Quando un'impresa appaltatrice non completa i lavori, li esegue male o li abbandona del tutto, il condominio non subisce soltanto un "disagio organizzativo" ma può andare incontro a danni economici rilevanti. Una recente decisione del Tribunale di Torino (sentenza n. 68 del 05/01/2026)
offre un quadro molto chiaro di quali voci di danno possano essere richieste e, soprattutto, di quali limiti debbano essere rispettati nella loro quantificazione.
La vicenda
La controversia nasce quando un condominio citava in giudizio l'impresa appaltatrice per far accertare il grave inadempimento di quest'ultima rispetto al contratto di appalto. Il contratto riguardava i lavori di restauro e risanamento delle facciate condominiali dell'immobile, lavori che avrebbero dovuto essere eseguiti usufruendo delle agevolazioni fiscali note come "Bonus Facciate 90%" e "Bonus Ristrutturazioni 50%".
L'attore faceva presente che, nonostante avesse versato regolarmente la propria quota (corrispondente al 10% del bonus facciate), oltre a un ulteriore anticipo di 10.000 euro, l'impresa non aveva rispettato gli impegni assunti. Secondo la ricostruzione del condominio, l'appaltatrice aveva abbandonato definitivamente il cantiere, senza aver ultimato le opere nei termini concordati e neppure in quelli successivamente prorogati. Inoltre, una parte dei lavori era stata eseguita in modo non conforme alla regola d'arte. Altri interventi, invece, non erano stati eseguiti affatto, pur essendo previsti dal contratto.
Questa condotta, a dire dell'attore, aveva provocato danni rilevanti, tra cui anche la perdita totale o parziale dei benefici fiscali inizialmente previsti, poiché l'incompleto avanzamento dei lavori non consentiva più di rispettare i termini stabiliti dalla normativa per usufruire delle agevolazioni nella misura originaria.
Per tali ragioni, l'attore chiedeva al Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento dell'impresa e di condannare la convenuta al risarcimento dei danni derivanti dalle opere non eseguite, dai vizi riscontrati, dalle penali per il ritardo e dalla perdita di chance connessa al mancato accesso alle agevolazioni fiscali, con quantificazione da definirsi nel corso del giudizio. Il condominio pretendeva la condanna dell'impresa alla restituzione dell'anticipo di € 10.000,00, oltre agli interessi moratori. A tale proposito il Tribunale, con ordinanza, ingiungeva subito all'impresa la restituzione della somma anticipata, oltre interessi.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Come ha notato il giudice piemontese, il CTU ha accertato che la convenuta ha omesso integralmente di realizzare opere fondamentali oggetto del contratto di appalto.
Inoltre ha confermato tutti i vizi denunciati dall'attore: difetti diffusi nella colorazione delle facciate, mancata sigillatura della grondaia con degrado evidente e posa errata delle copertine dei balconi che ha causato infiltrazioni.
Il Tribunale ha ritenuto che il condominio non possa ottenere, come risarcimento, il costo integrale delle opere non eseguite, perché si tratta di lavori che avrebbe comunque dovuto realizzare e pagare in base al contratto. L'unico danno risarcibile potrebbe essere l'eventuale maggior costo necessario per affidarli a un'altra impresa, ma tale differenza non è stata provata né richiesta in modo specifico. Sulla base delle indicazioni del CTU, il giudice torinese ha confermato i vizi e stimato i costi di ripristino (in € 44.923,99), somma che costituisce danno patrimoniale risarcibile. (per una panoramica sulla garanzia per i gravi difetti e la relativa tutela, si veda la garanzia per i gravi vizi e difetti)
Per quanto riguarda la penale per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dei lavori imputabile all'impresa, il Tribunale ha ritenuto condivisibile la posizione del CTU. Per la facciata principale, i lavori sono stati terminati molto oltre il termine previsto, e il consulente ha quindi calcolato una penale commisurata ai giorni di ritardo effettivi.
Per le facciate interne, invece, i lavori non sono mai stati avviati. Il consulente ha quindi applicato un criterio equitativo, riconoscendo una penale complessiva limitata e proporzionata al valore delle opere non eseguite, soluzione pienamente condivisa dal giudice.
Quanto al danno da perdita di chance connesso alla fruizione delle agevolazioni fiscali, la CTU ha accertato che l'inadempimento dell'impresa ha comportato una riduzione della possibilità di ottenere i benefici nella misura originaria.
Il giudice piemontese ha qualificato tale pregiudizio come danno patrimoniale risarcibile, configurato nella perdita di una concreta e apprezzabile possibilità di accedere alle detrazioni fiscali più favorevoli. Sulla base della diminuzione percentuale delle detrazioni applicabili alle opere non eseguite o da rifare, il danno è stato conseguentemente liquidato nella misura determinata dal consulente.
Considerazioni conclusive
Le disposizioni in tema di inadempimento, contenute negli artt. 1667, 1668, 1669 c.c., che disciplinano l'appalto, integrano, ma non escludono l'applicazione dei principi generali in materia di inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., laddove non ricorrano i presupposti della disciplina speciale che presuppone l'avvenuta ultimazione dell'opera.
Si deve quindi ricordare che in caso di omesso completamento dell'opera, e qualora questa, per la parte eseguita, risulti difettosa o difforme, non è consentito, al fine di accertare la responsabilità dell'appaltatore per inesatto adempimento, far ricorso alla disciplina della garanzia per vizi e difformità delle opere prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c., che richiede necessariamente il totale compimento dell'opera, dovendosi regolare la responsabilità contrattuale dell'appaltatore in base ai criteri comuni degli artt. 1453 e 1455 c.c. (App. Roma 30 gennaio 2025, n. 658). Ne consegue che, in caso di mancata ultimazione dei lavori, il committente può chiedere il completamento dell'opera ex art. 1453 c.c., comma 1, oppure può domandare la risoluzione del contratto in base alla stessa norma, indipendentemente dall'esercizio della facoltà prevista dall'art. 1662 c.c. (Cass. civ., sez. II, 27/03/1998, n. 3239).
Nel caso esaminato il giudice ha ritenuto applicabile la disciplina generale in quanto l'opera non è stata completata e l'inadempimento è risultato multiplo e di rilevante portata (mancata esecuzione di parti consistenti, vizi diffusi, abbandono del cantiere). Quanto alla quantificazione del danno, il provvedimento si è fondato sulle risultanze della CTU. Merita di essere segnalato che il contratto d'appalto ha previsto una penale di 200 euro per ogni giorno di ritardo nell'ultimazione dei lavori imputabile all'impresa.
Per quanto riguarda le opere non eseguite nei termini contrattualmente pattuiti, il calcolo del CTU è stato considerato corretto, poiché ha semplicemente applicato la penale giornaliera al ritardo effettivo, e su questo punto l'attore non ha sollevato obiezioni.
Per le opere mai eseguite, il Tribunale ha chiaramente notato che non è lecito calcolare la penale moltiplicando indefinitamente i giorni di ritardo, perché ciò porterebbe a un importo sproporzionato, addirittura superiore al valore delle opere stesse.
In tal caso deve essere applicato il criterio equitativo, secondo cui, in assenza di una diversa previsione contrattuale, la penale massima per inadempimento totale non può superare il 10% del valore dell'opera non eseguita. L'attore ha contestato questa quantificazione, sostenendo che la penale avrebbe dovuto raggiungere la somma di 94.400 euro. Il Tribunale ha ritenuto corretta la valutazione del CTU, richiamando anche l'art. 1384 c.c., che consente al giudice di ridurre d'ufficio una penale manifestamente eccessiva.
