Conduttore che trasforma la cucina in bagno paga sanatoria, ripristino e canoni persi

L'obbligo del conduttore di restituire l'immobile locato nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso, trova fondamento nell'art. 1590 c.c. La decisione del Tribunale di Roma (Sez. VI civile, resa all'esito dell'udienza del 10 novembre 2025 con sentenza n. n. 17384) ricostruisce presupposti, condizioni e limiti della responsabilità risarcitoria del conduttore per danni e modifiche apportate all'unità immobiliare, soffermandosi sui profili probatori, sugli effetti della cessione del contratto e sulle ricadute delle violazioni edilizie rispetto alla regolarità urbanistica del bene.

La vicenda

La controversia origina dalla domanda della proprietaria (locatrice) di un appartamento concesso in locazione a un primo conduttore e, successivamente, trasferito a un diverso soggetto mediante cessione del contratto.

Il contratto conteneva una clausola che autorizzava il conduttore a eseguire modifiche e ristrutturazioni subordinandole al previo conseguimento dei necessari titoli edilizi e urbanistici e vietando la modifica delle pavimentazioni (salve quelle di bagno e cucina), prevedendo inoltre la facoltà della locatrice, alla fine della locazione, di richiedere la remissione in pristino oppure di trattenere le modifiche senza indennizzo.

Nel corso della locazione erano state realizzate modifiche interne - tra cui la trasformazione della cucina in bagno e del soggiorno in camera da letto - in assenza dei prescritti titoli e in violazione della normativa edilizia tecnica locale, segnatamente dell'art. 40, lett. c), del Regolamento Generale Edilizio del Comune di Roma ("ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 m²; il «posto di cottura», eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest'ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianti di aspirazione forzata sui fornelli").

Alla cessazione del rapporto la proprietaria deduceva di aver sostenuto costi per la regolarizzazione (urbanistica e catastale) e per interventi di ripristino, tra cui quelli resi necessari dal danneggiamento della pavimentazione dell'ingresso (in seminato veneziano), oltre a ulteriori lavorazioni conseguenti alle alterazioni riscontrate. Veniva inoltre richiesto il risarcimento per la mancata utilizzabilità dell'immobile (perdita di canoni) nel periodo necessario agli adempimenti e ai lavori.

La ricostruzione fattuale e la quantificazione tecnica delle opere necessarie erano state supportate da un accertamento tecnico preventivo, poi acquisito nel giudizio.

La decisione

Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda risarcitoria nei confronti del primo conduttore, in quanto autore degli interventi non conformi alla normativa edilizia tecnica, condannandolo al rimborso dei costi di regolarizzazione e ripristino (come quantificati in motivazione) e al risarcimento del danno da mancata utilizzabilità, liquidato in € 4.400,00 (parametrato all'ultimo canone e commisurato a circa quattro mesi).

Quanto al conduttore subentrante, il giudice ha distinto tra legittimazione passiva (riconosciuta in ragione dell'effetto traslativo proprio della cessione del contratto) e responsabilità, escludendo che questi dovesse rispondere delle opere abusive eseguite dal precedente conduttore e limitando la condanna ai soli danni a lui imputati (tapparella mancante e finestra rotta, liquidati in € 500,00 oltre IVA), nonché agli oneri condominiali ordinari rimasti insoluti (con rimborso poi eseguito in corso di causa).

Sotto il profilo motivazionale, il Tribunale ha richiamato l'art. 1590 c.c., precisando che "il bene oggetto del contratto deve essere restituito al locatore nello stato medesimo in cui dal conduttore è stato originariamente ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto". In difetto di descrizione puntuale dello stato iniziale, opera la presunzione legale di consegna in buono stato, superabile dal conduttore con prova contraria.

In punto di riparto dell'onere probatorio, la pronuncia si è uniformata al principio per cui "incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto… mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità" (Cass. civ., n. 6387/2018), ritenendo che, nel caso concreto, tale prova fosse stata fornita mediante l'accertamento tecnico preventivo ritualmente acquisito.

Con riguardo alla cessione del contratto (artt. 1406-1410 c.c.), il giudice ha ribadito che essa determina il trasferimento unitario di diritti e obblighi del rapporto, ma - nel caso concreto - ha escluso che il cessionario dovesse rispondere dell'esecuzione delle opere edilizie abusive, poiché l'esecuzione materiale degli interventi risultava imputata al precedente conduttore. In motivazione si legge infatti "a parere del Tribunale non ricorre alcuna responsabilità del cessionario nell'esecuzione delle opere edilizie in violazione del regolamento edilizio…".

Quanto alla valenza probatoria della relazione resa in sede di accertamento tecnico preventivo, la decisione ha richiamato l'orientamento che riconosce al giudice di merito la possibilità di trarre convincimento anche da tale elaborato, una volta ritualmente acquisito agli atti.

I riferimenti giurisprudenziali

La motivazione richiama, tra le altre, le seguenti pronunce:

• Cass. civ., n. 26780/2013: sul valore probatorio della descrizione contrattuale dello stato dell'immobile;
• Cass. civ., n. 6387/2018: sul riparto dell'onere probatorio in tema di art. 1590 c.c.;
• Cass. civ., sez. lav., n. 16635/2003: sulla cessione del contratto e sulla trasmissione del complesso unitario di diritti e obblighi del rapporto;
• Cass. civ., sez. III, n. 5658/2010; Cass. civ., sez. II, n. 19563/2009; Cass. civ., sez. II, n. 23693/2009: sulla valutabilità della CTU espletata anche nell'ambito di accertamento tecnico preventivo, se ritualmente acquisita.

Considerazioni Conclusive

Nel perimetro del caso deciso, l'obbligo di restituzione ex art. 1590 c.c. è stato declinato nel senso che le modifiche interne eseguite senza titoli o in violazione della disciplina tecnica locale (pur a fronte di una clausola che autorizzava gli interventi solo previa regolarità edilizia/urbanistica) legittimano la richiesta di ristoro dei costi sopportati dalla proprietà per la regolarizzazione e il ripristino, oltre al danno da mancata utilizzabilità per il tempo necessario ai lavori.

In termini pratici, la pronuncia si presta a due precisazioni:

1) Cessione del contratto e imputazione delle opere: il subentro non comporta, di per sé, l'automatica imputazione al cessionario delle opere abusive già realizzate; resta decisivo individuare l'autore materiale degli interventi, fermo che il cessionario può rispondere dei danni propri maturati durante la sua detenzione. Sul punto, è utile che, in caso di subentro, le parti formalizzino lo stato dei luoghi (verbale/foto/allegati) per ridurre l'area di contenzioso sulla preesistenza dei vizi.

2) Danno da mancata disponibilità e prova: la liquidazione del pregiudizio da inutilizzabilità (nel caso concreto, parametrata a quattro mensilità) si colloca in una linea interpretativa in cui, ove alla riconsegna residuino danni eccedenti il normale degrado, il risarcimento può comprendere anche il canone per il periodo necessario all'esecuzione e al completamento delle opere, senza che il locatore debba dimostrare di aver ricevuto specifiche richieste di nuova locazione non soddisfatte (Cass. civ., sez. III, n. 13222/2010; Cass. civ., sez. III, n. 19202/2011; Cass. civ., sez. III, n. 6417/1998) . In senso coerente, la presunzione di consegna in buono stato (art. 1590 c.c.) può essere superata dal conduttore solo con prova rigorosa .

Resta fermo che l'art. 1590 c.c. non impone una restituzione "a nuovo": il locatore non può traslare sul conduttore il costo del normale deterioramento (uso conforme e vetustà), e - nelle locazioni abitative soggette ai vincoli della l. n. 392/1978 - la giurisprudenza ha ritenuto nulla la clausola che obblighi il conduttore a eliminare, a fine rapporto, le conseguenze del normale uso, in quanto comporta un vantaggio ulteriore per il locatore (richiamo a Cass. civ., n. 29329/2019) . Questo limite non incide, però, sulle ipotesi - come quella esaminata - di interventi e danni non riconducibili a normale uso e vetustà.

Per ulteriori approfondimenti sul tema dell'obbligo di rimuovere modifiche interne alla riconsegna (in funzione della domanda del locatore e del contenuto contrattuale), può essere utile il richiamo a Trib. Milano, 28 febbraio 2023, n. 1653 ; e, quanto al collegamento tra art. 1587 c.c. (divieto di alterazioni in corso di rapporto) e art. 1590 c.c. (restituzione), a App. Roma, 28 marzo 2023, n. 2272 .