico); restano invece a carico dei proprietari del piano superiore gli esborsi per la copertura delle pavimentazioni delle superfici di rispettiva competenza, mentre a carico dei proprietari del piano sottostante rimangono intonaco, tinta e decorazione del soffitto.
Tali indicazioni sono state recepite nel dispositivo:
"ORDINA al condominio […] ed ai condomini […] l'esecuzione - ciascuno per la porzione immobiliare di propria competenza - delle opere […] con relativi esborsi da ripartirsi secondo i criteri meglio specificati nella superiore motivazione."
Il provvedimento ha inoltre posto le spese di CTU a carico delle parti resistenti in solido e ha designato il CTU per l'eventuale attuazione del provvedimento cautelare, con facoltà di avvalersi di maestranze di fiducia e con tenuta di specifica contabilità delle spese.
I riferimenti giurisprudenziali
La motivazione si è ancorata, da un lato, al perimetro applicativo dell'art. 1172 c.c., quale rimedio volto a prevenire un danno futuro grave e prossimo derivante da una cosa (Cass. n. 10282/2004) e, dall'altro, all'estensione analogica dell'art. 1125 c.c. alla terrazza/lastrico di proprietà e uso esclusivo che assolva funzione di solaio tra unità di diversa titolarità (Cass. n. 24266/2018; Cass. n. 23250/2023).
Considerazioni Conclusive
Il provvedimento valorizza l'accertamento tecnico quale base "operativa" dell'ordine di esecuzione: le lavorazioni vengono individuate tramite CTU (e relativo computo metrico) e l'obbligo di intervenire è imposto "ciascuno per la porzione immobiliare di propria competenza", con riparto dei costi costruito sulla funzione delle diverse componenti (impermeabilizzazione; pavimentazioni; finiture del soffitto).
Quanto ai criteri di riparto, l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. va letta nel suo specifico presupposto fattuale: terrazza/lastrico in proprietà e uso esclusivo che, nel caso concreto, opera come solaio dell'unico immobile sottostante appartenente ad altro titolare. In giurisprudenza di merito si rinvengono ricostruzioni coerenti con tale impostazione in ipotesi in cui la superficie sovrastante svolga funzione di copertura di un numero limitato e individuato di unità sottostanti, con richiamo all'art. 1125 c.c. App. Roma 9 marzo 2021, n. 1792 (spese per terrazza che copre solo due box) .
Resta distinto (e non va sovrapposto al riparto "interno" delle spese di intervento oggetto dell'ordine cautelare) il tema della responsabilità risarcitoria per danni da infiltrazioni provenienti da lastrico/terrazza in uso o proprietà esclusiva: sul piano aquiliano, le Sezioni Unite hanno inquadrato la fattispecie nell'art. 2051 c.c., con possibile concorso del condominio in ragione degli obblighi di conservazione, e con criterio di regola parametrato all'art. 1126 c.c. (salva prova contraria sull'esclusiva imputabilità). In questa direzione, Trib. Roma 18 aprile 2023, n. 6184 richiama espressamente Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449 ; nello stesso solco si colloca l'analisi sul riparto della responsabilità e sull'azione per l'intero verso uno dei coobbligati Trib. Pavia 11 novembre 2021, n. 1421 .
Infine, quanto allo strumento processuale, l'azione ex art. 1172 c.c. mantiene natura cautelare e può risultare particolarmente efficace quando il fenomeno infiltrativo sia già in atto ma permanga un pericolo di aggravamento: si rinvengono conferme nel richiamo a Cass. n. 10282/2004 e, più di recente, a Cass. n. 25094/2022 in tema di persistenza del pericolo Trib. Nola, ord. 16 aprile 2025 , nonché nella ricostruzione generale dei presupposti dell'azione nunciatoria Approfondimento su art. 1172 c.c. e denuncia di danno temuto .
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
