La riparazione del sistema di comando a distanza del cancello automatico, sia essa in termini di costi, opera ordinaria o straordinaria, è attività che riguarda un bene comune e rispetto alla quale, salvo diverse decisioni assembleari (da vagliare in termini di legittimità con riferimento all'eccesso di potere), tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alla spesa.
La questione ci viene sottoposta da un nostro lettore, che al riguardo scrive "Cari amici di Condominioweb, buongiorno! Avrei necessità di un vostro aiuto per una questione che riguarda il cancello automatico del condominio in cui vivo. Vi spiego: il tecnico dei cancelli automatici attesta che sono saltate le riceventi dei telecomandi alcuni condomini ritengono che i cancelli si possono comunque aprire con le chiavi e pertanto non ritengono opportuna la loro sostituzione costringendo chi utilizza il telecomando a non poterne più usufruire. È possibile tutto ciò?"
Per il corretto inquadramento della questione postaci dal nostro lettore, anche al fine di meglio motivare quanto specificato in premessa, è utile definire il concetto di innovazione.
Automatizzazione cancello, nessuna innovazione
Si tratta di una nozione di matrice giurisprudenziale, posto che la legge si limita a fornire la disciplina delle innovazioni. Secondo il consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così, ex multis, Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Date questa definizione di innovazione, la giurisprudenza che si è pronunciata in merito all'automatizzazione del cancello ha escluso che simile decisione avesse carattere innovativo. In tal senso è stato affermato che opere che riguardano la modifica e automatizzazione dei cancelli di ingresso ed uscita dei box, non possono essere qualificate come innovazioni, perché non comportano un'alterazione sostanziale e funzionale della cosa comune (i cancelli preesistenti appunto) ed hanno semplicemente il fine di renderne più agevole l'utilizzazione, automatizzando il sistema di apertura e chiusura (in tal senso, ad esempio, Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15).
Per la Corte di Cassazione, inoltre, non solo l'automatizzazione del cancello non è un'innovazione, ma nemmeno la chiusura di un'area a parcheggio con un cancello, sia esso automatizzato o meno (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509).
In questo contesto, pertanto, è possibile affermare che l'automatizzazione di un cancello o l'installazione ex novo di un cancello al più possono rappresentare opere straordinarie di notevole entità, con la conseguenza di necessitare del voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Manutenzione dell'automatizzazione: ripristinare l'esistente è un obbligo per tutti
Date queste coordinate, è possibile addentrarci nella questione proposta dal nostro lettore che, dell'inquadramento generale, rappresenta un normale sviluppo logico.
Se installare un cancello o automatizzarlo non rappresenta un intervento innovativo, a maggior ragione ripristinare il funzionamento del meccanismo di comando a distanza del manufatto non può essere considerato un'innovazione.
A parere di chi scrive, trattandosi del ripristino del funzionamento di un bene comune, l'intervento può essere ordinato dall'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c. ovvero 1135, secondo comma, c.c. salvo riferirne, in quest'ultimo caso, alla prima assemblea utile.
In tal caso i costi vanno ripartiti tra tutti i condòmini (o tutti i condòmini proprietari di quel bene, nel caso di condominio parziale) sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio.
Prudenza impone nel caso di spesa ingente e possibilità di utilizzazione alternativa di far decidere l'assemblea, al fine di evitare contestazioni in sede di rendicontazione. Si tratta più di una prudenza di tipo concreto che di un'indicazione fondata su solide argomentazioni giuridico.
Manutenzione del comando a distanza del cancello: l'assemblea può decidere di non eseguirla
L'assemblea è l'organismo sovrano con competenza generale sulla gestione e conservazione dei beni e servizi comuni. L'assise può decidere se instituire o sopprimere un servizio: si pensi al portierato, alla pulizia delle scale, ecc.
Non solo: considerate le premesse generali su cosa sia o meno innovazione, specularmente la dismissione dell'automatizzazione a distanza del cancello non rappresenta un'innovazione e, teoricamente, potrebbe essere deliberata con le stesse maggioranze necessarie a disporne la manutenzione.
C'è un limite: l'eccesso di potere. Questo, si dice, è "ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante" (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005)" (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633).
Sul comando a distanza del cancello automatico si potrebbe argomentare che l'assemblea è sovrana e quindi non è sindacabile una sua scelta se questa ha a che vedere con contenimento dei costi.
È vero, ma la questione andrebbe affrontata anche osservando il costo che si andrebbe a sostenere e quindi l'impatto sulla collettività comparandolo con il complessivo disagio che ne deriverebbe in termini di uso più comodo delle cose comuni vendendo a mancare il comando a distanza del cancello.
Va sempre considerato un aspetto, infatti: l'assemblea deve agire per migliorare la fruizione dei servizi comuni, ovvero per operare significativi e convenienti risparmi di spesa a fronte di beni o servizi non utili: si tratta, è evidente, di una valutazione da svolgersi caso per caso.
