In occasione dei recenti interventi legislativi, che hanno incentivato i lavori diretti all'efficientamento energetico dei fabbricati, molti condominii si sono organizzati per procedere alla loro realizzazione, salvo poi desistere per vari motivi.
In molti casi, ogni intenzione si è bloccata solo dopo che la progettazione dell'intervento era stata, sostanzialmente, completata dal tecnico incaricato dall'amministratore e/o dall'assemblea. Una circostanza, questa, che ha generato contrasti tra il professionista e il committente edificio. La questione in sospeso ha riguardato, in particolare, l'onorario del tecnico: esso era dovuto ugualmente?
Si è discusso su questo tema anche nel procedimento appena culminato con la recente sentenza del Tribunale di Ferrara del 26 marzo 2025. In tale vertenza, nata con un provvedimento monitorio a carico di un condominio per il mancato pagamento degli onorari del progettista, l'opposizione proposta dall'ente si è basata su un'eccezione abbastanza perentoria: il condominio non aveva conferito alcun incarico al tecnico.
Ogni mandato era stato affidato solo dall'amministratore, senza che tale circostanza potesse vincolare anche l'ente. A riprova di tale conclusione, bastava osservare che, nonostante si trattasse di una somma ingente da versare al professionista, l'assemblea del condominio non aveva deliberato la costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135 c.c.
Pertanto, in tema di incarico per la progettazione delle opere da realizzare col Superbonus, deve essere costituito un fondo speciale? La mancata costituzione del fondo è indice del fatto che non è stato affidato alcun incarico formale e/o sostanziale al tecnico?
Vediamo come ha risposto a queste domande il Tribunale di Ferrara
Costituzione fondo speciale in condominio: in quale caso?
A proposito delle decisioni che spettano all'assemblea di un condominio, il Codice civile prevede che sia compito dell'adunanza decidere in merito ai lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato e/o alle innovazioni dell'edificio.
In questi casi, aggiunge la legge, deve essere costituito un fondo speciale, d'importo identico alla spesa preventivata, che ha lo scopo di coprire ogni intervento "…..l'assemblea dei condomini provvede:….alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1135 c.c.)".
Sembra, pertanto, chiaro che la costituzione del fondo speciale sia legata agli eventi specificatamente individuati dalla norma appena citata e non sia dovuta, invece, per altre occasioni.
Incarico progettazione opere con il superbonus: cosa succede se non è costituito un fondo speciale per l'onorario del professionista?
Nel caso in commento, il condominio, che contestava il corposo onorario preteso dal progettista per i lavori coperti dal Superbonus, sosteneva che anche per questo tipo di spesa si sarebbe dovuto costituire il fondo speciale.
Trattavasi, infatti, di una spesa rilevante, inevitabilmente, legata ad un intervento di manutenzione straordinaria.
Per cui, l'assenza della costituzione del fondo era la prova che non era stato conferito alcun incarico al tecnico con cui era in causa. Il Tribunale di Ferrara, però, non è stato d'accordo con questa conclusione.
Per l'ufficio emiliano, infatti, oltre al fatto che dai verbali di assemblea risultava conferito l'incarico per la progettazione al professionista opposto, la circostanza per cui non fosse stato costituito il fondo era del tutto priva di rilievo.
Il Tribunale di Ferrara ha, quindi, precisato che la progettazione degli interventi per l'efficientamento energetico dell'edificio non è un'opera di manutenzione straordinaria e tanto meno un'innovazione "Il conferimento dell'incarico professionale ad un tecnico per effettuare gli studi ed atti relativi all'efficientamento energetico e valutarne la praticabilità ai fini di cui al d.l. 34/2020 non è, inoltre, in sè un' "opera di manutenzione straordinaria" né una "innovazione", di talché nessun fondo speciale doveva essere accantonato ai sensi dell'art.1135 n.4 c.c.".
Per cui, in tale circostanza, cioè allo scopo di coprire la spese legate alla progettazione delle opere, non è dovuto e tanto meno necessario costituire un fondo speciale.
In ogni caso, quindi, l'incarico commissionato al tecnico è ugualmente e certamente valido e vincolante per l'ente.
