È possibile che, all'interno di un condominio, si manifesti il rischio concreto e imminente di un danno temuto, ossia di un pregiudizio non ancora verificatosi ma ragionevolmente prevedibile, derivante da una parte comune o da una proprietà esclusiva altrui.
Tali situazioni critiche possono riguardare, ad esempio, infiltrazioni, distacchi di intonaco, cedimenti strutturali o malfunzionamenti impiantistici, che, se non affrontati con tempestività, potrebbero causare danni a persone o cose. In circostanze del genere, la collettività condominiale è legittimata a richiedere un provvedimento urgente volto a prevenire il danno, anche mediante accesso forzato o intervento tecnico, qualora il proprietario della porzione interessata si opponga o non collabori.
Il giudice, valutata la gravità e l'urgenza della situazione, può autorizzare l'intervento richiesto, nel rispetto del principio di proporzionalità e tutela dell'incolumità.
Una recente decisione del Tribunale di Ancona (R.G. 4005 del 28/10/202) ha affrontato proprio il delicato tema dell'accesso forzato a una proprietà esclusiva ostacolato da un condomino.
La vicenda
Un condominio citava una condomina, ai sensi degli artt. 1172 c.c. e 688 c.p.c., chiedendo un provvedimento urgente per rimuovere una situazione di pericolo derivante dall'impossibilità di accedere al garage di proprietà esclusiva della resistente. L'accesso era necessario per eseguire i lavori di adeguamento antincendio delle autorimesse condominiali, deliberati in assemblea.
In quella sede, il condominio aveva esaminato il computo metrico redatto dal tecnico incaricato e deciso di affidare i lavori a una ditta specializzata. Tuttavia, l'intervento risultava bloccato a causa dell'irreperibilità della condomina proprietaria del garage, che non aveva mai risposto alle convocazioni né consentito l'accesso ai tecnici per la verifica dello stato dei luoghi.
Il condominio faceva presente di aver già presentato un precedente ricorso ex art. 700 c.p.c., dichiarato inammissibile dal giudice per difetto di residualità, ritenendo che la corretta azione fosse quella prevista dall'art. 1172 c.c. (azione di danno temuto).
In ogni caso sottolineava l'urgenza dell'accesso, evidenziando come la mancata regolarizzazione dei locali comporti responsabilità civili e penali per l'amministratore, oltre a rappresentare un serio rischio per la sicurezza dell'intero caseggiato.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Analizzando la documentazione, lo stesso giudice ha confermato una situazione di particolare criticità all'interno del condominio per l'illecito comportamento della condomina resistente che si è resa irreperibile, ostacolando l'esecuzione di lavori di adeguamento antincendio deliberati dall'assemblea condominiale.
Come ha evidenziato il Tribunale l'assemblea condominiale ha discusso il computo metrico predisposto dal tecnico incaricato, relativo all'adeguamento delle autorimesse alla normativa antincendio. I condomini presenti hanno approvato l'offerta dell'impresa selezionata per i lavori comuni e si sono impegnati a far eseguire, a proprie spese, gli interventi necessari all'interno dei rispettivi garage privati. La resistente, però, non ha partecipato all'assemblea e non ha mai risposto alle convocazioni né ritirato le comunicazioni inviatele.
La questione è stata nuovamente affrontata in due successive assemblee dove è stato conferito incarico legale per risolvere l'impasse. Il Tribunale ha sottolineato come una relazione tecnica abbia ritenuto necessario procedere ad alcuni interventi nel garage della condomina resistente (in particolare lavori per isolare le pareti interne, confinanti con cantine e locali di altre abitazioni).
Il giudice anconetano ha evidenziato che, senza tali interventi, non era possibile inoltrare la SCIA antincendio al Comando dei Vigili del Fuoco, bloccando di fatto la regolarizzazione dell'intera autorimessa condominiale.
Di conseguenza il Tribunale ha ordinato alla resistente di consentire l'accesso al proprio garage e di permettere l'esecuzione dei lavori indicati nella relazione tecnica, al fine di garantire la sicurezza dell'edificio e la conformità alla normativa vigente.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda esaminata è emersa con chiarezza la necessità di intervenire nel garage di una condomina per collocare nelle pareti dell'unità immobiliare pannelli antincendio certificati, indispensabili per evitare la propagazione delle fiamme e consentire l'utilizzo del locale in conformità alla normativa vigente. Tale intervento era necessario per poter ottenere la SCIA antincendio al Comando dei Vigili del Fuoco dell'intera autorimessa del caseggiato.
In precedenza il condominio ha provato a proporre un'azione ex art. 700 c.p.c., ma il ricorso è stato dichiarato inammissibile per difetto di residualità: in altre parole il giudice ha ritenuto che non fosse lo strumento giusto, perché esisteva già un altro mezzo previsto dalla legge per risolvere il problema, l'azione ex art. 1172 c.c. Si ricorda che tale azione ha come presupposti di diritto sostanziale: 1) un pericolo di danno futuro, minacciato da cosa a cosa; 2) la gravità del pericolo, che minacci di distruggere o di danneggiare gravemente la cosa, alla quale sovrasta; 3) la prossimità, in ordine spazio-temporale, del pericolo sovrastante la cosa (Trib. Cuneo 24 luglio 2025, n. 406).
Secondo la Suprema Corte, la denuncia di danno temuto presuppone il danneggiamento, grave, prossimo, attuale e futuro, minacciato ad una cosa immobile (o anche mobile) da una cosa immobile o mobile altrui, tale da comportare il deterioramento della res del denunciante e la menomazione dell'interesse tutelato (Cass. civ., sez. II, 22/08/2022, n. 25094).
In particolare, per la sussistenza del pericolo di danno grave e prossimo non è necessario attendere il concreto verificarsi di un pregiudizio tale da minacciare la stabilità dell'immobile, un crollo imminente o un cedimento strutturale, essendo sufficiente un pericolo ragionevole in tal senso (Cass. civ., sez. I, 28/05/2004, n.10282).
Si ricorda che l'obbligo di rimuovere la situazione di pericolo di danno, grave e prossimo, incombe su colui che abbia la proprietà, il possesso o comunque la disponibilità della cosa dalla quale promana la minaccia di danno per la proprietà (o altro diritto reale) o per il possesso di colui che denunci la situazione di pericolo (Cass. civ., sez. II, 11/01/2001, n. 345).
