La Legge Ponte del 1967 ha imposto ai costruttori l'obbligo di destinare spazi a parcheggio a favore dei condomini. In merito all'applicazione di tale normativa, il Tribunale di Pescara (sentenza n. 1213 del 13/11/2025) ha esaminato la vicenda di un costruttore che si era riservato in proprietà esclusiva il piano interrato, poi utilizzato dai condomini come autorimessa.
Da questa situazione sono derivate contestazioni sia sulla legittimità dell'uso da parte dei condomini, sia sulla validità della riserva di proprietà operata dal costruttore.
La vicenda
Un costruttore aveva realizzato un palazzo e si era riservato la proprietà esclusiva del piano interrato. Dopo la costituzione del condominio, egli si accorgeva di non poter più accedere al vano tecnico dell'interrato, poiché non disponeva più delle chiavi e l'amministratore si rifiutava di consegnargliele. Nel corso del tempo, i condomini occupavano il piano seminterrato, trasformandolo in autorimessa. Nonostante una diffida, i condomini sostenevano di avere maturato un diritto d'uso per usucapione.
Un tecnico incaricato dal costruttore escludeva la possibilità di vincoli pertinenziali a favore delle singole unità immobiliari.
Dopo il fallimento del tentativo di mediazione obbligatoria e l'interruzione di un precedente processo, il proprietario citava in giudizio i condomini, chiedendo che fosse accertata l'assenza di titolo per l'utilizzo del piano interrato, dichiarata l'inesistenza di servitù o vincoli sia su quell'area, condannati i convenuti al risarcimento dei danni derivanti dall'occupazione abusiva e dalla conseguente impossibilità di fruire degli spazi, nonché ordinata la cessazione delle turbative, con condanna alle spese legali.
I convenuti, dal canto loro, si opponevano alla domanda di rivendica dei posti auto, sostenendo che già al momento della costruzione e della vendita degli appartamenti si era creato un collegamento pertinenziale tra ciascun appartamento e un posto auto, come previsto dalla normativa urbanistica vigente (art. 18 L. 765/1967).
Secondo la loro tesi, i 28 posti auto realizzati al piano interrato dovevano considerarsi beni condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c., con diritto reale di uso spettante ai condomini, mentre la nuda proprietà restava al costruttore.
Essi evidenziavano, inoltre, che già nel 1987 l'assemblea condominiale aveva approvato una delibera contrattuale, mai impugnata, con cui i posti auto erano stati assegnati tra i condomini, attribuendo a ciascuno il titolo per utilizzare stabilmente il posto auto collegato al proprio appartamento.
In via subordinata, i convenuti sostenevano di avere comunque maturato l'usucapione del diritto di uso dei posti auto, avendoli utilizzati in modo pacifico e continuativo per decenni a seguito della delibera del 28 settembre 1987.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al costruttore. Sulla base della consulenza tecnica è emerso che l'area esterna originariamente destinata a parcheggi era stata ceduta al Comune per la realizzazione della strada; il piano seminterrato era stato quindi attrezzato con 28 posti auto, corrispondenti agli appartamenti, ed era stato accatastato come autorimessa, confermando la sua funzione.
Sin dagli anni settanta i condomini avevano utilizzato quello spazio per parcheggiare le proprie auto, esercitando un diritto d'uso, mentre nel 1987 l'assemblea condominiale aveva deliberato l'assegnazione dei singoli posti, con ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie.
Alla luce di questi elementi, il Tribunale ha concluso che il vincolo legale di destinazione a parcheggio non è venuto meno e che il piano interrato deve considerarsi asservito ex lege alle unità immobiliari del fabbricato. La riserva di proprietà operata dal costruttore nei rogiti di vendita è stata quindi dichiarata inefficace e nulla, perché in contrasto con una norma imperativa.
Secondo il giudice abruzzese quindi il piano interrato deve restare destinato a parcheggio per i condomini e la riserva di proprietà del costruttore era nulla perché contraria alla legge.
Considerazioni conclusive
Con la Legge n. 765/1967 (c.d. Legge Ponte) è stato introdotto l'art. 41-sexies nella legge urbanistica del 1942, che ha imposto ai costruttori l'obbligo di destinare spazi a parcheggio nelle nuove edificazioni, in misura proporzionata al volume dell'edificio. Tali aree, vincolate urbanisticamente al servizio degli appartamenti, non potevano essere liberamente utilizzate o alienate.
Nel 2005 però la legge ha reso i parcheggi liberamente trasferibili, purché continuassero a essere utilizzati come tali (art. 12, comma 9, L. n. 246/2005 che ha modificato l'art. 41-sexies della legge urbanistica del 1942, introdotto dalla Legge Ponte del 1967).
Nel caso esaminato il costruttore ha chiesto al giudice di dichiarare che sul piano interrato non esistevano vincoli o servitù. Come detto, per gli edifici costruiti prima del 2005, l'art. 41-sexies della legge urbanistica ha stabilito un vincolo obbligatorio: i parcheggi sono stati legati agli appartamenti e i condomini hanno acquisito un diritto reale d'uso su di essi. La norma è quindi applicabile alla vicenda esaminata che ha riguardato un condominio edificato nel 1970.
Il vincolo di destinazione impresso all'area nel piano interrato adibita a parcheggio comporta infatti un diritto reale d'uso a favore dei condomini, rappresentando una limitazione legale del diritto di proprietà.
Ne consegue che il costruttore o il proprietario poteva anche vendere o riservarsi la proprietà dei posti auto, ma non poteva modificarne la destinazione.
In altre parole, se in un contratto si stabiliva che quei posti auto non era più parcheggi o non spettavano ai condomini, tale clausola era priva di efficacia e sostituita dalla disciplina imperativa (Trib. Napoli 11 novembre 2024, n. 9617).
Nel caso esaminato, in adempimento all'obbligo di legge dell'epoca, l'accatastamento originario delle unità interrate come C/6 (box o posti auto) conferma che l'area è stata fin dall'inizio destinata a parcheggio, costituendo l'unica zona a servizio dell'edificio.
