L'assemblea condominiale dispone del potere di regolamentare le modalità d'uso delle parti comuni, anche attraverso specifiche delibere che possono incidere su aspetti modali e temporali dell'utilizzo, fermo il rispetto dei limiti posti dalla legge e dal regolamento condominiale.
La vicenda
Una condomina impugnava la deliberazione assembleare adottata il 26 luglio 2022, con cui era stato stabilito - per il solo periodo estivo (dal 1° maggio al 1° ottobre) - di mantenere aperto il varco tra corte esterna e vano scala condominiale, in prossimità dell'ingresso del suo appartamento.
L'attrice lamentava che tale decisione avrebbe inciso illegittimamente sulla destinazione d'uso del bene comune e sui diritti relativi alla propria unità immobiliare, determinando una diminuzione della vivibilità interna, un incremento dei costi energetici per il raffrescamento e una possibile svalutazione dell'appartamento.
Sosteneva inoltre che la delibera avrebbe dovuto essere adottata all'unanimità, trattandosi di modifica sostanziale della funzione del bene comune.
Respinta l'impugnazione dal Giudice di Pace, la condomina proponeva appello dinanzi al Tribunale.
La decisione
Il Tribunale di Bologna (sentenza n. 2454 del 02/10/2025 ) ha confermato integralmente la pronuncia di primo grado, ritenendo legittima la deliberazione assembleare. In particolare, il giudice ha sottolineato che:
«Il portone che divide l'androne dall'area cortiliva condominiale è bene comune ex art. 1117 c.c. e la regolamentazione del suo utilizzo (sia sul piano modale, che temporale) è di competenza dell'Assemblea, che delibera secondo le maggioranze di legge.»
La modalità temporale deliberata non privava l'appellante dell'uso della porta ma ne regolamentava l'utilizzo; le asserite compromissioni dei diritti individuali e i danni lamentati non risultavano provati:
«Asserite compromissioni illegittime non solo d'uso del bene comune (la porta condominiale), ma anche "di diritti individuali della singola proprietà, determinando, fra le altre cose, una diminuzione della vivibilità interna della propria privata dimora, una diminuzione del godimento della proprietà privata, e persino un aumento dei costi di gestione ordinaria dell'appartamento (aumento dei costi di energia elettrica per il raffrescamento)" non risultano idoneamente provate (in violazione dell'art. 2697 c.c.), condividendosi la valutazione del giudice di prime cure in ordine alla genericità della perizia di parte prodotta in atti dall'odierna appellante.»
Il Tribunale ha altresì rilevato l'inammissibilità, in quanto tardivamente introdotto in appello, del nuovo motivo relativo all'asserito impedimento dell'uso dell'interruttore della luce condominiale, nonché l'inammissibilità della documentazione fotografica prodotta in secondo grado perché tardiva.
È stato inoltre precisato che la deliberazione impugnata non integra alcuna innovazione ex art. 1120 c.c., trattandosi esclusivamente di una regolamentazione d'uso delle parti comuni. Di conseguenza:
«La decisione assembleare in esame non comportava alcuna innovazione ma era una semplice regolamentazione d'uso delle parti comuni quali il vano scale e l'area cortiliva.»
Quanto al quorum, il giudice ha ritenuto che, per la fattispecie, non fosse necessaria né una maggioranza qualificata né l'unanimità, trattandosi di regolamentazione dell'uso. Dalle risultanze, la delibera risulta comunque assunta con maggioranze superiori a quella strettamente richiesta per la specie.
Considerazioni conclusive
L'apertura programmata del portone condominiale per un periodo limitato dell'anno costituisce regolamentazione d'uso delle parti comuni, pienamente rientrante nella competenza assembleare ai sensi dell'art. 1136 c.c., senza necessità di unanimità o maggioranze rafforzate previste per le innovazioni ex art. 1120 c.c., salvo che dalla disciplina adottata derivi un pregiudizio concreto e provato ai diritti esclusivi dei singoli condomini.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Bologna:
- Non è stata riscontrata alcuna alterazione della destinazione d'uso né menomazione concreta dei diritti individuali;
- L'onere probatorio circa i danni lamentati grava sul condomino ricorrente (art. 2697 c.c.) ed è stato ritenuto insoddisfatto;
- È stato dichiarato inammissibile, perché tardivo, il nuovo motivo relativo all'uso dell'interruttore della luce condominiale, così come tardiva la documentazione fotografica prodotta in appello;
- La deliberazione impugnata si configura come atto gestionale sulle modalità d'utilizzo dei beni comuni;
- Non risultano violati i limiti previsti dall'art. 1120, comma IV, c.c., né quelli posti dall'art. 1138, comma IV, c.c.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
