La gestione degli spazi comuni è uno dei temi più delicati nella vita condominiale, soprattutto quando un'area non è chiaramente individuata nei titoli e il suo utilizzo viene rivendicato da un singolo condomino. È quanto accaduto in un recente caso deciso dalla Corte d'Appello di Trento (sentenza del 15/12/2025 n. 235), chiamata a stabilire se un sottorampa posto al pianterreno dovesse considerarsi parte comune dell'edificio e se l'uso esclusivo fattone da un condomino fosse conforme ai limiti dell'art. 1102 c.c.
La vicenda
La controversia iniziava dall'atto di citazione con cui una società, proprietaria di numerose porzioni immobiliari all'interno di un condominio, si rivolgeva al Tribunale per dirimere una serie di questioni relative a un'area posta al pianterreno, indicata come sottorampa. L'attrice lamentava che su quella porzione di immobile fossero sorte incertezze e contestazioni, sia in merito alla sua effettiva appartenenza alle parti comuni del condominio, sia con riferimento al comportamento di un altro condomino che se ne era di fatto appropriato, essendo peraltro l'unico ad accedere a quello spazio. Secondo l'attrice, il sottorampa costituiva un naturale prolungamento del cortile condominiale.
Poiché non risultava alcun titolo che ne attribuisse la proprietà esclusiva, la società chiedeva al Tribunale di dichiarare che l'area fosse considerata bene comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., e quindi appartenente a tutte le unità immobiliari del complesso.
La società faceva presente inoltre che il convenuto aveva recintato il sottorampa e vi aveva depositato materiale di vario tipo, impedendone l'uso agli altri condomini. L'attrice chiedeva perciò di accertare la proprietà comune dell'area (attraverso l'azione di rivendica ex art. 948 c.c.) e di ordinare la rimessione in pristino, con la rimozione di tutto ciò che era stato collocato o realizzato senza titolo.
Il convenuto sosteneva di essere proprietario esclusivo del sottorampa e, in subordine, affermava che, anche qualora l'area fosse stata considerata comune, essa sarebbe comunque stata oggetto di un suo uso esclusivo, poiché egli era l'unico ad avere accesso diretto a quello spazio.
Il Tribunale riconosceva il sottorampa come parte comune del condominio, non essendovi alcun titolo che ne attribuisse la proprietà esclusiva. In ogni caso il giudice trentino riteneva illegittima l'occupazione dell'area da parte del convenuto che veniva condannato alla rimessione in pristino.
Il soccombente proponeva appello, da un lato contestando la parte della sentenza che aveva riconosciuto, ai sensi dell'art. 1117 c.c., la natura comune del sottorampa oggetto di causa, dall'altro lamentando che, anche a voler ritenere tale area effettivamente comune, il Tribunale avesse comunque errato nel ritenere che fosse stata utilizzata in modo non conforme ai limiti posti dall'art. 1102 c.c.
La decisione della Corte di Appello
La Corte d'Appello ha confermato integralmente la decisione di primo grado. Sulla base di una valutazione complessiva dello stato dei luoghi, i giudici di secondo grado hanno ribadito che il sottorampa deve essere considerato parte comune del condominio. Il piano calpestabile, realizzato in grigliato metallico, è infatti risultato parte integrante dell'edificio: da un lato funge da copertura del piano interrato comune, dall'altro costituisce un naturale prolungamento dell'adiacente area cortilizia.
Del resto la Corte ha ricorda che secondo la CTU svolta in primo grado, il sottorampa costituisce un pavimento in grigliato metallico con funzione di solaio portante rispetto al piano interrato sottostante, anch'esso di proprietà comune.
Tale struttura grigliata, oltre a sostenere il carico, si è rivelata chiaramente destinata a garantire aerazione e illuminazione naturale al piano interrato, confermandone la stretta connessione funzionale con le parti comuni dell'edificio.
Confermata anche la violazione dell'articolo 1102 c.c. I giudici di secondo grado hanno messo in rilievo che il convenuto ha compromesso almeno una delle funzioni essenziali del sottorampa in grigliato metallico, cioè quella di garantire aerazione e illuminazione al piano interrato comune.
Le immagini infatti ha evidenziato che una porzione significativa dell'area è stata occupata con materiale vario. Questa occupazione, ostacolando il passaggio di aria e luce verso il piano interrato, è risultata incompatibile con una delle funzioni del sottorampa.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda esaminata è emerso come il sottorampa, un piano in grigliato metallico, sia risultato una propaggine della rampa di collegamento tra il piano interrato e il cortile comune.
In particolare è stato considerato un prolungamento dell'area cortilizia condominiale.
La norma esprime un principio generale: quando un bene è oggettivamente destinato a servire o a essere utilizzato da tutti i condomini, esso si presume comune, a meno che dai titoli non emerga con chiarezza una diversa attribuzione. Nel caso esaminato, il convenuto non ha fornito alcuna prova idonea a dimostrare una sua proprietà esclusiva.
Poiché il sottorampa è risultato stabilmente destinato all'uso e al godimento di tutti i condomini ed è un naturale prolungamento dell'area cortilizia che circonda l'edificio, esso rientra nella presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. Del resto la Cassazione ha già chiarito che il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 23/10/2020, n. 23316).
Il fatto che l'accesso sia possibile solo da proprietà esclusive non è sufficiente a escluderne la natura comune: l'utilità particolare che ne deriva per un singolo non modifica la destinazione tipica del bene né il suo legame funzionale con l'edificio.
In ogni caso poiché il sottorampa è un bene comune, chi lo usa deve rispettare l'art. 1102 c.c.
Nel caso concreto, il convenuto ha riempito il sottorampa con materiali vari, coprendo così una parte importante del grigliato che serve a far passare aria e luce al piano interrato comune. Così facendo, ha compromesso una funzione essenziale del sottorampa e quindi ne ha alterato la destinazione.
