Le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare rappresentano un problema comune in ambito condominiale.
È spesso fonte di contenzioso stabilire chi debba sostenere le spese di riparazione e di risarcimento dei danni e, dunque, individuare il soggetto a cui ascrivere la responsabilità o valutare un'eventuale responsabilità concorsuale.
Occorre, infatti, accertare l'origine del fenomeno infiltrativo al fine di stabilire se imputare la responsabilità interamente al condominio o, in caso di terrazzo esclusivo, anche o solo al proprietario di esso determinando l'esatta ripartizione della quota di spesa di riparazione e di danno.
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Reggio Calabria ( sentenza n. 1364 del 28 agosto 2025 ) che - nel decidere sul gravame proposto dal condòmino proprietario della terrazza esclusiva volto a far escludere la sussistenza di un concorso di responsabilità con il condominio per i danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante - ha valorizzato gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio ed attribuito la responsabilità esclusivamente al condominio in considerazione dell'origine condominiale del fenomeno infiltrativo.
Fatto e decisione
La causa traeva origine da infiltrazioni d'acqua in un appartamento di proprietà di un condòmino provenienti dal lastrico solare di proprietà, in parte di una condomina ed in parte condominiale.
In primo grado, il Giudice di Pace di Reggio Calabria aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla richiesta di esecuzione dei lavori perché già avvenuta in corso di causa nonché condannato i convenuti (la condomina proprietaria della terrazza a livello ed il Condominio) al risarcimento dei danni, previa ripartizione della spesa.
Avverso tale decisione proponeva appello la condòmina proprietaria della terrazza, lamentando l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie - ed in particolare delle risultanze della CTU - da parte del primo giudice.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale, reiterando le medesime eccezioni e difese sostenute innanzi al giudice di prime cure, chiedeva che venisse riformata la sentenza appellata.
Si costituivano in giudizio, altresì, gli eredi del condòmino attore in primo grado, chiedendo nel merito la conferma delle statuizioni contenute nella sentenza gravata.
Il Tribunale ha accolto l'appello principale riformando la decisione di primo grado nella parte in cui estendeva la responsabilità dei danni da infiltrazioni anche alla proprietaria del lastrico solare.
La CTU aveva accertato che le infiltrazioni derivavano non dalla terrazza esclusiva, ma dall'attraversamento, con modalità non corrette, del cornicione da parte delle tubazioni dell'impianto di adduzione del gas e dalla successiva mancata manutenzione del cornicione.
L'ausiliario aveva infatti osservato un avanzato degrado del cornicione condominiale in corrispondenza delle aree interessate dalle infiltrazioni, per cui le acque meteoriche non venivano correttamente incanalate verso il pluviale con conseguente dilavamento lungo la conduttura del gas attraverso il foro di passaggio della stessa.
In presenza di tali risultanze processuali, il Tribunale ha ritenuto non dimostrato che le infiltrazioni fossero state anche causate dal difetto di manutenzione della terrazza di proprietà esclusiva così da fondare l'ipotesi di responsabilità concorsuale delineata nella sentenza appellata.
Conseguentemente, la condanna al pagamento di 1/3 dell'ammontare del risarcimento liquidato, emessa dal Giudice di Pace nei confronti della proprietaria della terrazza esclusiva, è stata riformata.
Considerazioni conclusive
L'art. 1126 c.c. stabilisce che "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Tale disposizione si applica quando il danno sia riconducibile al difetto di manutenzione del lastrico solare esclusivo, determinando la ripartizione delle responsabilità: un terzo è a carico del proprietario esclusivo e due terzi sono a carico dei condòmini sottostanti, poiché il lastrico svolge anche una funzione di copertura generale dell'edificio.
Se, invece, gli accertamenti tecnici attestano che le infiltrazioni sono attribuibili esclusivamente al condominio (e non a un fatto del proprietario del lastrico), allora la responsabilità non può essere attribuita al proprietario esclusivo del lastrico, e la condanna per responsabilità concorsuale è esclusa.
Nel caso di specie, il Tribunale di Reggio Calabria, nel decidere circa il soggetto responsabile dei danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante il lastrico solare, ha adottato, contrariamente al giudice di prime cure, un rigoroso approccio causale affidandosi alle risultanze peritali che avevano individuato con precisione la fonte del danno determinata dai lavori di realizzazione dell'impianto di adduzione del gas e dalla mancata manutenzione del cornicione condominiale, con conseguente esclusione di responsabilità del proprietario del lastrico esclusivo.
In materia di infiltrazioni, il criterio fondamentale per attribuire la responsabilità al condominio o al singolo condòmino è l'accertamento tecnico-causale dei danni, tale da consentire di imputarli esclusivamente al condominio, custode delle parti comuni ex art. 2051 c.c., quando derivino da difetti di manutenzione delle parti comuni.
