Nel contesto delle assemblee condominiali, il verbale rappresenta lo strumento ufficiale attraverso cui si documentano le decisioni adottate e gli interventi rilevanti dei partecipanti. La sua redazione assume particolare rilievo giuridico, soprattutto quando le delibere riguardano aspetti essenziali come la nomina o il rinnovo dell'amministratore.
Spesso la stesura del verbale non avviene contestualmente alla conclusione dell'assemblea. Una decisione ha affrontato il problema della validità o meno della redazione differita del verbale (Trib. Catanzaro 3 agosto 2025 n. 1733)
La vicenda
Un condomino impugnava la delibera assembleare adottata il 25 maggio 2024, deducendone la nullità per violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14. A sostegno della propria domanda, il ricorrente sosteneva che in data 25 maggio 2024 si era tenuta, in seconda convocazione, l'assemblea dei condomini, convocata anche per discutere del rinnovo dell'amministratore in carica.
Tale rinnovo era stato approvato con voti favorevoli rappresentanti la maggioranza millesimale del condominio.
Tuttavia, l'attore affermava che, nel corso dell'assemblea, l'amministratore non aveva provveduto a specificare in modo analitico l'importo del compenso per la propria attività, come richiesto dall'art. 1129, comma 14, c.c. Tale omissione non risultava neppure dal cosiddetto "brogliaccio" redatto al termine dell'assemblea, copia del quale era stata richiesta e ottenuta dal ricorrente, con ricevuta sottoscritta dal Presidente che ne attestava la conformità all'originale.
In data 3 luglio 2024, il ricorrente aveva attivato la procedura di mediazione presso l'Organismo di Mediazione, conclusasi con esito negativo.
Due giorni dopo l'incontro di mediazione, e a distanza di 41 giorni dall'assemblea, il ricorrente riceveva via PEC il verbale assembleare dattiloscritto, sostenendo di riscontrare numerose difformità rispetto alla copia del brogliaccio precedentemente acquisita.
In particolare, con riferimento al compenso dell'amministratore, il condomino affermava che il verbale dattiloscritto conteneva l'allegazione di un preventivo, sebbene durante l'assemblea non fosse stato presentato alcun documento in tal senso.
Il ricorrente ha quindi sostenuto che il verbale fosse stato redatto in modo da favorire l'amministratore, e che la prassi della stesura del brogliaccio assembleare si ponesse in contrasto con i principi di trasparenza, consentendo modifiche successive con effetti giuridici potenzialmente lesivi.
Sulla base di tali circostanze, il ricorrente chiedeva che fosse dichiarata la nullità della delibera impugnata, con condanna del convenuto al pagamento delle spese di lite. Il convenuto sosteneva che l'amministratore aveva regolarmente presentato, prima dell'assemblea, un preventivo per il rinnovo del proprio incarico, protocollato ufficialmente.
Inoltre notava che, durante l'assemblea, quando si era discusso il punto relativo al rinnovo, l'amministratore aveva letto un intervento già scritto, chiedendo di essere confermato con lo stesso compenso dell'anno precedente, aggiornato dello 0,6% secondo l'indice ISTAT. Secondo quanto riferito, il verbale dell'assemblea includeva sia il preventivo del compenso sia l'accettazione formale dell'incarico.
Il resistente ha inoltre giustificato l'uso del cosiddetto "brogliaccio", cioè gli appunti del segretario, come una prassi necessaria per gestire l'elevato numero di unità abitative del condominio (823 in totale), molte delle quali utilizzate come seconde case. In ogni caso ribadiva che i condomini erano stati informati del compenso in sede assembleare, tramite la presentazione del preventivo e la sua allegazione al verbale, insieme all'accettazione dell'incarico.
Per questi motivi, chiedeva il rigetto della domanda del ricorrente e la sua condanna al pagamento delle spese legali.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al condomino. Come ha notato lo stesso giudice, nel verbale della delibera assembleare condominiale del 25 maggio 2024 era scritto chiaramente che "il presidente dà la parola all'amministratore il quale fa presente che si tratta di rinnovo e non di nomina e chiede di essere rinnovato per come previsto dal comma 10 dell'art. 1129c.c. alle stesse condizioni economiche dell'anno precedente con adeguamento Istat pari allo 0,6 %, come da preventivo che presenta".
Oltre all'espresso riferimento nel corpo del verbale, il medesimo preventivo è stato poi richiamato anche in calce al documento "per farne parte integrante. A parere del Tribunale la delibera impugnata non può dirsi affetta da nullità e il profilo di doglianza dedotto è infondato.
Inoltre il Tribunale ha affermato che, in assenza di un espresso divieto di legge, non può ritenersi tout court illegittima la redazione postuma del verbale dell'assemblea condominiale.
In ogni caso secondo il Tribunale il condomino non ha provato che siano state apportate modifiche sostanziali o intenzionali, illegittimamente ed in mala fede, rispetto a quanto discusso in corso di assemblea.
Il giudice calabrese ha sottolineato pure che il rinnovo dell'incarico dell'amministratore era già previsto nel brogliaccio allegato dal ricorrente, quindi l'inserimento successivo del preventivo nel verbale dattiloscritto era solo una precisazione che non ha alterato il contenuto sostanziale dell'assemblea.
Inoltre ha sottolineato che il brogliaccio non ha valore giuridico ai fini dell'impugnazione, poiché l'unico verbale rilevante è quello ufficialmente comunicato via PEC a tutti i condomini.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento ribadisce chiaramente che la delibera tramite cui si nomina l'amministratore, senza specificare il compenso, risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condomini con l'indicazione dell'importo da corrispondere.
A tale proposito la Cassazione ha precisato che, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. II, 29/05/2025, n. 14428).
Del resto, l'art. 1129 c.c., comma 14, prescrive, in particolare, che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
In ogni caso la sentenza conferma la tesi giurisprudenziale favorevole a sostenere che il verbale di assemblea, costituendo una narrazione di quanto avvenuto durante l'assemblea, ben può essere redatto al termine o dopo la conclusione della stessa, atteso che nessuna disposizione sancisce che il verbale debba essere approvato in assemblea (Cass. civ., sez. II, 31/03/2015, n. 6552; Trib. Vibo Valentia, 28 settembre 2021, n. 676). Si deve considerare che la redazione "postuma" del verbale è giustificata in un caso, come quello di specie, in cui sussistano circostanze di fatto che rendono impossibile o comunque estremamente difficoltosa la stesura contestuale del verbale.
