L'ordinanza del Tribunale di Palermo del 4 dicembre 2025 ha accolto l'istanza cautelare proposta da una condomina, disponendo la sospensione degli effetti esecutivi della deliberazione assembleare, limitatamente ai punti con cui le erano stati imputati, in via esclusiva, i costi di progettazione e gli oneri amministrativi connessi alla redazione degli elaborati per la SCIA antincendio, ritenuta necessaria (secondo il Condominio) a seguito della chiusura con veranda della terrazza pertinenziale al nono piano.
Il provvedimento ha rimarcato i limiti dei poteri assembleari quando la maggioranza, in assenza di un'espressa base regolamentare, pretenda di accertare e "sanzionare" una responsabilità individuale (anche sotto il profilo causale e risarcitorio), sostituendosi all'accertamento proprio della sede giudiziale.
La vicenda
La proprietaria di un'unità immobiliare aveva impugnato la delibera con cui l'assemblea le aveva imposto il pagamento integrale delle spese relative alla progettazione e agli adempimenti amministrativi necessari per la presentazione della SCIA antincendio. Secondo la prospettazione del Condominio, gli interventi eseguiti oltre quattordici anni prima - consistenti nella chiusura con veranda della terrazza al nono piano, in sostituzione di un preesistente locale tecnico - avrebbero inciso sull'altezza "computabile" dell'edificio ai fini antincendio, determinando il superamento della soglia dei 32 metri e rendendo necessario l'adeguamento dello stabile alla normativa di prevenzione incendi.
La condomina ha contestato che tale obbligo le fosse stato imposto senza un titolo idoneo e, soprattutto, senza la prova (quantomeno in termini di delibazione sommaria, propria della fase cautelare) sia dell'illegittimità delle opere realizzate sia del nesso causale tra l'intervento e l'insorgenza dell'obbligo di adeguamento antincendio in capo al Condominio.
Ha inoltre dedotto che l'assemblea avrebbe operato un'addebito "sanzionatorio" a suo esclusivo carico, in assenza di un previo accertamento della responsabilità e in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese comuni.
La decisione
È stata disposta la sospensione degli effetti esecutivi della deliberazione limitatamente ai punti relativi all'imputazione dei costi per la SCIA antincendio. I passaggi motivazionali centrali possono essere così riassunti.
In primo luogo, il giudice ha chiarito che "in assenza di specifica regolamentazione condominiale, non rientra tra i poteri dell'assemblea condominiale, a fronte della ritenuta violazione dell'art. 1122 c.c. da parte del condominio, l'accertamento in base a valutazione della maggioranza, dell'an, del quomodo e del quantum dell'eventuale danno, né il potere di sanzionare il ritenuto danneggiante 'in applicazione dei principi generali in materia di responsabilità civile e di causalità'".
Inoltre, è stato osservato come "non risulta che la ricorrente abbia mai trasmesso all'amministratore la preventiva 'notizia' degli interventi da lei intrapresi; per altro verso non risulta neppure che, dopo l'avvio di quei lavori, il condominio abbia tempestivamente esercitato il potere di controllo e divieto previsto dalla norma sopra richiamata".
Un ulteriore profilo valorizzato, in rapporto alla disciplina applicabile nel tempo, è che i lavori (iniziati nel 2011 e conclusi nel 2012) risultavano anteriori al decreto 19 maggio 2022, indicato in motivazione come "decisivo" rispetto al rilievo assegnato all'aumento di altezza dell'edificio ai fini antincendio.
In punto fumus boni iuris, è stata ritenuta rilevante la sproporzione dell'addebito individuale disposto dall'assemblea, poiché "la scelta di allocare in capo alla sola condomina ricorrente […] risulta sproporzionata in danno della stessa sotto ogni profilo: sia con riguardo all'entità economica dell'onere stabilito a suo carico; sia con riguardo alle immediate reazioni esecutive anticipate in suo pregiudizio".
Quanto al periculum in mora, si è evidenziato che, trattandosi di una decisione meramente finanziaria (non incidente su scelte di disposizione o manutenzione della cosa comune), la comparazione degli interessi andava condotta sulle possibili conseguenze economiche connesse all'accoglimento o al rigetto dell'istanza cautelare.
Sulla rettifica delle tabelle millesimali (parimenti impugnata), è stata invece esclusa la sussistenza dei presupposti cautelari: "dall'esame delle tabelle millesimali approvate nell'anno 2024 e le tabelle millesimali corrette con la delibera impugnata, non vi sia evidenza né di fumus boni iuris né i periculum in mora, risultando evidente l'esiguità marginale delle modifiche attuate con l'ultima deliberazione".
I riferimenti giurisprudenziali
L'impostazione seguita si colloca nel solco dell'indirizzo che nega all'assemblea un potere di "autodichia" in materia di responsabilità e danno, chiarendo che la maggioranza non può creare un titolo di addebito risarcitorio in danno del singolo al di fuori di un riconoscimento dell'interessato o di un accertamento giudiziale.
In tal senso è frequentemente richiamata Cass. civ., 22 luglio 1999, n. 7890, secondo cui l'assemblea "non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, né a tale titolo imputargli alcuna spesa" e, fino all'accertamento della responsabilità, resta tenuta a rispettare i criteri di riparto ex art. 1123 c.c.
Nello stesso senso, si segnala anche Trib. Milano, 27 aprile 2016, n. 5195, che qualifica come nulla la delibera con cui l'assemblea addebiti a un condòmino spese "personali" in violazione dei criteri di ripartizione e delle attribuzioni ex art. 1135 c.c.
Considerazioni Conclusive
Il passaggio decisivo della motivazione attiene al perimetro dei poteri dell'organo assembleare: in mancanza di una specifica regolamentazione condominiale, la maggioranza non può accertare (né sotto il profilo dell'"an" né del "quomodo" né del "quantum") l'eventuale danno imputabile al singolo per presunte violazioni dell'art. 1122 c.c., né può "sanzionare" il presunto responsabile mediante un addebito integralmente individualizzato.
Ne discende, sul piano pratico, che - in situazioni analoghe - ove il Condominio ritenga che un intervento su proprietà esclusiva abbia generato costi comuni (anche connessi ad adempimenti amministrativi o tecnici, come quelli antincendio), l'opzione fisiologica resta quella di agire per l'accertamento della responsabilità e per il recupero delle somme nelle sedi proprie, senza introdurre per via assembleare un criterio sostitutivo (e risarcitorio) rispetto al riparto legale ex artt. 1123 ss. c.c., salvo diverso e valido titolo.
Resta ferma la distinta ipotesi delle sanzioni per violazione del regolamento, praticabili nei limiti e alle condizioni di cui all'art. 70 disp. att. c.c. (e, se del caso, previa valida previsione regolamentare): si tratta, tuttavia, di un meccanismo tipico e non sovrapponibile all'addebito di costi prospettati come conseguenza risarcitoria di un fatto illecito.
Infine, la sospensione è stata pronunciata ai sensi dell'art. 1137, quarto comma, c.c., ed è rimasta circoscritta ai punti assembleari di cui era stata evidenziata la sproporzione dell'addebito e l'anticipazione di iniziative esecutive, mentre non è stata estesa alla rettifica delle tabelle, ritenuta (allo stato) marginale e priva di apprezzabili ricadute cautelari.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
