Il vicino non può aprire un cancello su un'area condominiale senza titolo

La realizzazione di un varco nella recinzione che delimita un fondo privato, e in particolare l'apertura di un cancello su un'area condominiale, richiede la sussistenza di un valido titolo giuridico. In assenza di una servitù di passaggio o di altro diritto reale costituito in favore del fondo confinante, tale intervento integra una violazione del diritto di proprietà dei partecipanti alla comunione. L'apertura di un accesso diretto su una proprietà comune non può avvenire unilateralmente da parte del proprietario del fondo vicino, ma necessita sempre dell'esistenza e della prova di un titolo che lo consenta.

Questi principi sono stati oggetto di applicazione nella sentenza n. 4449 del 4 dicembre 2025 del Tribunale di Bari, prima sezione civile, che ha affrontato il tema dei limiti all'apertura di varchi su aree comuni condominiali in assenza di titoli abilitativi, nell'ambito del procedimento iscritto al n. 13383/2018 R.G.

La vicenda

Un condomino, comproprietario dell'area di pertinenza di un edificio residenziale, agiva in giudizio nei confronti della società proprietaria del fondo confinante, lamentando l'illegittimità dell'apertura di un cancello elettrico realizzato nel muro di recinzione della proprietà limitrofa, cancello che si affacciava direttamente sull'area condominiale e non - come sostenuto dalla controparte - su area pubblica destinata a parcheggio.

Il proprietario aveva previamente diffidato la società alla chiusura del varco e aveva ottenuto dal Comune una nota che, all'esito delle verifiche effettuate, confermava la fondatezza delle doglianze circa la natura privata dell'area antistante il cancello.

La società costruttrice-confinante contestava integralmente la domanda, eccependo in via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva (avendo già trasferito la proprietà dell'immobile a terzi anni prima dell'introduzione della causa) e, nel merito, negando la natura privata dell'area su cui insisteva il cancello.

Sosteneva, invece, che si trattasse di area destinata a uso pubblico (parcheggio e viabilità) da oltre vent'anni, in forza di una convenzione con il Comune e di un uso prolungato da parte della collettività, chiedendo il riconoscimento di una servitù pubblica di transito, anche per usucapione o dicatio ad patriam.

Gli acquirenti dell'immobile confinante, evocati in giudizio a seguito dell'integrazione del contraddittorio disposta dal giudice, rimanevano contumaci.

Nell'istruttoria veniva disposta una Consulenza Tecnica d'Ufficio affidata a un ingegnere, con il compito di accertare se la zona su cui apriva il cancello fosse pubblica o privata. Il consulente ricostruiva in dettaglio i titoli di provenienza e le risultanze catastali, partendo dall'atto pubblico con cui i danti causa del condominio avevano ceduto al Comune soltanto una determinata porzione dei loro terreni per la realizzazione di un parcheggio pubblico.

All'esito di misurazioni e raffronti planimetrici, il CTU accertava che il cancello era stato aperto su una fascia di terreno rimasta di proprietà privata e comune ai condomini, posta tra il parcheggio pubblico e il fabbricato condominiale.

La decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda del condomino, qualificando l'azione esercitata come actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c., diretta a far dichiarare l'inesistenza dei diritti affermati da terzi sulla cosa e a far cessare le relative turbative mediante ripristino dello stato dei luoghi.

Quanto alla legittimazione passiva della società che aveva realizzato materialmente l'opera, il giudice ha affermato che «legittimato passivo in tale azione non è solo il proprietario del fondo che si pretende dominante, ma anche colui che abbia materialmente realizzato l'opera lesiva e posto in essere la turbativa, pur se non più proprietario del bene».

La responsabilità per il ripristino è stata quindi ritenuta configurabile in via solidale tanto in capo all'autore materiale delle opere quanto agli attuali proprietari del fondo a vantaggio del quale si assumeva esercitata la servitù.

La controparte aveva eccepito anche il difetto di legittimazione attiva, sostenendo che il condomino non avesse fornito la prova rigorosa della proprietà dell'area oggetto di causa. Il Tribunale ha respinto l'eccezione, ribadendo che, nell'actio negatoria servitutis, «l'onere probatorio a carico dell'attore è meno gravoso rispetto all'azione di rivendicazione. Non è richiesta la c.d. "probatio diabolica", essendo sufficiente che l'attore dimostri di possedere il fondo in forza di un titolo valido e che detto fondo gli appartenga». Nel caso concreto, la qualità di condomino e comproprietario dell'area di pertinenza era documentalmente provata e non specificamente contestata.

Sul merito, le risultanze della CTU sono state considerate decisive. Il consulente ha evidenziato che, in base all'atto di cessione al Comune e al tipo di frazionamento, una fascia di terreno di alcuni metri era rimasta di proprietà privata del condominio, e che l'intera larghezza del cancello dell'immobile confinante ricadeva all'interno di tale fascia.

Il giudice valorizza come punto dirimente il dato, desunto dai titoli, secondo cui solo una porzione del compendio originario era stata trasferita al Comune per la realizzazione del parcheggio pubblico, mentre la fascia residua costituiva ancora parte comune dell'edificio.

Sono state quindi respinte le argomentazioni dei convenuti circa la pretesa costituzione - per usucapione ventennale o dicatio ad patriam - di una servitù di uso pubblico sull'area in contestazione. Il Tribunale osserva che «sebbene la convenuta abbia sostenuto esserci un uso prolungato dell'area da parte della collettività e la presenza di opere di urbanizzazione, tali circostanze non sono sufficienti a superare la chiara evidenza risultante dai titoli di proprietà».

Punto centrale della motivazione è l'affermazione per cui, anche a voler ipotizzare l'esistenza di una servitù di uso pubblico, ciò non abilita il proprietario frontista ad aprire nuovi accessi sulla proprietà altrui. Il giudice richiama il principio, formatosi in giurisprudenza di legittimità e di merito, secondo cui «l'assoggettamento di un'area privata a uso pubblico non conferisce ai proprietari dei fondi confinanti un diritto indiscriminato di aprirvi nuovi varchi.

Tale condotta costituirebbe un'utilizzazione più intensa e diversa, non riconducibile al contenuto della servitù di uso pubblico, e si tradurrebbe in un'illegittima imposizione di un peso ulteriore sul fondo servente».

Sulla base di tali risultanze istruttorie e documentali, il Tribunale ha dichiarato che il cancello di accesso secondario dell'immobile confinante si apre su un'area di proprietà privata del condominio, ordinando ai convenuti - in solido - la chiusura del varco e il ripristino dello stato dei luoghi, nonché ponendo a loro carico le spese di lite e quelle di CTU.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione viene espressamente richiamata Corte d'Appello di Lecce, sez. II, sentenza n. 72/2023, ove si afferma che «l'assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico, in relazione all'interesse della collettività di goderne quale collegamento tra due vie pubbliche, non comporta la facoltà dei proprietari frontisti di aprirvi accessi diretti dai loro fondi, implicando ciò una utilizzazione di essa più intensa e diversa, non riconducibile al contenuto della stessa».

Il principio, di carattere generale, viene qui applicato a un'area condominiale gravata, secondo la prospettazione difensiva, da un uso pubblico di passaggio e parcheggio, precisandosi che tale eventuale uso non può giustificare la creazione unilaterale di nuovi pesi a favore di fondi privati confinanti.

La soluzione adottata risulta in linea con l'orientamento della Cassazione che considera illegittima l'apertura di un varco nella recinzione o nel muro perimetrale condominiale quando essa consente l'accesso da una parte comune a un fondo estraneo alla comunione, integrando in tal modo la costituzione di una servitù di passaggio a favore di terzi e in pregiudizio della cosa comune, per la cui creazione è necessario il consenso di tutti i comproprietari (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 2018, n. 3345; Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501).

Il principio è stato più volte ribadito con riferimento all'apertura di varchi nel muro perimetrale diretti a collegare unità immobiliari poste in edifici diversi o fondi estranei al condominio, con riconoscimento del carattere servitutivo di tale peso e dell'esigenza del consenso unanime dei condomini (tra le altre, Cass. civ., ord. 25 febbraio 2020, n. 5060; Cass. civ. 11 dicembre 2019, n. 32437; Cass. civ. 22 novembre 2021, n. 35955).

Quanto alla servitù di uso pubblico, la giurisprudenza di legittimità e amministrativa richiede, per la sua configurabilità, la prova rigorosa dell'effettiva destinazione del bene al servizio di una collettività indeterminata di soggetti uti cives e dell'esistenza di un titolo valido - convenzione con l'ente pubblico oppure usucapione - ovvero di un comportamento univoco del proprietario idoneo a integrare una dicatio ad patriam.

In questa prospettiva, è stato di recente ribadito che la mera presenza di opere di urbanizzazione o di un uso protratto nel tempo non è sufficiente, se non accompagnata dalla prova sia della generalità dell'uso collettivo sia del titolo costitutivo della servitù di uso pubblico (v., tra l'altro, Cass. civ. n. 30289/2024 e Cass. civ. n. 7091/2021, richiamate in motivazione da pronunce di merito in tema di porticati condominiali e aree di passaggio).

Per un approfondimento sul tema dei varchi tra proprietà condominiali e fondi estranei si veda, ad esempio, l'analisi di Cass. n. 5060/2020 e 3345/2018 in Muro perimetrale condominiale: quando l'apertura del varco è illegittima, nonché le considerazioni sul divieto di creare servitù a favore di immobili esterni al condominio in Apertura nel muro perimetrale del condominio: è possibile?.

Sulla costituzione della servitù di uso pubblico e sulla dicatio ad patriam è utile la ricostruzione offerta in La via privata ad uso pubblico del condominio e in Servitù di uso pubblico sul portico condominiale.

Considerazioni Conclusive

L'apertura unilaterale di un varco da parte del proprietario frontista su un'area condominiale, in assenza di un valido titolo (servitù o altro diritto reale), costituisce una turbativa del diritto di proprietà comune e impone la riduzione in pristino. Nel caso deciso, ciò è stato accertato attraverso l'actio negatoria servitutis, nella quale - come ricordato dal Tribunale - l'attore non è gravato dalla "prova diabolica" tipica della rivendicazione, ma è sufficiente che dimostri un titolo idoneo a fondare il proprio diritto e la sua qualità di proprietario o comproprietario.

Elemento decisivo è stata la ricostruzione dei titoli di provenienza, che ha evidenziato come solo una porzione del terreno fosse stata ceduta al Comune per parcheggio pubblico, mentre la fascia antistante il cancello era rimasta di proprietà del condominio. Ne consegue che la pretesa di avere a che fare con un'area pubblica o gravata da servitù di uso pubblico non ha trovato riscontro né nei titoli né nelle prove sull'uso collettivo.

Il provvedimento sottolinea, in linea con l'orientamento più recente, che anche ove si ipotizzasse la costituzione di una servitù di uso pubblico su una parte comune (mediante convenzione, usucapione o dicatio ad patriam) ciò non legittimerebbe comunque il proprietario del fondo confinante ad aprire nuovi varchi.

Un simile intervento realizzerebbe infatti un'utilizzazione più intensa e qualitativamente diversa rispetto al contenuto tipico della servitù, traducendosi nell'imposizione di un ulteriore peso sul fondo servente a favore di un soggetto estraneo alla collettività.