Quando un lastrico solare comincia a perdere acqua, il tempo non gioca mai a favore di chi abita sotto. Le infiltrazioni non aspettano le assemblee ma continuano a scendere, a gonfiare l'intonaco, a macchiare i soffitti, a corrodere gli impianti. È esattamente ciò che è accaduto nel caso deciso dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 5073 del 17 giugno 2026, una vicenda che mostra con chiarezza cosa accade quando il condominio non interviene e il proprietario dell'appartamento sottostante è costretto a chiedere tutela urgente.
La vicenda
I proprietari di due box auto facenti parti di un complesso edilizio lamentavano da anni la presenza di infiltrazioni d'acqua che, a partire almeno dal 2016, avevano progressivamente deteriorato le superfici interne dei locali. Le infiltrazioni provenivano dalle strutture sovrastanti e si manifestavano con macchie diffuse, distacchi di intonaco e umidità persistente.
In mancanza di decisioni dell'assemblea, i due proprietari promuovevano un procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel quale il condominio era rimasto contumace.
Il consulente nominato in quella sede individuava con precisione le opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni, indicando interventi di impermeabilizzazione e ripristino delle strutture sovrastanti. Nonostante ciò, il condominio non aveva provveduto all'esecuzione dei lavori, né aveva contestato tecnicamente le conclusioni del CTU.
Successivamente con atto di citazione, gli attori chiedevano al Tribunale che fosse accertata la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., con condanna sia all'esecuzione delle opere indicate dal consulente, sia al risarcimento dei danni.
Il condominio si costituiva contestando la propria responsabilità e sostenendo che le infiltrazioni non erano imputabili alle parti comuni di sua gestione, ma a porzioni dell'edificio rientranti nella competenza del supercondominio. Nel corso del giudizio, dopo alcuni rinvii richiesti per tentare una soluzione bonaria, gli attori chiedevano la chiamata in causa del supercondominio, che tuttavia rimaneva contumace.
La causa veniva istruita mediante un supplemento di consulenza tecnica, affidato allo stesso professionista che aveva operato in sede di ATP. Dalla nuova relazione emergeva una situazione differenziata per i due box: per uno di essi, il condominio aveva nel frattempo eseguito interventi ritenuti risolutivi dal CTU; per l'altro box, invece, le infiltrazioni persistevano e non risultava alcun intervento risolutivo. Per questo secondo box la consulenza chiariva che la zona da cui avevano origine le infiltrazioni si collocava in un'area gestita dal supercondominio, ma che la porzione sovrastante il box costituiva comunque parte comune dell'intero complesso immobiliare.
La decisione
Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ha accertato che per un box il condominio aveva eseguito interventi risolutivi, dichiarando la cessazione della materia del contendere limitatamente alla domanda di esecuzione dei lavori, poiché l'intervento richiesto era già stato realizzato.
Per questo primo box, la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. è stata ritenuta pacifica: il condominio non aveva contestato né il fatto storico delle infiltrazioni né la loro riferibilità alle parti comuni. La quantificazione del danno contenuta nella CTU dell'ATP è stata ritenuta congrua e non contestata.
Diversa la posizione del secondo box, per il quale la zona di origine delle infiltrazioni si trova in un'area supercondominiale, mentre la porzione immediatamente sovrastante il box è parte comune del condominio.
Il Tribunale ha affermato espressamente una responsabilità concorrente e solidale tra i due enti (condominio e supercondominio), condannandoli entrambi al pagamento dei danni.
In ogni caso, il giudice milanese ha condannato condominio e supercondominio, in solido, a realizzare le opere indicate nella CTU dell'ATP: rimozione della pavimentazione, rifacimento della guaina, ripristino delle giunzioni, formazione della nuova impermeabilizzazione e riposizionamento della pavimentazione, secondo la descrizione tecnica riportata in sentenza.
Sul piano delle spese, il Tribunale applica il criterio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
Il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, salvo diversa previsione del titolo o del regolamento, quando più edifici, strutturalmente autonomi, risultano collegati da cose, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà necessaria, tali da rendere applicabile la disciplina del condominio anche al livello "sovraordinato" (App. Napoli 6 maggio 2026, n. 3404).
Quando le infiltrazioni provengono da parti comuni rientranti nella gestione del supercondominio, quest'ultimo assume la qualità di custode ex art. 2051 c.c. e risponde dei danni subiti dal condomino di un singolo caseggiato, in quanto titolare dei poteri di controllo, vigilanza e manutenzione sulle strutture supercondominiali da cui il pregiudizio trae origine.
Se però l'infiltrazione origina da parti comuni gestite dal supercondominio ma attraversa anche strutture comuni del condominio "semplice", la custodia non può essere attribuita a un solo soggetto. Entrambi gli enti esercitano poteri di fatto sulla cosa e, per questo, entrambi assumono la qualità di custodi ai sensi dell'art. 2051 c.c. Trattandosi di un unico evento dannoso imputabile a più soggetti, opera altresì l'art. 2055 c.c., con conseguente responsabilità solidale di supercondominio e condominio nei confronti del singolo condomino danneggiato.
È esattamente ciò che è accaduto nel caso deciso dal Tribunale di Milano: l'acqua che raggiungeva il box degli attori proveniva da una zona gestita dal supercondominio, ma prima di manifestarsi attraversava strutture comuni del condominio. La CTU ha quindi accertato una duplice sfera di poteri di gestione, impedendo di individuare un custode unico.
In tali casi il condomino danneggiato non deve ricostruire l'intera filiera tecnica del danno né individuare il custode "prevalente": è sufficiente che dimostri il nesso causale tra la cosa comune e il pregiudizio subito. Saranno poi supercondominio e condominio, eventualmente, a regolare i rapporti interni in base ai rispettivi ambiti di competenza.
