La questione portata alla attenzione del Tribunale di Perugia (sentenza n.384 del 6 marzo 2024) ha origine dalla impugnazione di tutte le delibere assunte, in occasione di due distinte assemblee condominiali, aventi ad oggetto, principalmente, l'approvazione di un fondo speciale per opere di straordinaria manutenzione alla copertura dell'edificio condominiale ed per il conferimento in appalto e l'esecuzione dei lavori stessi ad una impresa.
La vertenza interessa la contestazione di più vizi, tanto per dedotta carenza di requisiti formali che sostanziali delle delibere adottate, motivo per cui la disamina del Giudicante ha interessato vari profili, compreso quello afferente alla intervenuta cessazione della materia del contendere in corso di causa e le relative conseguenze processuali.
Fatto e decisione
Due condomini, madre e figlio, hanno convenuto in giudizio il condominio lamentando l'illegittimità delle delibere adottate in due assemblee, chiedendone, per l'effetto, l'annullamento.
Per quanto attiene alla prima, hanno contestato la tardiva convocazione pervenuta alla madre, in disprezzo del disposto di cui all'art. 66 Disp. Att. c.c., nonché l'errata ripartizione delle quote per la costituzione del fondo speciale per interventi di messa in sicurezza del tetto, avvenuta secondo i millesimi generali e non in rispondenza della tabella prevista per tali lavori.
In relazione alla seconda assemblea, gli attori hanno reclamato l'arbitrarietà della condotta dell'amministratore per aver impedito la partecipazione del figlio, divenuto comproprietario dell'immobile facente parte del condominio a seguito del decesso del padre, per presunta e pretesa carenza di delega.
Costituitosi in giudizio, il condominio ha chiesto dichiararsi la cessazione della materia del contendere in merito alla prima delibera, essendo state realizzate le opere sulla copertura, precisando che era stata convocata una seconda assemblea per sanare ogni eventuale vizio della prima.
In ordine alla seconda assemblea il condominio ha chiesto il rigetto della domanda poiché era stato chiesto espressamene all'attore di esibire la delega della madre e poiché quest'ultimo non ne era in possesso, l'amministratore, giustamente, aveva chiesto il suo allontanamento, non avendo ricevuto alcuna comunicazione per l'aggiornamento della anagrafe condominiale, dopo il decesso del di lui padre.
Al contempo, il condominio ha sottolineato che è onere dell'erede informare l'amministratore del decesso del condomino, della sua qualità e dell'accettazione dell'eredità, con conseguente assunzione dei diritti e degli obblighi condominiali.
Preso atto e contezza della documentazione prodotta in atti, il Giudicante ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, respinto la domanda inerente l'impugnazione delle delibere di cui alla seconda assemblea, compensando le competenze e spese di lite tra le parti, per le ragioni in appresso illustrate.
Avviso di convocazione: forma e tempi
Per una compiuta disamina della questione giuridica che attiene al vizio di tardiva convocazione dell'assemblea è opportuno rammentare che i requisiti per la validità della stessa sono enunciati all'art. 66, comma III, Disp. Att. c.c., il quale prescrive "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione".
In proposito, è confacente evidenziare che per compiere correttamente il calcolo del termine indicato nella richiamata norma, occorre computare i cinque giorni a ritroso, partendo dal giorno precedente a quello indicato per la prima convocazione.
Sul punto, parimenti, preme rilevare che detto termine è da intendersi inderogabile, per cui qualora non sia osservato, la delibera è annullabile e può essere promossa impugnazione ex art. 1137 c.c.
Ulteriormente, occorre notare che, ai fini della validità della convocazione, non si può ignorare la forma con cui è la stessa è portata a conoscenza di tutti i condomini, per cui dovrà essere inviata mediante comunicazione tracciabile, ovvero a mezzo raccomandata a.r. oppure pec o, ancora, consegna a mano, mediante sottoscrizione da parte del condomino con apposizione della data.
A conforto, è appropriato riportare una pronuncia della Giurisprudenza di legittimità, ricognitiva dell'orientamento consolidato sulla questione, secondo cui "In forza dell'art. 66 disp. att. c.c., l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani del condòmino.
Tale elenco di mezzi di comunicazione è tassativo, per cui qualsiasi altro mezzo non è reputato efficace: in particolare, poiché la norma non prevede l'e-mail semplice come mezzo di comunicazione della convocazione dei condòmini, ciò non implica che l'uso della stessa sia vietato, ma a condizione che la ricezione sia garantita e soprattutto - in caso di contestazione - a patto che possa essere provata la comunicazione.
Ciò ovviamente a meno che lo stesso condòmino non abbia espresso la volontà di ricevere le convocazioni assembleari a mezzo e -mail ordinarie, sottoponendosi dunque volontariamente al rischio della mancata ricezione".
Nel caso in esame, la lettera di convocazione mediante servizio postale è pervenuta solo due giorni prima della assemblea e, pertanto, seppur è cessata la materia del contendere, stante l'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza del tetto ed il pagamento degli stessi da parte di tutti i condomini, è pur vero che il mancato rispetto dei termini è da ritenersi pacifico e, dunque, nonostante il venir mano dell'interesse ad agire, ciò vale per l'accertamento della soccombenza virtuale ai fini delle spese di lite.
Comunicazione variazioni anagrafe condominiale
Venendo alla trattazione della censura sollevata con la impugnazione delle delibere assunte nella seconda assemblea, con espresso riferimento, quindi, alla eccepita illegittimità della esclusione dell'attore dal presenziarvi e parteciparvi, per carenza di delega, è doveroso precisare quanto segue.
È noto che la riforma del condominio (legge n.220/2012) ha introdotto, tra gli obblighi gravanti sull'amministratore, come previsto dall'art. 1130, comma I, n.6) c.c., la tenuta del registro di anagrafe condominiale ove devono essere riportate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edifici.
A tal riguardo, la norma citata prevede, ulteriormente, che "[...] Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".
Il dettato normativo è chiaro nell'imporre ai condomini di comunicare all'amministratore ogni variazione della proprietà dell'immobile, sia in caso di compravendita, che di successione, come per qualunque altro titolo in ragione del quale lo detengono o possiedono.
Nella fattispecie de qua, nelle more delle due assemblee, è deceduto il padre dell'attore, senza che l'amministratore abbia avuto comunicazione alcuna dell'intervenuta successione nella titolarità dell'immobile del figlio, unitamente alla madre, già comproprietaria.
Preso atto di quanto sopra, occorre rappresentare che è onere dell'erede notiziare l'amministratore del decesso del già proprietario condomino, della successione e dell'accettazione dell'eredità, come argomentato dal condominio nei propri scritti difensivi.
In materia, la Giurisprudenza, è ormai uniforme nell'affermare che "In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, l'amministratore, il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto ad inviare alcun avviso ai di lui eredi, fino a quando questi non gli manifestino la loro qualità" (Cassazione civile sez. II, 22/03/2007, n.6926).
Invero, ed a conferma della correttezza del principio affermato, nel momento in cui l'amministratore viene a conoscenza della morte di un condomino, non ha contezza di chi sarà l'erede o gli eredi, né se quest'ultimo/i abbia(no) effettivamente accettato l'eredità.
Alla luce di quanto sopra, non essendo stata data doverosa comunicazione formale all'amministratore in ordine ai nominativi degli eredi del condomino defunto, anche ed in particolare per l'aggiornamento della anagrafe condominiale, il diniego di partecipazione all'assemblea dell'attore, in assenza di delega della madre, non può ritenersi illegittimo per cui l'impugnazione non è stata accolta.
